Кадастровая оценка земель населенных пунктов Моховского муниципального района

7 Определение кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки

На основе совокупного балла, выражающего ценность земель, можно произвести переход к абсолютному показателю, в частности, к кадастровой или стоимостной оценке земель населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости земли возможен двумя методами: средней цены и совокупных баллов.

1.        Метод средней цены базируется на сведениях о рыночных ценах земли в ряде населенных пунктов района, на основе которых определяется цена одного балла. Данным методом определяют стоимость земли при наличии отдельных разрозненных сведений по земельному рынку.

Расчет кадастровой стоимости земли производится по формуле:

                                             С1 = ЦБ * Бi                                       (44)

где  С1 – кадастровая стоимость земли в i-ом населенном пункте, руб./кв.м.;

        ЦБ – цена 1 балла в стоимостном выражении, руб./балл;

        Бi - совокупный балл ценности земельi-го населенного пункта.

Цена 1 балла определяется по следующей формуле:

                                        ЦБ = (∑Y) / (∑ Бсов)                           (45)

где Y – рыночная цена земли оцениваемых населенных пунктов, руб.;

       Бсов – значение совокупных баллов соответствующих населенных пунктов.

2.        Метод совокупных баллов применяется при наличии достаточной информации по рынку земли. В основе метода лежит подбор уравнения, которое наилучшим образом описывает зависимость влияния цены от величины совокупного балла. Расчет кадастровой стоимости производится на основе статистических методов, позволяющих подобрать и оценить влияние балла на цену земли. Подбор уравнения (производственной функции) проводится по коэффициенту детерминации. Выбранная эмпирическая формула распространяется только для населенных пунктов в границах района, по данным рыночных цен в которых она рассчитана.

Для вычисления кадастровой стоимости земли можно использовать производственную функцию вида:

                                               Y = a + bX                                             (46)

где  Y – кадастровая стоимость земли в населенных пунктах, руб./кв.м.;

        X – совокупный балл ценности земель соответствующего населенного пункта;

         а – усредненная безрентная стоимость для оцениваемых земель населенных пунктов;

         b – прирост кадастровой стоимости земли на единицу совокупного балла.

Параметры «а» и «b» рассчитываются по формулам:

     ∑ХY - nXY

                                           b = ---------------------                                    (47)

                                                             ∑X2 – nX

              a = Y – bX                  (48)

где n – общее количество населенных пунктов с данными о рыночной цене земли;

      Y – среднее значение рыночных цен в соответствующих населенных пунктах (Y = ∑Y/n);

      X – среднее значение совокупного балла (X =∑Х/n).

Кадастровая стоимость земли в оцениваемом населенном пункте рассчитывается как среднее двух значений, вычисленных по вышеприведенным методам:

              С = (С1 + С2) / 2                 (49)

где С – средняя кадастровая стоимость земли в населенном пункте, руб./кв.м.;

     С1 – кадастровая стоимость земли, вычисленная по первому методу, руб./кв.м.;

       С2 – кадастровая стоимость земли, вычисленная по второму методу, руб./кв.м.

Расчеты оформляются в таблице 25.

Величина кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта отражается на карте кадастровой оценке столбчатой диаграммой.

Расчеты по методу средней цены:

1.      Цена 1 балла (формула 45):

ЦБ = (∑Y) / (∑ Бсов) = 10004,0 / 1119,5 = 8,94 руб./балл

2.      Кадастровая стоимость земли (формула 44):

для д. Поновка  С1 = ЦБ * Бi = 8,94 * 63,9 = 481,87 руб./кв.м.

Расчеты по методу совокупных баллов (на примере графика прямой):

1.      Параметры прямой (формулы 47,48):

                         ∑ХY – nXY          531399,9– 22*454,7*50,9

              b = --------------------- = ------------------------------------ = 17,68 руб./балл

                       ∑X2 – nX2                 58255,3– 22*50,92

a = Y – bX  = 454,7 – 17,68 * 50,9 = -445,21 руб.

2. кадастровая стоимость земли (формула 46):

для д. Поновка С2 = a + bX = -445,21 + 17,68 * 53,9 = 507,74 руб./кв.м.

Среднее значение кадастровой стоимости, вычисленной 2-мя методами:

для д. Поновка   С = (С1 + С2) / 2 = (481,87 + 507,74) / 2 = 494,805 руб./кв.м.

Вывод: При анализе полученных значений кадастровой стоимости земель, занятых объектами индивидуальной застройки, видно, что самую высокую стоимость имеют земли в Моховском населенном пункте (654,53 руб./кв.м.), всего на 39,94 руб./кв.м. меньше у земель Жилинского населенного пункта (618,59 руб./кв.м.), так как они являются центрами Моховского муниципального района, а также в них развита инженерная, социальная производственная инфраструктура в  отличии от населенных пунктов Плашкино и Подкаменное, где кадастровая стоимость земли составило 207,31 руб./кв.м. и 235,26 руб./кв.м. соответственно.

70

Заключение

В результате курсового проекта была рассчитана кадастровая оценка земельных участков под индивидуальной жилой застройкой в составе земель населенных пунктов Моховского муниципального образования при учете социально-экономического потенциала каждого населенного пункта.

По расчетам самой высокой кадастровой стоимостью обладают земли Моховского и Жилинского населенного пункта  654,53 руб./кв.м; 618,59 руб./кв.м соответственно. Так как являются центрами сельского поселения, в них наибольшим образом развита социальная, инженерная и производственная инфраструктура. Практически в 3 раза меньше кадастровая стоимость обладают земли населенных пунктов Плашкино и Подкаменное 207,31 руб./кв.м. и 235,26 руб./кв.м. соответственно.

Кадастровая оценка нужна для денежного представления о стоимости земли. На самом деле в настоящее время определение кадастровой стоимости приобретает особую актуальность. Так как необходима для установления ставок налога на землю, определения размера арендной платы, для экономического стимулирования производства ипотечного кредитования и получения дохода при сделках с недвижимостью купли-продажи, дарения.

              Список использованной литературы

1.           Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [Федеральный Закон: от 25.10.2001]//СПС КонсультантПлюс

2.           О государственном кадастре недвижимости» [Электронный ресурс]: [Федеральный Закон: от 24.07.2007.-№221-ФЗ]//СПС КонсультантПлюс

3.              Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценке земель[Электронный ресурс]: [Постановление Правительства РФ: от 08.04.200.-№316]//СПС КонсультантПлюс

4.              Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: [Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002.-№568-р]//СПС КонсультантПлюс

5.              Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [Электронный ресурс]: [Приказ Министерства экономического развития РФ от 15.02.2007.-№39]//СПС КонсультантПлюс

6.              Варламов А.А. Земельный кадастр том 4, - М., «КолосС», 2006 г.

7.              Желясков А.Л., Поносов А.Н., Осокина Н.В. Кадастровая оценка земель населённых пунктов муниципального образования: Учебно-методическое пособие. –Пермь: Пермская ГСХА, 2011.

ПРИЛОЖЕНИЕ