Оценка квартиры

      Федеральное агентство по образованию

      Государственное образовательное учреждение высшего

      профессионального образования

      «Тульский государственный университет»

      Региональный  центр повышения квалификации

      Специальность «Государственное и муниципальное  управление»   
 

      КУРСОВАЯ  РАБОТА  

      По  курсу:

      «Оценка недвижимости и бизнеса»  

      По  теме: «Оценка квартиры»   
 

Выполнил: слушатель гр.760357с                                                Журина М.Н.

Проверил: профессор                                                                     Иватанов Н.П.              
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Тула  – 2010г

 

Содержание.

 
 
 
 

 

Введение.

     В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости и рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

     Оценка  недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

     Одним из главных преимуществ при продаже  квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника –  попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

     Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

     В данной работе студент выступает  в роли оценщика. Оценщик может  оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам.

     Оценка  объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

     Целью большинства оценок является  расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована  при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако, существует и целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.

           Цель  работы – научиться оценивать объекты недвижимости тремя методами

• Затратным методом;
• Методом сравнительного анализа продаж;
• Методом оценки доходности.

Период  оценки объекта.

     Техническое освидетельствование проводилось  в период с 1 июля по 10 июля  2010 года.

  

 

1. Анализ местоположения объекта недвижимости. 

     Местоположение  объекта

       Объект оценки расположен по адресу г.Алексин, ул. Генерала Короткова, дом 3, кв. 30. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 8 этаже. Доступ к объекту обеспечивается транспортом по улице Тульская.

     Окружение

       Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: школа, детский сад, почта, аптека, автомобильная стоянка, детская площадка. Объект расположен рядом с остановками транспортных средств. В 100 м от оцениваемого объекта в южном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 2 минут пешего хода. Район находится в центре города, имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов, маршрутными такси, которые позволяют доехать  до многих уголков города без пересадок.

     В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные  заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, предприятия торговли, а также  есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля  и т. д.

     Наличие инженерных коммуникаций

     Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как  горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

     Подъезд

     Асфальтированная  дорога от улицы Тульская, прилегающая  территория   имеет асфальтовое  покрытие, состояние которого можно  оценить как отличное. Площадка застройки  характеризуется упорядоченной  и высокой степенью застройки.

     Характеристика  местности

     Местность городская, расположена во 2-м мкррайоне  г. Алексина. Климат умеренно-континентальный, средняя температура января  - 12⁰С, июля 21⁰ С. За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1,2 м. Преобладающее направление ветров – юго-западное.

      Степень застройки – 90%.

     Характеристика  спроса и предложения

     Анализ  рынка недвижимости г. Алексина, проведённый  по данным периодических изданий (газеты «Перекресток», «Алексинская городская» за май-июнь, показал, что предложение  подобных объектов значительно. Спрос на подобные объекты также весьма высок.

     Коммерческая  привлекательность  объекта оценки

     К достоинствам объекта оценки, увеличивающим  его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект имеет все необходимые коммуникации, находящиеся в работоспособном состоянии;
2. удобное местоположение: объект расположен на незначительном удалении от  почты, аптеки, детского сада, школы;
3. объект имеет внутреннюю отделку отличного качества;
4. удобные подъездные пути.

       Объект может быть использован только как жилое помещение.        

     Оценить коммерческую привлекательность объекта  оценки, исходя из вышеперечисленного, можно как высокую. 
 
 
 

Таблица 1 «Описание объекта недвижимости»

 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. Оценка недвижимости

     2.1.Определение рыночной стоимости затратным методом.

     Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.

     Затратный подход.

            Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим  физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

     Так как в техническом паспорте приведена  инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2007 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 июля 2010 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:

     С_{О.Н. =} С _{КВ. ИНВ. *} К _УДОР.

     Где

     С_О.Н.  – стоимость объекта недвижимости;

     С_{КВ. ИНВ.} – стоимость квартиры инвентаризационная;

     К _УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.

     Коэффициент удорожания строительных работ с 2007 по 2010 год составляет 2,6

      В результате стоимость двухкомнатной  квартиры определенной затратным подходом составила: 498123,262 руб.

 

2.2.Определение рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж.

     Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     В основе сравнительного подхода лежат  принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к  оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении  оцениваемого объекта с другими  объектами недвижимости, которые  были проданы или включены  в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.