Кадастровая оценка земель населенных пунктов Моховского муниципального района

3.8  Расчет баллов за инженерно-геологические условия строительства

Данная группа факторов включает сведения о гидрогеологии, наличии карстов, подтопляемости и заболоченности территории. Величины баллов устанавливаются аналогично пропорциональности коэффициентов относительной ценности территории, приведенных в пособии «Комплексное ценовое зонирование населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога».

Балл за инженерно-геологические условия определяется исходя из шкалы:

      Высокий уровень состояния грунтовых вод (Бг.в.)           - 20

      Заболоченность территории (Бзабол)                                  -20

      Подтапливание территории (Бподт)                                    - 20

      Скальные грунты (Бскал)                                                    - 20

      Карстовые провалы (Бкарст)                                               - 20

Общий балл, отражающий инженерно-геологические условия строительства (Бгеол), определяется по формуле:

                              Бгеол = 100 - ∑Бj                                            (31)

или

          Бгеол = 100 – (Бг.в + Бзабол + Бподт + Бскал + Бкарст)                 (32)

где  Бj – балл, характеризующий наличие j-го вида неблагоприятного инженерно-геологического условия строительства в населенном пункте.

Расчеты баллов, характеризующих инженерно-геологические условия строительства, ведется в таблице 19.

При отсутствии данных по конкретному населенному пункту, принимаются среднерайонные показатели.

3.9. Расчет баллов за наличие исторических объектов, памятников культуры, рекреационных и заповедных территорий

При расчете исторической ценности населенного пункта как место сосредоточения памятников истории учитывается количество и площади, занимаемые историко-культурными, рекреационными объектами на территории населенного пункта. К территориям под объектами данной группы факторов также относятся их охранные зоны.

Историко-культурная и рекреационная ценность земель населенного пункта определяется по формуле:

Бист.i = ∑Рi/Si*100

Где Бист.i – балл, характеризующий историко-культурную ценность i-го населенного пункта;

       ∑Pi – сумма площадей соответствующих объектов и их охранных зон, га;

       Si – общая площадь i-го населенного пункта, га.

Из-за отсутствия необходимых сведений расчет баллов за наличие исторических объектов, памятников культуры, рекреационных и заповедных территорий в данном курсовом проекте не ведется.

4 Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земли под индивидуальной жилой застройки, на основе корреляционного анализа

При оценке земель населенных пунктов особое внимание следует уделять анализу и отбору показателей, влияющих на рыночную цену, а следовательно, и на стоимость земли. Недостаточно одного лишь логического объяснения для включения того или иного показателя в оценочную шкалу. Естественно, что факторы, учитываемые при оценке, оказывают влияние на стоимость земли, но величина этого влияния, его направленность будут неодинаковы в разных природно-климатических и экономических условиях.

Неравнозначно действуют факторы формирования стоимости земли в населенных пунктах различной хозяйственной значимости, имеющих соответственную численность населения. Например, в населенных пунктах, являющихся усадебными центрами сельскохозяйственных предприятий, набор факторов будет отличен от населенных пунктов, созданных на базе разработки полезных ископаемых, лесхозов и т.д.

Оценка степени влияния каждого из факторов на цену земли является одной из главных задач. Для этого применяется ряд методов: корреляционно-регрессивный анализ, метод статистических группировок, оптимизационные модели, метод экспертных оценок.

Задачей проведения корреляционного анализа является выявление факторов, которые действительно влияют на цену земли в конкретных условиях (в границах административного района), и исключение из дальнейших расчетов тех факторов, которые не являются определяющими в данных условиях. Корреляционный анализ проводится по всем показателям, предварительно включенным в обработку.

Основанием для включения или исключения конкретной группы факторов из дальнейших расчетов кадастровой стоимости земли, является коэффициент парной корреляции – r. Коэффициент парной корреляции определяет направление и величину связи между двумя показателями, и меняется в интервале от + 1,0 до – 1,0.

Коэффициент корреляции между двумя признаками вычисляется по формуле 33:                                        

                                                           ∑ху – ((∑х * ∑у)/n)  

              r = ------------------------------------------                   (33)

                                         √(∑х2 – ((∑х)2/n)) * (∑у2 – ((∑у)2/n))

где r - коэффициент корреляции;

       у – зависимая переменная (например, рыночная цена земли, руб./кв.м.);

       х – независимая переменная (например, балл за местоположение);

       n – число наблюдений (населенных пунктов).

Предварительно составляется сводная таблица балльной оценки земель населенных пунктов содержащая баллы по группам факторов и рыночную цену земли (таблица 20), которая является исходной для проведения корреляционного анализа. Рыночная цена земли обозначена зависимой переменной – Y, а ценообразующие факторы являются независимыми переменными – X.

В результате расчетов с помощью компьютерной программы формируется косоугольная матрица коэффициентов корреляции (таблица 21). Достоверность полученных коэффициентов, согласно правилам статистики, напрямую зависит от  количества анализируемых объектов (наблюдений), которых должно быть не менее 10. Поэтому для расчетов берутся все населенные пункты оцениваемого района или сельской администрации.

Таблица 21 - Матрица парных коэффициентов корреляции

Вывод: Анализирую косоугольную матрицу можно сказать, что связь между баллом за инженерную инфраструктуру и рыночной ценой земли высокая (r = 0,66). Балл за тенденцию изменения численности населения и рыночной ценой земли имеет среднюю связь. Балл  за местоположение, за социальную инфраструктуру, за производственную инфраструктуру, за локализацию поселения, за экологическое состояние и балл за инженерно-геологическое условие не имеет связи с рыночной ценой земли.

Знак коэффициента корреляции указывает направление зависимости переменных, а  его абсолютная величина – степень зависимости (тесноту связи). В земельно-кадастровых работах используют следующую шкалу градации коэффициентов корреляции:

                            до + 0,15 – отсутствие связи между признаками;

                            + 0,16 -  + 0,20 – плохая связь;

                            + 0,21 -  + 0,30 – слабая связь;

                        + 0,31 -  + 0,40 – средняя связь;

                            + 0,41 -  + 0,60 – хорошая связь;

                            + 0,61 -  + 0,80 – высокая связь;

                        + 0,81 -  + 0,90 – очень высокая связь;

                            + 0,91 и выше – полная или функциональная связь;

Достоверность коэффициентов корреляции определяется отношением этого коэффициента к его среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле:

                                          mi = √(1-r2)/(n-2)                                       (34)

где mi - среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции;

       r -  коэффициент корреляции;

       n- число наблюдений (населенных пунктов).

Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента (tф) определяется по формуле:

                                                                r

              tф = -----                      (35)

                                                                         mi

Если фактическое значении критерия Стьюдента (tф) больше 2,5 (табличное значение tm), коэффициент корреляции считается достоверным.

Из дальнейших расчетов должны быть исключены факторы, не коррелирующие с ценой земли, т.е. имеющие коэффициент корреляции от 0 до + 0,15 или tф < 2,5, а также  и те, между которыми наблюдается автокорреляция.

Например:     mБмест = √(1-0,152)/(22-2) =0,22; tБмест=0,15/0,22=0,68, т.к. 0,68<2,5, то коэффициент корреляции не достоверный;

mБинж = √(1-0,662)/(22-2) =0,017; tБинж=0,66/0,17=3,88, т.к. 3,88>2,5, то коэффициент корреляции достоверный.