Кадастровая оценка земель населенных пунктов Моховского муниципального района

              Знак «минус» указывает на обратную связь признаков, т.е. например, для взаимосвязи переменных Х2 и Х7 (r=-0,01) отрицательная величина означает, что с увеличением балла за инженерную инфраструктуру уменьшается значение балла, характеризующего экологическую обстановку в населенном пункте.                                                                                               

5 Оценка степени влияния ценообразующих факторов земель населенных пунктов

Оценка степени влияния каждого из отобранных факторов, влияющего на цену земли, является необходимой составной частью земельно-оценочных работ.

Влияние факторов, выраженных в системе баллов, на конечный результат будет различным, поэтому совокупный (суммарный) балл необходимо определять с учетом коэффициентов влияния.

Для определения коэффициентов влияния каждого из факторов или их группы используются метод регрессионного анализа, метод экспертных оценок.

1.      Метод экспертных оценок.

В качестве экспертов могут выступать и привлекаться главы местных администраций, специалисты муниципальных органов, работники областных, городских и районных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, специалисты агентств по цене недвижимости, сельские землеустроители. Для получения информации разрабатывается специальная анкета, в которой экспертам предлагается оценить, как правило в процентах, степень влияния каждого из перечисленных в ней факторов.

Результаты опроса обрабатываются. На основании обработки анкетных данных по усредненным показателям составляется шкала коэффициентов влияния каждого из факторов на стоимость земли.

2.      метод регрессионного анализа.

Основан на расчете регрессионных моделей и анализе коэффициентов. Данный метод может быть применен в условиях достаточно большой информации о рынке земли.

По результатам балльной оценки, для установления доли вклада каждого из факторов в цену земли, можно использовать несколько эмпирических формул (производственных функций).

Уравнение множественной линейной регрессии:

              Y = А + а1*Х1 + а2*Х2 + а3*Х3 +…+ аn*Хn                 (36)

или

              Y = А + а1*Б1 + а2*Б2 + а3*Б3 +…+ аn*Бn                 (37)             

где  Y – рыночная стоимость земли в конкретном населенном пункте;

        А – начальная (минимальная) стоимость земли общая для всех населенных пунктов в границах района (зоны, региона);

        а1, а2, а3 … аn – коэффициент регрессии, отражающий удельный вес фактора или стоимость (цену) одного балла в денежном выражении;

        Х1, Х2, Х3 … Хn – переменные, характеризующие факторы, оказывающие влияние на дополнительную цену земли;

        Б1, Б2, Б3 … Бn – баллы факторов, оказывающих влияние на дополнительную цену земли.

Уравнение парной регрессии:

                                     Y = А – ао * Бо                                                            (38)       

где   ао – коэффициент регрессии или стоимость (цена) одного совокупного балла в денежном выражении;

          Бо – общий (совокупный) балл, характеризующий отличие конкретного населенного пункта от худшего в данной совокупности.

Для определения доли вклада каждого из факторов в формирование стоимости земли разрабатывается модель множественной линейной регрессии (формула 41), на основании коэффициентов регрессии которой можно вычислить коэффициенты влияния факторов по формуле:

         aj*Б j

                                                  Кj = ----------                                        (39)

          ∑ aj*Б j

где Кj – коэффициент вклада j-ой группы факторов в формирование стоимости земли;

        aj – коэффициент регрессии в модели (уравнении) формирования стоимости земли, или при переменной, характеризующей j-ю группу факторов;

        Б j – среднее значение балла, характеризующего ценность земель соответствующей j-ой группы факторов.

Регрессионная модель формируется в рамках каждой градации населенного пункта по численности населения. Поскольку установлено, что набор и степень влияния факторов, влияющих на стоимость земли, существенно отличается в зависимости от административной значимости и людности населенного пункта. Для построения уравнений, отражающих формирование стоимости земли, используются статистические компьютерные программы, например, «statistica».

Рассмотрим пример расчетов коэффициентов влияния отдельных групп факторов на стоимость земли для  населенного пункта Моховского района с численностью до 50 человек. В результате обработки данных о рыночной цене земли и балльной оценке групп факторов, получено линейное уравнение множественной регрессии:

Y = 0 +  15,79Х1 +  20,67Х2 +2,95Х4 – 5,14Х5 + 1,09Х6 + 0,77Х7+ 12,13Х8

где  Y – рыночная цена земли в населенных пунктах численностью до 50 человек, руб./кв. м.;

Х1 – переменная, характеризующая местоположение населенного пункта;

Х2 – переменная, характеризующая инженерную инфраструктуру;

Х4 – переменная, характеризующая производственную инфраструктуру;

Х5 – переменная, характеризующая размещение населенного пункта;

Х6 – переменная, отражающая тенденцию изменения людности населенного пункта;

Х7 – переменная, характеризующая экологическое состояние в населенном пункте;

Х8 – переменная, характеризующая инженерно-геологические условия строительства.

6 Расчет совокупного балла ценности земель населенного пункта

Совокупный (суммарный) балл комплексно выражает ценность земель конкретного населенного пункта. Величина совокупного балла рассчитывается с учетом влияния базовых (коррелирующих) групп факторов, вклада которых в стоимость земли зависит от размера населенного пункта (таблица 22).

Таблица  22 – Коэффициенты вклада факторов в формирование стоимости земель населенных пунктов.

              Приведенные весовые коэффициенты позволяют определить стоимость земли любого населенного пункта, входящего в схожую природно-экономическую зону.

Расчет совокупного балла ценности земель i-го населенного пункта (Бсов i) ведется в таблице  23 по формуле:

              Бсов = ∑(Кji * Бji)              (40)

где  Кji – коэффициент вклада j-ой группы факторов в стоимость т(ценность) земель i-го населенного пункта;

        Бji–величина балла, характеризующего ценность земель соответствующей j-ой группы факторов в i-ом населенном пункте.

                   Для наглядности восприятия и упрощения графического отражения величин совокупных баллов строится шкала интервалов.

Количество интервалов определяется формулой:

                                          К = 1 + 3,221 * log N                               (41)

где К – количество интервалов (целое число);

      N – число оцениваемых населенных пунктов.

      Шаг интервала (шкалы) определяется по формуле:

     Бmin - Бmax

              Р = ----------------                (42)

     К

где Р – шаг интервала;

       Бmax – максимальное значение совокупного балла среди оцениваемых населенных пунктов;

       Бmin – минимальное значение совокупного балла среди оцениваемых населенных пунктов.

       Составление шкалы производится по формуле:

                                                             Бmin + Р * К                                            (43)

Результаты балльной оценки земель населенных пунктов, сгруппированные по интервалам выровненной шкалы, могут быть использованы для проведения оценочного зонирования населенных пунктов района (таблица 24).

Размер численности населения и степень вклада каждой группы факторов в стоимость земли показываются на карте кадастровой оценки земель населенных пунктов в виде цветной круговой диаграммы (рисунок 2).

Рисунок 2. – Структура формирования балла ценности земель населенных пунктов

Чнас – величина численности населения, диаметр которого приходится на    соответствующий населенный пункт;

1,2,3…8– вклад отдельной группы факторов в формирование ценности земель населенных пунктов.

Рассмотрим пример построения шкалы балльной оценки.

Количество оцениваемых населенных пунктов равно 22. Максимальная величина совокупного балла - Бmax = 65,9, минимальная - Бmin  =32,3.

1.        Количество интервалов: К= 1+3,221*log N = 1+3,221*1,38 = 5 интервалов.

2.        Шаг интервала:

                                 Бmin - Бmax                        65,9– 32,3

Р = ---------------- = -------------------- = 6,7 баллов

                                        К                         5

3.   Шкала балльной оценки:

                            32,3 – 39,0

                            39,1 – 45,7

                            45,8 – 52,4

                            52,5 – 59,1

                            59,2 – 65,9

После предварительного расчета, шкалы, как правило, выравнивают для удобства пользования.

              до 35,0

              35,1 – 45,0

              45,1 – 55,0

              55,1 – 65,0

              более 65