Оценка земель промышленности

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации

Департамент научно – технологической  политики и образования

ФГОУ ВПО «Красноярский  государственный аграрный университет»

 

 

 

 

 

Курсовой проект

«Оценка земель промышленности»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

Ст-т 55 гр.                                                                                                    Радченко С.В.

 

Проверил:

Ст. преподаватель                                                                                       Ноздрина Е.В.

 

 

 

 

 

Красноярск 2011

Оценка земель промышленности

Понятия «земельный участок», «земля» трактуются по-разному.

«Земельный участок» это поверхность  земли определенного местоположения, на котором установлены границы и который выступает в качестве объекта земельных отношений.

«Земля» в отличие от «земельного  участка» имеет широкое понимание.

В настоящее время действующими нормативными документами предусмотрено  осуществление оценки земель промышленности, сельского хозяйства и другого назначения.

Это осуществляется специализированными  организациями, которые имеют лицензию на право производства оценочных  работ земельных ресурсов страны, выдаваемой Государственным комитетом  страны.

Оценка земель промышленности, сельского хозяйства и земель другого назначения осуществляется на основании действующих нормативных документов и с использованием специальной Методики экспертной оценки земельного участка, которая утверждена постановлением правительства.

Оценка земель промышленности осуществляется по Методике и с использованием принципов полезности, замещения, спроса и предложения, ожидания, внешнего влияния, изменения, эффективного использования.

Каждый из принципов обладает своими характерными особенностями.

Например, оценка земель промышленности по принципу полезности позволяет установить возможность удовлетворения потребностей пользователя на протяжении всего предполагаемого периода пользования.

Осуществление оценки земельного участка  по принципу замещения предусматривает  определение затрат на приобретение земельного участка аналогичного оцениваемому.

Эти затраты не должны превышать  стоимость оцениваемого участка.

Оценка земель промышленности по принципу ожидания предусматривает расчет ожидаемой величины дохода земельного участка и периода его получения в результате эффективного его использования.

При этом в учет не берутся другие факторы производства, которые привлекаются для осуществления деятельности на этом участке.

Самым весомым принципом оценки земель промышленности является принцип  эффективного его использования.

Этот принцип позволяет определить наибольшую эффективность земельного участка от экономически оправданных, физически возможных и финансово  ощутимых действий пользователя, которые  будут способствовать установлению максимальной расчетной величины стоимости  этого участка. На оценку земель промышленности, сельского хозяйства и другого назначения оказывает первостепенное влияние местоположение участка, влияние внешних факторов, спрос и предложение рынка недвижимости, период ожидаемого получения дохода от пользования участком.

Поэтому оценка земель промышленности и земельных участков другого назначения осуществляется на конкретную дату и выполняется либо для осуществления взноса в уставной капитал, либо при оформлении ипотеки, либо для определения цены предстоящей операции купли-продажи, либо для других целей, которые не противоречат действующему законодательству. Промышленные объекты зачастую располагаются за пределами поселений, поэтому осуществление оценки земель промышленности затруднено ввиду наличия сложных коммуникаций, подъездных путей и так далее.

Земельные участки, на которых ранее  располагались промышленные предприятия, практически невозможно перевести  в другую категорию.

Это обусловлено остаточным неизгладимым следом продуктов и отходов деятельности предприятия.

Для проведения оценки земель промышленности в специализированную организацию  предоставляют пакет документов, состоящий из свидетельства о  регистрации права собственности  земельного участка, кадастрового плана  участка, плана земельного участка, на котором расположены строения и коммуникации, информации о наличии  залога. Осуществление оценки земель промышленности позволяет сформировать стоимость, которая учитывает межрегиональную ренту, определяемую различиями социально-экономического уровня развития и природных особенностей субъекта, отраслевой ренты, определяемой особенностями формирования дохода от ренты в разных отраслях хозяйства страны.

Кроме того, при оценке земель промышленности учитывается локальная рента, которая связана с месторасположением участка земли, и инфраструктурная рента, которая зависит от уровня развития транспортной системы и степени ее использования.

Учет всех этих факторов позволяет  сформировать базовый показатель стоимости  земельного участка промышленного  назначения.

Этот показатель корректируется поправочными коэффициентами, которые учитывают  все виды составляющих рент. Проведение оценки земель промышленности затрудняется некоторыми особенностями, характеризующимися невозможностью свободного воспроизводства земельным участком и многоцелевым его использованием пользователем.

Под этим подразумевается использование  земельного участка в качестве основного  средства производства либо как пространство, где осуществляется социально-экономическое  развитие пользователя участком.

Кроме того, при оценке земель промышленности физический и функциональный износ участка земли, а также его амортизация в учет не берутся, поскольку эти понятия к нему не применяются.

В результате особенностей проведения оценки земель промышленности вырисовывается сложная процедура составления ее экономической обоснованности.

При этом заниженный показатель оценки земель промышленности способствует неэффективному землепользованию. Оценка земель промышленности может проводиться по кадастровому и рыночному методу.

При осуществлении кадастровой  оценки земель этой категории проводят одновременное определение стоимости  всех участков земли, находящихся на территории административно-территориального образования по зонам на начало года, следующего за отчетным годом.

При осуществлении рыночной оценки земель промышленности проводят оценку стоимости единичного участка земли по действующим методикам и нормативам независимыми оценщиками на конкретную дату.

Причем оба вида оценки проводят с использованием доходного, сравнительного или затратного методов.

Все три метода оценки земель промышленности используются по возможности в странах, где развита рыночная экономика, а итоговый показатель стоимости определяется на основе этих результатов.

При этом предпочтение отдается результатам, полученным на основе обширной и достоверной  информации.

Существенное отличие показателей  этих методов свидетельствует о  несбалансированности земельного рынка  или же ошибках в оценках.

Кадастровая оценка земель промышленности

Совокупность  технических и административных мероприятий, которые определяют кадастровую оценку земель промышленности, проводятся на конкретную дату.

При этом используются стандартные  процедуры и статистический анализ, которые обеспечивают сопоставимость результатов, необходимых для определения  налогооблагаемого показателя стоимости  земельного участка, устанавливаемого на основе единого подхода.

Работы по кадастровой оценке земель промышленности регламентированы нормативными актами, действующими на территории нашей страны, а именно статьями Земельного кодекса и постановлениями Правительства.

Кадастровая оценка земель базируется на их классификации по целевому назначению и функциональному использованию.

И от этого зависит вид применяемого метода кадастровой оценки земель промышленности.

Это может быть метод капитализации  расчетного дохода, статистический анализ цены рынка или же другой вид метода оценки. При выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности определяются и утверждаются показатели стоимости земельных участков, которые объединяются в группы.

К первой группе относят все участки  земли, на которых размещаются наземные объекты космической инфраструктуры, гидроэлектростанций, захоронений  радиоактивных отходов.

Вторая группа объектов при определении кадастровой оценки земель промышленности включает в себя участки, где размещены производственные и административные здания, строения, сооружения, которые предназначены для обеспечения функционирования объектов промышленности.

Объекты, которые подвергаются кадастровой  оценке земель промышленности, группируются с целью облегчения определения  их кадастровой стоимости.

При этом широко используются математические технологии, работающие на основе информации статистики о продажах или аренде участков земли.

В третью группу кадастровой оценки земель промышленности входят земельные  участки с располагаемыми на них  объектами дорожного сервиса, которые  находятся в полосе отвода автомобильной  дороги.

Четвертая группа характеризуется  наличием участков с располагаемыми на ней линейными сооружениями и  участками разработки полезных ископаемых.

Удельный показатель кадастровой оценки земель промышленности этой группы связан с видом использования соседних участков земли, граничащих с участками, указанными в этой группе.

В пятую и шестую группу кадастровой  оценки земель промышленности входят участки с располагаемой на них  инфраструктурой линейных сооружений, военных объектов и земель другого  назначения. Суть кадастровой оценки земель промышленности состоит в описании и индивидуализации в Едином реестре всех земельных участков, располагаемых на территории конкретной административной единицы.

В результате проделанной работы каждый участок земли получает характеристики, которые выделяют его среди других участков и позволяют провести экономическую  и качественную оценки.

При осуществлении кадастровой  оценки земель промышленности и земель другого назначения каждому участку  земли присваивается кадастровый  номер, регламентируемый Федеральным  законом «О государственном земельном  кадастре».

Кадастровая оценка земель промышленности при этом проводится по категориям, которые формируются в соответствии с правоустанавливающими документами и на основании данных государственного кадастра.

В некоторых случаях в составе  земель промышленности находятся участки  с располагаемыми на них объектами  социально-культурной сферы (базы отдыха, пансионаты, пионерские лагеря и так  далее), кадастровая оценка земель промышленности с такими объектами осуществляется с использованием методики кадастровой  оценки для четвертой группы.

Если аналогичные объекты находятся  на земельных участках, отнесенных к категории особо охраняемых территорий, то и кадастровая оценка земель промышленности осуществляется по методике кадастровой оценки для  территорий этой группы.

Аналогично производится кадастровая  оценка объектов социально-культурной сферы, располагаемых на участках земли  отнесенных к другим категориям.

Основанием для формирования категорий  являются документированные сведения.

Экономический анализ результатов  работы при проведении кадастровой  оценки земель промышленности предполагает проведение прогнозных расчетов налоговых  поступлений от налога на землю. Методика кадастровой оценки земель промышленности основана на определении удельных показателей кадастровой стоимости, являющихся основой для расчета кадастровой стоимости участков земли.

В основе методики лежит принцип  статистического анализа информации и рыночных цен объектов недвижимости этой категории.

При осуществлении кадастровой оценки земель промышленности применяют методы и подходы, которые адаптированы к условиям нашей страны.

Поэтому кадастровая стоимость  участков земли рассчитывается с  учетом показателей ставок арендной платы, уровня рыночных цен и другой информации, которая включает данные о площади участка, его местоположении и состоянии окружающей среды.

Помимо этого для кадастровой  оценки земель промышленности необходимы сведения о сделках купли-продажи, данные торгов, данные о выкупе участков земли, информация о ценах предложений.

Исходная информация земельных  участков промышленного назначения наносится на электронную карту  административного субъекта страны. Наличие полного пакета данных дает возможность начала кадастровой оценки земель промышленности, которая сопровождается составлением расчетов в виде формул, где учитываются все исходные данные, представленные в пакете.

Система уравнений помогает определить величину поправочных коэффициентов, которые применяются для приведения к цене сделки типичного объекта.

Избыточная система уравнений  отражает зависимость удельной цены сделки при кадастровой оценке земель промышленности от сжатых факторов, которые  учитывают особенности инфраструктуры земель этой категории.

Кадастровая стоимость участка  земли определяется по остаточному  принципу, который подразумевает  применение метода «извлечения».

 

 

 

 

 

Первоначально для оценки земель промышленности определяется понятие  промышленных земель.

 

Как правило, это земли, которые  находятся за чертой поселений.

Такие земли имеют строгое  назначение и поэтому не могут  использоваться в других целях. Собственниками таких земель являются предприятия, организации и прочие юридические  лица.