Кадастровая оценка земель населенных пунктов Моховского муниципального района

7.                      Принцип   оптимальных   величин,  или   принцип оптимального  экономического  размера, — количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте.

8.                      Принцип  экономического  разделения: имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

9.                      Принцип   спроса   и   предложения   выражается в том, что цену объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и населенного пункта.

10.                  Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложе­ния и снижению уровня доходности.

11.                  Принципу зависимости стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности.

12.                  Принцип    соответствия    обеспечивает выполнение правила — максимальная стоимость объекта недвижимости образуется  тогда,   когда   его   параметры,   уровни   предоставляемых удобств и услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.

13.                  Принцип изменения отражает динамичность стоимо­сти объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменени­ями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения.

14.                  Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающее наивысшую стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.

2   Характеристика и анализ объекта оценки

2.1  Общие сведения о муниципальном образовании (районе)

              В данном курсовом проекте проводится кадастровая оценка земель населенных пунктов Моховского муниципального образования.

              Моховское муниципальное образование расположено в Кунгурском районе. Граничит с сельскими поселениями:  Кыласовским; Плехановским;  Неволинским; Ергачинским; Шадейским, а так же с северо-востока с районным центром Пермского края - городом Кунгур.

Моховское муниципальное образование включает 22 населенных пункта. Административным центром является село Мохово. Площадь составляет 6581,25 га. Численность населения более 3420 человек.

По территории муниципального образования протекает река Сылва и впадающие в неё реки  Шаква и Бабка, что делает рельеф сильно расчлененным. А возвышенности, с ровной или слабо всхолмленной поверхностью, водоразделы местами изрезанными  логами и оврагами, чередующимися с глубоко врезанными речными долинами.

Климат - умеренно - континентальный. Зима холодная и продолжительная с устойчивыми морозами. Средняя температура января - 15 °С. Лето отличается большой облачностью и обильными осадками, средняя температура июля +18 С. Из общего годового количества осадков - 489 мм. В теплую часть года (апрель - октябрь) выпадает 369 мм. Продолжительность вегетационного периода 150 дней.

По территории Моховского муниципального образования проходит железная дорога «Пермь—Екатеринбург»; федеральная автомагистраль «Пермь—Екатеринбург»; автодорога областного значения «Пермь—Кунгур—Чусовой—Березники».

2.2  Хозяйственная значимость и размеры населенного пункта

Одним из важнейших показателей, характеризующих расселение, является средний размер населенного пункта по численности населения (людности). Размер населенного пункта в значительной степени влияет на стоимость земли. Установлено, что с ростом размера населенного пункта по численности проживающего населения, возрастает и рыночная цена земли.

Хозяйственная значимость населенного пункта не всегда является объективной ха­рактеристикой ценности земель. Необходимо заметить, что часть населенных пунктов, в силу определенных условий, теряют хозяйственную значимость. Так, наряду с сокращением абсолютной численности населения, сокращается и число населенных пунктов. В пригородных районах часть населенных пунктов, потерявших хозяйственную значимость, не исчезают, а продолжают существовать в качестве места отдыха го­рожан.

Сведения о хозяйственной значимости и людности населенного пункта берутся из паспорта населенною пункт, речь о котором пойдет в следующем разделе.

Проводится анализ системы расселения района по численности населения и хозяйственной значимости на основе данных таблицы 1.

Динамика численности населения муниципального образования в разрезе администраций, за последний ряд лет приводится в таблице 2. Для улучшения на­глядности и анализа демографической ситуации, сложившейся на территории оцениваемого муниципального образования, используют графики, диаграммы и другие средства графического отображения

Пример графика, отражающего динамику численности населения сельской администрации, представлен на рисунке 1.

  Рисунок 1. – Динамика численности населения Моховского муниципального образования

2.3  Характеристика паспортов населенного пункта

Основой проведения оценки земель служат материалы, полученные в результате паспортизации. Паспорт является источником полной, достоверной и своевременной информации о населенном пункте, позволяющей наметить и пути регулирования процессов ценообразования на землю. Паспорт включает в себя сведения о административно-хозяйственной значимости населенного пункта, численности населения, земельных ресурсов, объектах социальной и производственной инфраструктуры, уровне благоустройства, сведения о инженерно-геологических условиях, состоянии окружающей среды и др. Паспорт содержит как количественные, так и качественные характеристики населенного пункта.

              Необходимая исходная информация, содержащаяся в паспорте населенного пункта, заносится в таблицу 3.

              Использование результатов паспортизации позволяет оперативно провести сравнительный анализ всех населенных пунктов в оцениваемом районе.

2.4 Анализ рынка земельных участков индивидуальной жилой застройки

Рынок  -  способ взаимодействия продавцов и покупателей, основанный на спросе, предложении и цене.

Земельный рынок - часть рынка недвижимости, который предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой юридические, экономические и др. отношения, осуществляющие такие функции как: купля-продажа, аренда, залог, дарение, наследование земельных участков, ипотечное кредитование.

Рассматривая условия формирования земельного рынка, необходимо учитывать особенности земли как товара, вернее прав, передаваемых на этот уникальный  товар.