Кадастровая оценка земель населенных пунктов Моховского муниципального района

Сведения о рыночной цене земли являются объективным отражением ценности земель населенного пункта исходя из рыночных факторов ценообразования, учиты­вающих социально--экономический, демографический, природный и другой потенциал конкретного населенного пункта.

Реальная цена продажи земельного участка на равновесном рынке является величиной, близко отражающей рыночную или кадастровую стоимость, т. е. их отношение, представлено условным равенством: цена = стоимость. Поэтому име­ется необходимость сбора и проведения анализа рыночных цен, складывающихся в оцениваемых населенных пунктах.

Информация о цене земли, складывающейся на ранке земельных участков под индивидуальной жилой застройкой, предоставлена в таблице 4.

Таблица 4-Рыночная цена земли в населенных пунктах района, руб/кв.м.

Анализируя сложившуюся ценовую ситуацию по Моховскому сельскому поселению видно, что наибольшей рыночной ценой обладают земли с. Моховского - 1929,0 руб/кв.м, т.к. оно является центром Моховского сельского поселения и находится близко к районному центру – г. Кунгуру. Практически в 10 меньше обладают рыночной ценой земли д. Турай – 194,5  руб/кв.м.

3  Балльная оценка земель населенных пунктов

После получения необходимой информации по населенным пунктам (таб­лица 3) можно приступить к расчетам кадастровой стоимости земли в населенном пункте.

Используемые исходные данные представляют собой обширную и разностороннюю информацию, содержащуюся в различных единицах измерения, Для приведения земельно-оценочных показателей в единую систему используют коэффициенты относительной ценности территорий или относительные величины - баллы.

В выполняемой курсовой работе проводится балльная оценка факторов в разрезе отдельных групп влияющих,  на стоимость  земли.

Под баллом понимается условно-принятая величина, позволяющая сравнивать разнокачественные оценочные показатели. Относительная ценность земель,  выраженная баллом, получается в результате составления оценочной шкалы,

Оценочная шкала - система оценочных показателей, количественно характеризующая свойства и качество различных земельных участков при их сопостав­лении.

При установлении относительной ценности земель в оцениваемых населенных пунктах строятся закрытые или замкнутые шкалы. В закрытой шкале наилучшему показателю присваивается наивысшая величина 100 баллов, а наихудшему, или в случае отсутствия показателя - 0 баллов.

3.1  Расчёт баллов за местоположение

Общий балл за местоположение включает расчеты баллов за расстояние до областного центра, районного центра, центра сельской администрации, а также учитывает наличие видов транспортной доступности.

Балл за расстояние до административного центра () уровня рассчитывается по формуле:

                                      ,                                  (1)

где - соответствующий балл, характеризующий удаленность i-го населенного пункта от административного центра ранга i -го уровня;

       - расстояние от оцениваемого населенного пункта до административного     

              центра;

- расстояние от самого удаленного населенного пункта до административного центра ранга .

Общий балл за размещение (Бмест.) рассчитывается по формуле:

                     Бместт                                          (2)

или

                Бмест  т, где                                      (3)

- коэффициент, характеризующий удельный вес влияния расстояния до населенного пункта -го ранга на цену земли в долях единицы;

Бij – соответствующий балл, характеризующий удельный вес i-го населенного пункта от административного центра j-го ранга;

Кт –коэффициент, отражающий наличие транспортной доступности до населенного пункта;

а1 – 0,5 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до краевого центра;

а2 – 0,3 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до районного центра;

а3 – 0,2 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до центра сельского   поселения;

Б1-1 – балл за расстояние от населенного пункта до центра первого уровня (краевой центр);

Б1-2 – балл за расстояние от населенного пункта до центра второго уровня (районный центр);

Б1-3 - балл за расстояние от населенного пункта до центра третьего уровня

       ( центр сельского поселения).

Наличие видов транспортного сообщении с оцениваемым населенным пунктом отражает коэффициент Кт. Федеральным кадастровым центром рекомендуется использовать следующие эмпирически полученные значения Кт:

Кт=0,6 – при наличии только водного и воздушного общественного транспорта;

Кт =1,0 - при наличии автомобильного транспорта;

Кт =1,2 – при наличии железнодорожной и автомобильной доступности;

Кт =1,3 – при наличии всех видов транспортной доступности.

Результаты расчетов баллов за местоположение отражаются в таблице 5.

3.2 Расчет баллов за инженерную инфраструктуру

Инженерная инфраструктура охватывает показатели с инженерным обустройством территории. Кроме показателей, характеризующих наличие того или иного элемента инженерного обустройства (так называемые качественные показатели), в данную группу включены количественные характеристики. Например, удельный вес дорог с твердым покрытием в процентах, удельный вес газификации в сельском населенном пункте в процентах и т.д.

Значение баллов за наличие водопровода, газопровода, централизованного теплоснабжения, канализации, улиц с твердым покрытием и телефонизации соответствует удельному весу данного показателя, полученного на основании паспортизации.

Так, например, если удельный вес домов с водопроводом  составляет в населенном пункте 30 %, то балл за этот показатель равняется 30. Кроме того, учитывается водоснабжение водоразборными колонками, удельный вес которых оценивается в половинном объеме баллов.

Описание методики расчетов баллов за благоустройство застройки представлено в подразделах 4.2.2 – 4.2.7.

3.2.1           Балл за наличие дорог с твердым покрытием (Б`ij) рассчитывается по формуле:

                                 Б`ij=Ri/R0*100 , где               (4)

Ri- протяженность дороги с твердым покрытием от i-го (оцениваемого) населенного пункта до административного центра j-го уровня, км;

R0- общая протяженность дороги от i-го населенного пункта  до соответствующего административного центра, км;

Общий балл за наличие дорог с твердым покрытием (Бпокр) рассчитывается по формуле:

           Бпокр = ∑аi*Кn*Бij  , где                                        (5)

аi – коэффициент, характеризующий удельный вес влияния расстояния до населенного пункта j-го уровня на цену земли в долях единицы;

Кn – коэффициент за вид покрытия дороги;

Бij – соответствующий балл, характеризующий твердое покрытие дорог от i-го населенного пункта до административного центра уровня j;

а1 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия  дорог до областного центра;

а2 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия  дорог до районного центра;

а3 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия  дорог до центра сельской поселения;

Б1-1 – балл за твердое покрытие дорог до краевого центра;

Б1-2 – балл за твердое покрытие дорог до районного центра;

Б1-3 – балл за твердое покрытие дорог до центра сельской администрации.

Коэффициенты а1, а2, а3 могут быть получены на основе метода экспертных оценок или даже по статистическим программам.

Для пригородных районов и районов, размещенных от областного центра на расстоянии до 150 км, возможно применение следующих коэффициентов, рассчитанных по статистическим формулам:

а1 = 0,5 - коэффициент, характеризующий влияние протяженности дороги с твердым покрытием до краевого центра;

а2 = 0,3 - коэффициент, характеризующий влияние протяженности дороги с твердым покрытием до районного центра;

а3 = 0,2 - коэффициент, характеризующий влияние протяженности дороги с твердым покрытием до центра сельской администрации.

Если основная дорога до населенного пункта высшего ранга преимущественно (более 50%) асфальтированная, применяется коэффициент Кn = 1,0; преимущественно улучшенная - Кn = 0,8; преимущественно грунтовая - Кn = 0,5;

Расчеты балла за наличие дорог с твердым покрытием оформляются в таблице 6.

3.2.2             Балл за наличие водопровода (Бвод) в населенном пункте зависит от удельного веса домов с вводом воды в жилые дома и обеспеченности водоразборными колонками.

Расчеты ведутся по следующему алгоритму (формула 6):

1.             Балл, отражающий водопровод (ввод в жилые дома) принимается в полном объеме от удельного веса домов, характеризующих данный показатель.

2.             Балл, отражающий наличие водоразборных колонок принимается в полном объеме от удельного веса домов, обслуживаемых водоразборными колонками.

3.             Водоснабжение за счет колодцев не учитывается.

4.             Находится суммарное значение баллов.

                                    Бвод = В + 0,5 * К                                          (6)

где  В – удельный вес домов с водопроводом, %

                К - удельный вес домов, обслуживаемых водоразборными колонками, %.

3.2.3 Балл за наличие газопровода (Бгаз) зависит от удельного веса домов с централизованным газоснабжением и домов с привозным газом.

Расчеты ведутся по формуле:

                                   Бгаз = Цг + 0,5 * П                                              (7)