Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Апреля 2012 в 19:05, курсовая работа
Целью работы является рассмотрение методик оценки зданий и сооружений на примере детского сада.
Задачами работы являются:
- определить сущность объекта недвижимости;
- классифицировать объекты недвижимости;
- рассмотреть подходы к оценке;
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….….3
1 ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ..5
1.1 Виды недвижимости………………………………………………………...5
1.2 Классификация объектов недвижимости…………………………………..7
1.3 Принципы оценки объектов недвижимости………………………………10
2 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ………………….....15
2.1 Доходный подход………………………………………………………….16
2.2 Сравнительный подход……………………………………………………19
2.3 Затратный подход………………………………………………………….22
3 РАСЧЕТ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ…….27
3.1 Описание детского сада, как объекта недвижимости…………….……...27
3.2 Описание рыночной стоимости детского сада…………………………...31
3.3 Составление отчета об определении рыночной стоимости зданий и сооружений детского сада…………………………………….………………...38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….……………..41
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………..………….44
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………
1 ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ..5
1.1 Виды
недвижимости………………………………………………
1.2 Классификация объектов недвижимости…………………………………..7
1.3 Принципы оценки объектов недвижимости………………………………10
2 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ………………….....15
2.1 Доходный
подход………………………………………………………….
2.2 Сравнительный подход……………………………………………………19
2.3 Затратный
подход………………………………………………………….
3 РАСЧЕТ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ…….27
3.1 Описание детского сада, как объекта недвижимости…………….……...27
3.2 Описание рыночной стоимости детского сада…………………………...31
3.3 Составление отчета об определении рыночной стоимости зданий и сооружений детского сада…………………………………….………………...38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ
СПИСОК……………………………..………….44
ВВЕДЕНИЕ
В данной работе рассматривается оценка зданий на примере детского сада в Мурманской области, а в настоящее время область испытывает острую недостачу в детских дошкольных учреждениях. Имеющиеся детские сады и ясли укомплектованы более 100%. С ростом конкуренции на рынке еще более возрастут требования потенциального арендатора, спросом будут пользоваться помещения с хорошей отделкой, современными коммуникациями, развитой службой управления и широким спектром дополнительных услуг со стороны управляющей компании, поэтому данная тема актуальна.
Целью работы является рассмотрение методик оценки зданий и сооружений на примере детского сада.
Задачами работы являются:
- определить сущность объекта недвижимости;
-
классифицировать объекты
- рассмотреть подходы к оценке;
-
описать рыночную стоимость
При написании работы были использованы нормативные акты, научная литература и интернет источники.
В
работе была использована методологическая
база, состоящая из методов доходного,
сравнительного и затратного подходов.
1 ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ
1.1 Виды недвижимости
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.
«Недвижимое
имущество — это любое
«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»2.
Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение — земля и все то, что неотрывно с ней связано.
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства3.
Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.
Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:
- созданные
природой без участия труда
человека, всеобщим базисом любой
экономической и социальной
- являющиеся результатом труда человека;
- созданные
трудом человека, но связанные
с природной основой настолько,
ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.
Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.
Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.
Необходимо
отметить, что некоторые виды недвижимости
могут переходить в движимое имущество.
Так, например, леса и многолетние насаждения
по определению относятся к недвижимости,
а заготовленный лес это уже движимое
имущество.
1.2 Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1, Приложение).
1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2.
Искусственные объекты (
а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения:
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
- учебно-воспитательные
(детские сады и ясли, школы,
училища, техникумы, институты,
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
- специальные
здания и сооружения - административные
(милиция, суд, прокуратура,
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:
- при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;
- при
полном прекращении
1.3 Принципы оценки объектов недвижимости
Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости4. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. Принципы,
связанные с объектом
3. Принципы, связанные с рыночной средой;
Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции.
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:
Информация о работе Расчет оценки стоимости объекта недвижимости