Оценка объектов недвижимости

Введение

              В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. 

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

                Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости также появились и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

              Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка предприятий необходима при приватизации, передаче в доверительное управление, продаже,  выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

                Цель курсовой работы рассмотреть технологию процесса оценки объектов недвижимости, а так же три основных подхода оценки недвижимости.

1 Общая часть

1.1    Понятие недвижимости

                Прежде чем излагать вопросы методологии и организации экспертной оценки недвижимости, хотелось бы дать несколько определений, относительно недвижимости:

Недвижимость (недвижимое имущество) — это земельные участки и всё, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им непропорционального ущерба.

Такое определение приведено в проекте Положения (Национального Стандарта) Экспертной Оценки недвижимого имущества. Более понятное определение недвижимости приведено в Международных Стандартах Оценки. В этом документе недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему улучшения, выполненные человеком. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть, потрогать, включающая землю и все сооружения на ней, а также над или под ней.

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

  Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» — к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

В состав недвижимости включается земельный участок и улучшения на нём, под ним и над ним.

Земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определёнными по отношению к нему правами. Улучшения земельного участка — какие-либо физические объекты, размещённые  в границах земельного участка и физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые привели к изменению рельефа, условию освоения земельного участка или потенциальной прибыли его использования. К улучшениям обычно относятся здания, сооружения, многолетние насаждения, незавершённое строительство и другие объекты.

Здания — строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.

              Сооружения — инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).

  Многолетние насаждения — все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, парков, скверов, улиц, бульваров, дворов, территорий предприятий и т. п.

              Незавершённое строительство — объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приёмке объекта в эксплуатацию.

1.2    Этапы составления задания на оценку объекта недвижимости

                 В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки.

                 Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

  1. Постановка задачи (определение проблемы).

  2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

  3. Сбор и анализ данных.

  4. Выбор методологии оценки.

  5. Оценка права пользования или владения земельным участком.

6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких    подходов.

7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Установление предмета оценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

                Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. 

1.3    Цели и основные принципы оценки объектов недвижимости

Установление цели и функции оценки — один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта.

Примерами целей могут быть:

а) определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

б) определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое   помещение;

в) определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.

Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

земельного участка под ним.

              При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права. После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости. Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком.              

К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком еcли он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

  Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости. Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

              Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему — заданием на оценку и разработка календарного плана.

После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в договор. К договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

1.4    Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элементов, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".

Конструкции, элементы и системы здания обладают различной интенсивностью изнашивания. В этой связи элементы одного функционального назначения, имеющие одинаковый срок физической жизни, группируются. Физический износ здания в целом представляет собой средневзвешенную величину износа его элементов или групп элементов и зависит от конструктивно-технологических, объемно-планировочных и архитектурных решений, которыми определяется как физический срок жизни конструкций, элементов и систем, так и их удельный вес в общей восстановительной стоимости.

Нормативный срок службы здания определяется прочностными характеристиками основных несущих конструкций. Хотя замена конструкций и может быть осуществлена физически, но с экономической точки зрения она не всегда целесообразна, поскольку может случиться так, что полученное в результате увеличение стоимости окажется меньше, чем понесенные затраты. По этой причине при оценке объектов недвижимости разделяют устранимый физический износ, когда проведение ремонтных мероприятий является экономически целесообразным (увеличение стоимости превосходит понесенные издержки), и неустранимый физический износ (увеличение стоимости объекта не компенсирует понесенных издержек).

Основным признаком физического износа является деформация, т.е. нарушение первоначальной целостности, формы конструкции, элемента или системы (дефекты "физического тела" объекта) под воздействием внешних или внутренних нагрузок на здание. Любая деформация является следствием воздействия определенной силы. Именно от нагрузки зависит характер и величина (размер) повреждения, а следовательно, и степень утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости и в конечном итоге стоимость ремонтных мероприятий и целесообразность их проведения.

Кроме того, признаками физического износа является поражение конструкций, элементов и систем объекта недвижимости гнилью, жучком, грибком, плесенью. Стоимость объекта недвижимости с учетом физического износа называется остаточной стоимостью.

С течением времени по мере развития научно-технического прогресса производится пересмотр нормативно-технической базы строительства и эксплуатации зданий, формируются новые потребности и рыночные стандарты. Поэтому объекты недвижимости прошлых лет строительства перестают полностью удовлетворять возросшим требованиям в силу своего старения. Степень подобного устаревания и называется "моральным износом". При этом необходимо отметить, что по мере развития научно-технического прогресса интенсивность морального изнашивания нарастает, тогда как темпы физического изнашивания зданий уменьшаются благодаря появлению новых более качественных материалов и более совершенных технологий. Учет морального износа при оценке объекта недвижимости также необходим, как и учет физического износа, поскольку действие указанных факторов неизбежно влияет на величину стоимостного эквивалента объекта недвижимости.