Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Апреля 2012 в 19:05, курсовая работа
Целью работы является рассмотрение методик оценки зданий и сооружений на примере детского сада.
Задачами работы являются:
- определить сущность объекта недвижимости;
- классифицировать объекты недвижимости;
- рассмотреть подходы к оценке;
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….….3
1 ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ..5
1.1 Виды недвижимости………………………………………………………...5
1.2 Классификация объектов недвижимости…………………………………..7
1.3 Принципы оценки объектов недвижимости………………………………10
2 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ………………….....15
2.1 Доходный подход………………………………………………………….16
2.2 Сравнительный подход……………………………………………………19
2.3 Затратный подход………………………………………………………….22
3 РАСЧЕТ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ…….27
3.1 Описание детского сада, как объекта недвижимости…………….……...27
3.2 Описание рыночной стоимости детского сада…………………………...31
3.3 Составление отчета об определении рыночной стоимости зданий и сооружений детского сада…………………………………….………………...38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….……………..41
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………..………….44
- определение величины чистого операционного дохода (ЧОД);
- прогнозирование динамики валового дохода и эксплуатационных расходов на принятый горизонт планирования;
- определение стоимости имущества на конец прогнозного периода (реверсия);
- определение ставки дисконтирования;
- определение текущей стоимости реверсии;
- расчет текущей стоимости денежных потоков;
- определение рыночной стоимости оцениваемого объекта как суммы текущей стоимости денежных потоков и текущей стоимости реверсии:
где k – номер прогнозного периода;
ЧОДk – чистый операционный доход k- го периода;
i – ставка дисконтирования;
Ср – стоимость реверсии;
n
– номер последнего периода.
2.2 Сравнительный подход
Сравнительный
подход к оценке - это совокупность
методов оценки стоимости, основанных
на сравнении объекта недвижимости
с его аналогами, в отношении
которых имеется информация о
ценах сделок с ними6.
Сравнительный подход основан на том,
что субъекты на рынки осуществляют сделки
купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь
на информации об аналогичных сделках.
Отсюда следует, что данный подход основывается
на принципе замещения.
Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа предложений и недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить сравнительный подход, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты – заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта – заместителя».
Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о предложениях и недавних сделках купли – продажи. Для регулярно предлагаемых и продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.
При продажах больших объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях сравнительным подходом целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.
Любое отличие условий продаж сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором сравнительного подхода является достоверность получаемой информации.
Методы сравнительного подхода
Сравнительный
подход к оценке используется в методах
прямого сравнения и
Метод прямого сравнения
Математическую модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:
где k – количество аналогов,
Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки,
Coi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога,
Wi – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки ( )
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога может быть записана следующим образом:
где Цi – цена i-го аналога,
n – количество ценообразующих факторов,
Δцij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.
Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.
Метод статистического моделирования цены
В зависимости от выбранной математической модели различают методы:
- расчет по удельным ценовым показателям;
- расчет по корреляционно- регрессионным моделям;
-
расчет по экспертным оценкам.
2.3 Затратный подход
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности7.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Методы затратного подхода
Метод выделения.
Метод применяется для застроенных земельных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:
1.
определение элементов, по
2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
3.
определение по каждому из
элементов сравнения
4.
корректировка по каждому из
элементов сравнения цен
5.
расчет рыночной стоимости
6.
расчет стоимости замещения
7.
расчет рыночной стоимости
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.
Физический износ- это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате утраты первоначальных технико-эксплутационных качеств объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый - это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате его устранения доход. Неустранимый - это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход.
Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению, дизайну.
Внешний или экономический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате изменения внешних по отношению к объекту оценки факторов: изменение ситуации на рынке, неблагоприятное окружение, экологические условия, ухудшение финансовых и законодательных условий.
Метод остатка.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:
Метод
также допускает следующую
Информация о работе Расчет оценки стоимости объекта недвижимости