Технология оценки объектов недвижимости

  Министерство  образования и науки Российской Федерации

  Московский  Государственный Университет Экономики, Статистики и Информатики (МЭСИ). 
 
 
 
 

  Курсовая  работа 
 

    по предмету ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

  на  тему: «ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИИМОСТИ». 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Москва, 2011

  Содержание.

Введение__________________________________________________          __3                           

Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

1. Недвижимость как объект оценки.                                                      4
2. Классификация объектов недвижимости.                                           7
3. Виды стоимости и факторы на нее влияющие.                                 9

Глава 2. Методика оценки объектов недвижимости.

1. Принципы оценки объектов недвижимости.                                     12
2. Этапы процесса оценки объектов недвижимости.                          14
3. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.                18
4. Согласование результатов                                                                   30

Глава 3. Применение технологии оценки объектов недвижимости.

5. Описание объекта недвижимости                                                    31
6. Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным

  подходом                                                                                                              32

7. Определение рыночной стоимости                                                     39

Заключение                                                                                                           40

Список  литературы                                                                                             42                                                       

Приложение                                                                                                          43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение. 

     Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

     В настоящее время, когда появилась  нормативная база купли и продажи  объектов недвижимости, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог  имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении  доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании  прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая  инфраструктура. Поэтому, все большее  значение приобретает правильное определение  цены конкретного объекта недвижимости.

     Оценка  недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для  предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории  предприятия; формирование новых продуктовых  направлений.

     В своей курсовой работе я поставила  цель исследовать технологии оценки объектов недвижимости и рассмотреть на примере затратного подхода практическое применение технологии оценки.

     Достижение  настоящей цели возможно путем комплексного анализа процесса оценки объектов недвижимости.  
 

     

1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

     1.1 Недвижимость как объект оценки. 

     Сегодняшним законодательством понятие недвижимость определено статьей 130 Гражданского Кодекса  РФ, в соответствии с которой к  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.¹

     К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

     Недвижимость  как товар имеет следующие  особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

     Рынок недвижимости – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

     Отличительными  чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

• Специфический характер оборота (через оборот прав на него);
• Высокий уровень транзакционных издержек при сделках с ней;
• Более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;
• Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
• формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
• арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

     Несовершенство  рынка недвижимости непосредственно  влияет на специфику предпринимательской  деятельности в этом секторе рыночной экономики.

     Совокупность  потребительских свойств объекта  недвижимости и параметров внешней  по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

     Развитие  рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

     Оценка  недвижимости – операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости объекта необходимо в следующих случаях:

• Осуществления купли-продажи объекта;
• Определения налогооблагаемой базы;
• Решения вопросов ипотечного кредитования;
• Аренды;
• Страхования;
• Переоценки основных производственных фондов предприятия;
• Осуществления объективной приватизации;
• Привлечения иностранных инвестиций и др.

     Оценка  одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью  в целом. Чем ближе фактическое  значение стоимости объекта к  истинному, тем меньше вероятность  ошибки при принятии решения в  области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

     Рыночная  стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения.

     В свою очередь на спрос и предложение  влияют следующие факторы:

• Уровень и динамика доходов населения;
• Дифференциация населения по уровню доходов;
• Состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;
• Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
• Уровень развития ипотечного кредитования;
• Цены на рынке недвижимости;
• Степень риска инвестиций в недвижимость;
• Стоимость строительства;
• Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);
• Условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.

     Взаимодействие  отмеченных факторов в конечном итоге  определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке  недвижимости, а, следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости. 

     1.2 Классификация объектов недвижимости. 

     Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных ее особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

     Согласно  такой классификации объекты  недвижимости могут подразделяться по: 
1. По функциональному назначению:

• земельные участки, предназначенные для застройки;
• природные комплексы (для эксплуатации);
• постройки
• комнаты и квартиры;
• здания и помещения под магазины и офисы;
• частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
• производственные помещения, склады;

     2. По происхождению

• Земельные массивы
• Отдельные земельные участки.
• Комплексы зданий и сооружений
• Жилые многоквартирные дома
• Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)
• Подъезд (секция).
• Этаж в подъезде.
• Квартира.
• Комната.
• Летняя дача
• Комплекс административных зданий.
• Здание.
• Помещение или части зданий (секции, этажи).

     3. Готовность к эксплуатации

• Готовые объекты.
• Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
• Объекты, требующие завершения строительства.

     Существуют  и другие подходы к классификации. Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.