МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ  АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ  РФ

ПЕРМСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Экономики и управления на предприятии» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Контрольная работа

     На  тему «Оценка стоимости недвижимости» 
 
 
 

                                         
 
 

                                            

                                          

                                                                                                                                         Выполнил студент:

                                                                                                                                         гр. ЭУП-06з

                                                                                                                                         Титова Н.С.

                                                                                                                                         Проверил:    

                                                                                                                                         Буторина О.В.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Пермь 2011 год.  

Содержание:

1. Описание  объекта оценки ……………………………………………………………. 3

2. Определение  рыночной стоимости объекта недвижимости …………………………3

1. Определение рыночной стоимости недвижимости в  рамках затратного подхода ..5

2. Определение рыночной стоимости недвижимости в  рамках рыночного подхода ..8

3. Определение рыночной стоимости недвижимости в  рамках доходного подхода .15

3. Рекомендации  по управлению стоимостью объекта ………………………………...20

1. Определение итоговой величины рыночной стоимости  объекта оценки ……….. 20

2. Рекомендации  по увеличению рыночной стоимости …………………………….. 21

Список используемой литературы …………………………………………………….. 24 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Описание  объекта оценки

     В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий. В целом предложение колеблется от 12000 руб. кв.м до 135000 руб. кв.м. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.

     С другой стороны, особо престижные офисные  помещения и торговые площади  к настоящему времени заняты   постоянными владельцами. Соответственно растут цены на менее престижные помещения. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.

     Объект оценки недвижимости расположен в Свердловском районе города Перми.

     Объект  включает в себя пятиэтажное кирпичное административное здание с помещением под продуктовый магазин общей площадью 1.375,8 кв.м.

     Объект  находится в спальном районе города. Транспортная доступность – хорошая.

     Описание  земельного участка:

• Форма участка – прямоугольная;
• Площадь участка – 556,0 м²
• Состояние почвы – основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.
• Топография местности: рельеф участка спокойный.

     Обеспеченность  инфраструктурой:

     К жилому дому подключены коммуникации для:

• водоснабжения;
• канализации;
• электроснабжения;
• теплоснабжения;
• телефонизации

 

     Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.

     Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

     Описание  здания

     Здание  имеет 5 этажей, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.

     Таблица 1- Конструктивные элементы здания

     2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

1. Определение рыночной стоимости  недвижимости в рамках затратного подхода

     В качестве объекта-аналога выбрано  здание административное кирпичное  пятиэтажное (Таблица 2).

     Таблица 2 - Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога

 
 
 

     Определение полной восстановительной  стоимости объекта оценки:

     Основные  исходные данные:

• Группа капитальности – I.;
• Строительный объем: V_стр. = 4 444 м³;
• Общая площадь: S=1.375,8 м²;
• Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52

     Основная  расчетная формула:

     ПВС = УС₁₉₆₉ х V_стр. х И_69-84 х И_{84-20.12.2007} х К_n,  

     где  ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, руб.

     УС₁₉₆₉ – стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 2000 г.; УС₁₉₆₉=24,9 р/ м³

     V_стр. – строительный объем, куб. м;

     И_69-84 – индекс пересчета стоимости из цен 2000 г. в цены 2005 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 2,21;

     И_{84-01.10.2011} - индекс пересчета стоимости из цен 2005 г. в цены на дату оценки (01.10.2011 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Пермь: октябрь 2011 г;

     К_{84-01.10.2011} = 61,07

     К_n – поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. К_n=0,86

     Расчет  полной восстановительной  стоимости объекта:

     ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб.

     Оценка  износа (обесценения) объекта:

     Исходя  из предполагаемого эффективного срока  жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.

     Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.

     Экономический (внешний) износ не установлен так как здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком.

     Определение прибыли предпринимателя:

     Прибыль предпринимателя – это устанавливаемый  рынком уровень дохода, который предпринимателя  ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.