Федеральное агентство по образованию 

     Государственное образовательное  учреждение

     высшего профессионального  образования

     «Тульский государственный  университет» 
 

     Кафедра «Финансы и менеджмент»

     Оценка  недвижимости и бизнеса

 
 
 
 

     КУРСОВАЯ  РАБОТА 

     Основы  оценки стоимости недвижимости 
 
 
 

 
 
 

     Тула 2011 г.

 

      Содержание

 

     Введение

     Первоначальный  импульс заинтересованности российского  общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью в приватизации большей части государственного имущества. Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995-1997 годах. В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. Оценочная деятельность заняла достойное место и в сфере земельных отношений России. В последнее время распространилось получение кредита по обеспеченному залогом обязательству.

     Формирование  частной собственности в РФ вызвало  спрос со стороны частного сектора  на услуги оценщиков. Многие хозяйственные  товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.

 

      1 Краткое изложение  основных фактов

     1.1 Общие сведения

     1.2 Определение термина рыночная стоимость

     Под рыночной стоимостью, в соответствии со статьей 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     1.3 Объём и этапы исследования

     Оценка  рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

     Сбор  общих данных и  их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

     Сбор  специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемым объектам, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

     Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта оценки были применены три подхода (затратный, сравнительный, доходный), являющихся стандартными и принятыми Российским Обществом Оценщиков.

     Подготовка  отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

     1.4 Среда местоположения  объекта

     Местоположение. Оцениваемая однокомнатная квартира находится на пятом этаже девятиэтажного кирпичного  жилого дома

     Объект  оценки расположен в Пролетарском районе города Тулы, улица Ложевая, дом 136, квартира 20. В непосредственной близости от объекта оценки находятся: продуктовый и хозяйственный магазины, жилые дома, детский сад, парикмахерская, спортивная площадка. Фасадная сторона дома выходит во двор. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное.

     Динамика  застройки: стабильная, средняя.

     Характеристика  местности: Местность - городская. Рельеф площадки - спокойный. Рельеф площадки характеризуется отметками от 210 м до 234 м. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января -12° C, июля +23 С. Расчетная зимняя температура наружного воздуха при проектировании имущества составляет -22° С. За год выпадает в среднем 600мм. осадков. Глубина промерзания грунта – 1,3м. Преобладающее направление ветров - юго-западное. Скоростной напор ветра - 22 кг/кв. м.

     Подъезд - подъезд к объекту оценки осуществляется по асфальтированным дорогам.

     Инженерное  обеспечение:

     Водоснабжение: - холодная и горячая вода.

     Канализация - общегородская сплавная.

     Электроснабжение  - осуществляется через систему напряжением в сети  220 В.

     Теплоснабжение - осуществляется от городской теплосети.

     Вентиляция  - естественная.

     Телефонная  связь  - присутствует.

     Пожарно-охранная сигнализация - отсутствует.

     Газоснабжение - присутствует.

     Анализ  спроса и предложения: анализ рынка недвижимости г. Тулы показал, что предложение подобных объектов значительно, спрос на аналогичные объекты также велик.

     Коммерческая  привлекательность: Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (троллейбуса 10 маршрута, автобусов 18, 16, 21, 24, 40к, 12 маршрутов).

     Объект  выполнен по типовым проектным решениям и может быть использован по непосредственному назначению, в качестве жилого помещения.

     К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект расположен в непосредственной близости от маршрутов городского транспорта, магазинов и т.п.;
2. объект имеет достаточный уровень технического обеспечения;
3. объект имеет внутреннюю отделку хорошего качества;
4. объект имеет удобные подъездные пути;
5. раздельные санузлы.

     К недостаткам объекта  оценки, уменьшающим  его коммерческую привлекательность, можно  отнести:

1. значительный износ объекта (дом – постройки конца 80-х годов).

     На  момент оценки объект полностью готов  для использования по прямому назначению.

     1.5 Описание основных  параметров объектов  оцениваемого имущества

     Техническое обследование произведено с целью  определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций составных компонентов объекта оценки (для всего здания) и уровня технического состояния самой квартиры.

     Объект  представляет собой однокомнатную  квартиру, расположенная на пятом этаже кирпичного девятиэтажного дома. Состоит из:

• одной жилой комнат;
• кухни;
• коридора;
• раздельных санузлов.

     Общая полезная площадь квартиры  - 33 кв. м.

     Жилая площадь квартиры  - 18 кв. м.

     Высота  потолков   - 2,7 м.

     В комнате имеется выход на не застекленный балкон.

     Квартира  имеет двойную входную дверь (деревянная и железная )

     Стены квартиры кирпичные, перегородки – гипсовые.

     Потолки в комнате поклеены светлыми потолочными  обоями. Состояние потолков может  быть охарактеризовано как удовлетворительное.

     Стены в комнате оклеены обоями. Стены  в коридоре покрыты  пластиковыми панелями. Стены в санузлах выложены кафельной плиткой, на фартук кухни выложен кафельной плиткой, стены оклеены обоями. Состояние стен и их отделки может быть оценено как хорошее.

     Полы  сверху покрыты линолеумом. Выявлено вздутие линолеума. Состояние полов  может быть оценено как удовлетворительное.

     Дверные проемы деревянные, окрашены краской. Оконные проемы деревянные, двойные. Состояние оконных и дверных  проемов – удовлетворительное.

     Состояние подъезда может быть охарактеризовано как удовлетворительное.

     1.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости.

     Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие “Наилучшее и наиболее эффективное использование”, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим критериям.