Принципы оценки объектов недвижимости

 

Содержание: 
 
 
 
 

Введение…………………………………………………………………….3стр. 

1. Принципы  оценки объектов недвижимости…………………………..5стр.

 

1.1. Принципы  пользователя………………………………………………5стр. 

1.2. Принципы, связанные с объектами недвижимости…………………6стр. 

1.3. Принципы, связанные с рыночной средой………………………….10стр. 

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного

     использования земельного участка………………………………..13стр. 

Заключение………………………………………………………………...16стр. 

Используемая  литература 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

     Основные  сегменты рынка недвижимости: рынок  земли, рынок жилья и рынок  нежилых помещений.

     Отдельно  выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

     - рынок объектов офисного назначения;

     - рынок объектов торгового назначения;

     - рынок объектов производственно-складского назначения;

     - рынок гостиничных услуг;

     - рынок объектов незавершенного строительства.

     В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки  купли-продажи и аренды.

     На  рынке купли-продажи в обмен  на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

     Можно выделить следующие особенности  рынка недвижимости:

     - локальность;

     - низкая взаимозаменяемость объектов;

     - сезонные колебания;

     - необходимость государственной регистрации сделок.

     При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

     - расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии;

     - ежегодный налог на владение недвижимостью;

     - высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

     Колебания спроса и предложения на рынке  недвижимости происходят медленно, так  как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

     Основные  факторы, воздействующие на спрос и  предложение:

     экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

     социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

     административные: ставки налогов и зональные ограничения;

     экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

     Недвижимость  является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

     Существует  тесная взаимосвязь финансового  рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок  недвижимости, падение - сворачивает. Экономическая  нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Принципы оценки объектов недвижимости

       Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

       Принципы  оценки объектов недвижимости могут  быть условно объединены в следующие  четыре группы:

       − принципы, основанные на представлениях пользователя;

       − принципы, связанные с объектами  недвижимости (земля, здания, сооружения);

       − принципы, связанные с рыночной средой;

       − принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

       Все принципы оценки недвижимости связаны  между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. 

1.1. Принципы пользователя

       К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

       Полезность  – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

       Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

       Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

1.2. Принципы, связанные с объектами недвижимости

       К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

       Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства:

       капитала, труда, управления и земли.

       Земля – это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляются свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.

       Труд  представляет собой совокупность работ  по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

       Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства – труд, землю и управление.

       Управление  производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.

       В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе  эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

       Подобное  суждение согласуется с основным положением экономической теории –  земля имеет “остаточную стоимость” и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

       Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.

       Принцип возрастающей и уменьшающейся  доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

       Для определения указанной предельной точки, когда прибыль (и стоимость) объекта недвижимости будет максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого возможно сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.