Федеральное агентство по образованию

ЮЖНО-УРАЛЬСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет «Экономика и управление»

Кафедра «Экономика, управление и инвестиции» 
 
 
 
 
 

Семестровая работа

 «Оценка объекта недвижимости» 
 
 
 
 
 
 

                                                                               Выполнила: Максимова Е.В.

                                                                            Факультет ЭиУ, гр.547        

                                                                                 Проверила: Шаламова О.В.

                                                                                  

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Челябинск

2010

 

    Содержание: 

 

    Введение

 
 

   При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

   Согласно  ст. 130 ГК РФ  «К Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» / ГК РФ. Ч. 1,2. Официальный текст./

 

    1. Определение задачи

   1.1 Основные предположения и ограничивающие условия

   1. Настоящий отчет достоверен в  полном объеме и лишь в указанных  в Отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. 

   2. В своих действиях Оценщик  выступал как независимый исполнитель.  При проведении оценки Оценщик  исходил из того, что предоставленная  ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

   3. Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.

   4. Недвижимое имущество объекта  оценивается свободным от каких  бы то ни было прав удержания  имущества и долговых обязательств  под заклад имущества. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней.

   5. Оценщик не производил измерительных  работ на местности и не  принимает на себя ответственности за таковые.

   5. Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.

   6. Мнение оценщика относительно  рыночной стоимости объекта является  действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или законодательные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение оценщика.

   1.2 Назначение оценки

 

   Назначением настоящей оценки является определение  стоимости объекта для реализации имущественных прав.

   1.3 Цель оценки

   Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Челябинск, ул.Братьев Кашириных, д. 101, кв. 195, по состоянию на 20.12.2010 г. для продажи объекта.

   1.4 Используемое определение стоимости

 

   В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта недвижимости» понимается «… наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

   2. Описание и анализ  объекта оценки 

   2.1 Описание объекта оценки и его местоположения

   Объект  на момент оценки представляет собой однокомнатную квартиру, расположенную на 5 этаже 9-этажного панельного жилого дома. В настоящее время объект оценки эксплуатируется как жилая квартира.

   Квартира  принадлежит Максимовой Екатерине Валерьевне на основании Справки № 110, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности.

   Объект  оценки расположен в северо-западном районе г. Челябинска на ул. Братьев Кашириных. Район застроен современными многоэтажными домами, имеет хорошую транспортную развязку.

   На  небольшом расстоянии от дома, где  находится объект оценки, расположены супермаркет, бытовые магазины, рынок, автостоянка. Недалеко расположена автобусная и троллейбусная остановки. В данном районе есть школы, детские сады.

   Таблица 1 – Описание объекта недвижимости

 

   Таблица 2 - Внутренняя отделка частей помещений 

 

   Местоположение  объекта характеризует таблица 3.

   Таблица 3 – Местоположение объекта

   2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

   Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

   Понятие «лучшее и наиболее эффективное  использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

   При определении вариантов лучшего  и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

   1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

   2. Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

   3. Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

   4. Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

   Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

   3. Определение стоимости объекта

 

   Существуют  три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
3. Доходный метод

   3.1 Расчет стоимости  объекта оценки  в рамках затратного

     метода