Расчет оценки стоимости объекта недвижимости

     3) из земель организаций, указанных  в пункте 2 настоящей статьи, гражданам  в виде служебного надела;

     4) из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящим Кодексом, религиозным организациям в соответствии с настоящим Кодексом.

     Владелец  права безвозмездного срочного пользования  на земельный участок не имеет  права распоряжаться им (ст.264 Гражданского Кодекса РФ). Право распоряжаться земельным участком принадлежит его собственнику, который может передать его в пользование на праве аренды (ст.209 ГК РФ). Собственник же объектов недвижимости расположенных на земельном участке (т.е. улучшений земельного участка) может предоставлять право аренды только на это имущество (ст.271 ГК РФ).

     Поскольку земельный участок, на котором расположены  оцениваемые улучшения, принадлежит  Муниципальному образованию «Город Астрахань» (предполагается его передача будущему собственнику детского сада на праве безвозмездного срочного пользования) и целью данной работы является определение рыночной стоимости объектов недвижимости передаваемых в собственность Астраханской области для расчета арендных платежей за их использование, оценщиком расчет стоимости земельного участка не проводился.

     

Определение восстановительной стоимости объекта  недвижимости

     Для расчета стоимости нового строительства  был выбран метод определения  стоимости строительства с использованием УПВС.

     Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах базисного  периода. Укрупненные показатели стоимости  зданий и сооружений сгруппированы  в сборниках по отраслям народного  хозяйства и промышленности или  по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1км автомобильной дороги, 1т емкости склада, 1 м² площади стенда, 1м² фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части сборника.

     Подбор  соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытий, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических характеристик стоимость 1 м³ оцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1 м³ здания по сборнику с учетом капитального и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках. Подробный порядок применения сборников УПВС для оценки восстановительной стоимости (стоимости строительства) описывается в самих сборниках.

     Полученная  в результате величина представляет собой восстановительную стоимость  оцениваемого объекта на соответствующий базисный период.

     Для ее приведения к восстановительной  стоимости на дату оценки необходимо выполнить следующую последовательность операций:

     1) перейти путем индексации от  цен базисного периода к ценам  на 01.01.84 г.

     2) перейти путем индексации от цен на 01.01.84г. к ценам на дату оценки.

     Изложенную  последовательность можно представить  в виде формулы:

     ПВС = С_УПВС x Vзд x I₁ х Iтер х I₂ х П,

     где ПВС – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

     С_УПВС – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 2008 года определяется по соответствующему сборнику УПВС

     Vзд – строительный объем объекта недвижимости, м³, м², п.м.

     I₁ – индекс изменения стоимости строительства за период с 2000 по 1984 года.

     Iтер – поправочный территориальный коэффициент для Астраханской области

     I₂ - индекс изменения стоимости строительства с 1984 года на дату оценки с НДС

     П - коэффициент, учитывающий прибыль инвестора

     Расчет  полной стоимости строительства  объектов недвижимости: (Приложение. Таблица 3.2.1.)

     Предпринимательский доход (прибыль инвестора)

     Предпринимательский доход отражает среднюю прибыль  инвестора, которую может принести реализация проекта, который включает в себя - затраты на управление и  организацию строительства, общий  надзор и связанный со строительством риск. Последний на российском рынке достаточно высок.

     Прибыль инвестора может варьироваться  в значительных пределах. Например, в одном из примеров расчета в  пособии⁸, она принималась равной 30%. В примерах, помещенных в книге Е.И. Тарасевича⁹, прибыль инвестора равна 15% - 20%.

     Величина  прибыли зависит от состояния  рынка и определяется на основании  наблюдения за ним.

     На  рынке недвижимости этот вид бизнеса  уже активно развивается. В Мурманске насчитывается более 50 строительных фирм. Требуемый уровень дохода для таких фирм составляет 20-35% затрат на строительство. В наших расчетах использовалась норма прибыли в 35% как наиболее типичная в настоящих условиях.

     Определение накопленного износа

     Построенные здания, под действием различных природных и функциональных факторов, теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

     Накопленный износ мы определяем как «уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников».

     Метод экономического возраста

     Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле:

     

,

     где И накопл. - накопленный износ;

     ЭВ - эффективный возраст;

     ОЭЖ - общая экономическая жизнь;

     СС  - стоимость нового строительства.

     Под стоимостью нового строительства имеется в виду стоимость замещения.

     Данный  метод заключается в предположении, что потери стоимости объекта  по причине износа (физического, функционального, экономического) пропорциональны его  возрасту. Метод основан на осмотре  объекта и определении соотношения «эффективного возраста» (на сколько лет выглядит здание) и «срока экономической жизни» (сколько лет объект недвижимости будет вносить вклад в стоимость имущественного комплекса, состоящего из него самого и земельного участка).

     Таблица 3.2.2. - Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости:

№	Наименование	ПВС, руб.	ЭВ	ОЭЖ	Накопленный износ, руб.
1	Административное  здание	20 488 187	17	83	4 196 376
2	Сарай	110 097	17	40	46 791
3	Беседка	83 529	17	20	71 000
4	Беседка	178 909	17	20	152 073
5	Беседка	191 325	17	20	162 626
6	Беседка	168 750	17	20	143 438
7	Беседка	140 249	17	20	119 212
8	Беседка	147 020	17	20	124 967
9	Ворота	29 542	17	25	20 089
10	Забор	1 633 187	17	48	578 420
11	Мощение	2 328 090	17	31	1 276 695
12	Ворота	20 231	17	25	13 757
13	Ворота	5 372	17	25	3 653
14	Ворота	5 372	17	25	3 653
Итого:		25 529 860			6 912 750

 

     На  основании произведенных расчетов мы получили следующие результаты:

     Таблица 3.2.3 - Результаты

Элемент	Стоимость (руб.)
Стоимость земельного участка	-
Стоимость строительства аналогичных, новых  зданий и сооружений	25 529 860
Накопленный износ зданий и сооружений	6 912 750
Итого стоимость (стоимость строительства  – износ + земля)	18 617 110

 

     Оценка  стоимости детского сада с точки зрения затратного подхода, с учетом округления, составляет:

18. 20 000 (восемнадцать миллионов шестьсот двадцать тысяч) рублей

 

     3.2 Составление отчета об определении рыночной стоимости зданий и сооружений детского сада

     Оценка  выполняется в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519).

     Настоящие стандарты оценки являются обязательными  к применению субъектами оценочной  деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

     Составление отчета начинается с сопроводительного  письма, в котором Оценщик указывает, какую информацию он отразил в  отчете, в соответствии с каким  нормативным документом был выполнен отчет, и итоговый результат оценки, т.е. указывает рекомендуемую рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату определения стоимости.

     Сам же отчет начинается с общих сведений, состоящих из:

      - определения задания на оценку, указываются банковские реквизиты заказчика и оценщика;

      - дата определения стоимости;

      - дата составления отчета;

      - применяемы стандарты оценки;

      - цель и задачи оценки;

      - термины и определения;

      - условия, допущения и ограничения.

     После того как выявлены все сведения, оценщик переходит к описанию объекта оценки. Указывается общая информация об объекте: месторасположение, назначение объекта, инфраструктура, юридические права, собственник, балансовая стоимость, источник получения информации и др.  Далее происходит описание всех зданий и сооружений, и земельного участка оцениваемого объекта недвижимости.

     В отчете необходимо осветить анализ рынка, общие тенденции развития рынка офисной недвижимости, влияние роста конкуренции на требования потенциального арендатора. Анализ рынка позволит определить, на сколько выгоден данный объект для инвесторов.

     Оценщик может указать в отчете наилучшее и наиболее эффективное использование, т.е. разумное, вероятное и разрешенное использование объекта, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект. Наилучшее использование не является истиной в последней инстанции. Оно отражает мнение оценщика о наиболее эффективном использовании собственности, исходя из анализа основных рыночных условий.

     После описания теоретической составляющей отчета, оценщик переходит к практической, а именно использует три основных подхода:

     - затратный подход;

     - сравнительный подход;

     - доходный подход.

     Каждый  из этих подходов приводит к получению  различных ценовых характеристик  имущества. Дальнейший сравнительный  анализ позволяет взвесить достоинства  и недостатки каждого из подходов.

     Оценивая  собственность с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка – это означает определение рыночной стоимости. Итогом является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия.

     В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.