Расчет оценки стоимости объекта недвижимости

  -остаточной продуктивности земли;

  -предельной продуктивности (принцип вклада);

  -возрастающего и уменьшающего дохода;

  -сбалансированности;

  -экономического размера;

  -экономического разделения.

     В нормальных условиях экономическая  деятельность требует наличия четырех  факторов производства, каждый из которых  должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

-труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

- капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

-предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

  -земля, которая компенсируется рентой.

     Поскольку земля физически недвижима, то факторы  труда, капитала и предпринимательской  деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

     Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

     Суть  «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

     С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

     Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

     3. Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

- зависимость  стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

- предложения  и спрос на конкретные объекты недвижимости;

- уровень  конкуренции на рынке недвижимости;

- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

     Грамотное использование этой группы принципов  позволяет собственнику объекта  недвижимости получить оптимальный  доход в конкретной экономической  ситуации.

     Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости». Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

     Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка. Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

     Суть  оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.  Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

     Суть  оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

     Последний из группы принципов, связанных с  рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения». Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.  
 
 

     2 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ  ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 

     Оценка  недвижимости - это определение стоимости  недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы:

     1этап. Определение задачи оценки недвижимости, изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.

     2 этап. Составление плана и договора  на проведение оценки недвижимости. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости. 

     3 этап. Сбор и анализ информации  об объекте недвижимости. Сбор и обработка информации и документации; анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций; а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование; осмотр объекта и прилегающей территории; описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

     4 этап. Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования недвижимости как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность. Определение наивысшей стоимости недвижимости.

     5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного.

     6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

     7 этап. Составление отчёта об оценке.

 

     2.1 Доходный подход

     Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Данный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.

     Данный  подход оценки применим только к доходным объектам, т.е. к таким единственной целью владения которых является получение дохода.

     Доходы  от владения имуществом поступают к  собственникам в виде:

     - текущих и будущих денежных поступлений;

- доходов от прироста стоимости объекта, получаемых при его продаже в будущем и/или при его залоге под ипотечный кредит;

- другие денежные поступления и выгоды.

     Методы  доходного подхода

     Доходный  подход к оценке используется в методах  прямой капитализации и дисконтирования  будущих доходов.

     Метод прямой капитализации

     Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. 
Базовая формула доходного подхода:

     

 или   ,

     где С (V) - стоимость недвижимости;

     ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости.

     Под доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма  дохода или прибыли - это коэффициент  или ставка капитализации.⁵

     Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

     Ставка  капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

     Ставка  дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

     Применяется в случае, если ожидаемые доходы будут постоянными и равномерными. Заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- определение величины потенциального валового дохода (ПВД);

- определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) имущества

- расчет действительного валового дохода (ДВД);

- определение статей и величин эксплуатационных расходов;

- определение величины чистого операционного дохода (ЧОД);

- расчет ставки капитализации (k);

- определение рыночной стоимости оцениваемого объекта: 

     

     Метод дисконтирования денежных потоков

     Применяется в случае, если ожидаемые доходы не будут иметь постоянной величины. Заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД);

- определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) имущества;

- расчет действительного валового дохода (ДВД);

- определение статей и величин эксплуатационных расходов;