После проверки документов уполномоченное
лицо земельного ведомства (кандидат
на должность регистратора в Германии
не должен иметь юридического образования)
производит регистрацию нового собственника
в поземельной книге. По факту регистрации
обеим сторонам высылается оповещение.
В случае, если оплата за приобретаемую
недвижимость еще не состоялась возможна
предварительная запись о передаче права
собственности в пользу покупателя. Это
гарантирует его права на приобретение
данной земли. Регистрация сделок в России
является аналогом такой предварительной
записи о передаче права собственности
в пользу покупателя. Существенная разница
заключается в том, что регистрация отдельных
видов сделок в России является обязательной,
а предварительная запись о передаче права
собственности в Германии – дело добровольное.
В отличие от России, где получить
информацию из реестра может любое лицо,
доступ к информации, содержащейся в поземельной
книге, открыт лишь для лиц, имеющих обоснованный
интерес (например, собственников или
арендаторов). Только эти лица вправе получить
сведения из поземельной книги.
Кроме стандартной поземельной
книги в Германии существуют
и другие виды регистрационных
книг, которые построены по образцу
поземельной книги. Таковыми являются
книга регистрации приватизированного
жилья и поземельная книга
для регистрации долевой собственности,
в которых регистрируются гаражи для личного
автотранспорта и квартиры, находящиеся
в частной собственности; книга регистрации
строительных объектов для записи права
их наследования; книга регистрации строений
и зданий, существующих в новых федеральных
землях (территория бывшей ГДР) в результате
деления объектов недвижимости на землю
и постройки. В старых федеральных землях
(территория бывшей ФРГ) все постройки
– составляющая часть земельного участка
и принадлежат собственнику данного участка.
В перспективе и в новых федеральных землях
будет установлен общепринятый порядок,
и книга регистрации зданий и строений
потеряет свою значимость.
В нашей стране реализован
принцип разделения учета объектов
недвижимости и регистрации прав
на них. В результате не только
в учреждениях юстиции по регистрации
прав ведется реестр, но и в органах кадастрового
и технического учета ведутся соответствующие
самостоятельные реестры. На основе сведений,
полученных в результате технической
инвентаризации, формируется и ведется
Единый государственный реестр объектов
градостроительной деятельности. Сведения
о существующих и прекративших существование
земельных участках содержит Единый государственный
реестр земель. Как видно, и в России, и
в Германии существуют несколько реестров
недвижимости.
3.2
Организационно - правовые
аспекты регистрации
недвижимости в
Японии.
История
создания системы регистрации прав
на недвижимое имущество в Японии
уходит в девятнадцатый век, когда
в 1886 г. впервые был принят закон
о регистрации. По этому закону устанавливалось,
что органом, осуществляющим регистрацию,
будет мировой суд. При регистрации вес
регистрационные записи по каждой недвижимой
вещи, являющейся объектом прав, помещались
в отдельный раздел. Регистрация устанавливалась
в качестве необходимого условия совершения
оборота недвижимости.
В 1899г. в Японии был принят
новый Закон о регистрации
недвижимости, который упростил
процедуру регистрации. В старом
законе важное значение придавалось
удостоверяющим документам: предусматривалось
обязательное представление правоустанавливающих
документов, например договора купли-продажи,
включение их копий в реестр и т.д. В
отличие от прежнего порядка новым законом
допускается непредставление правоустанавливающих
документов, а в случае их подачи – возврат
документов сторонам после завершения
регистрации. Таким образом, происходит
дистанцирование от реальных отношений
и сведение процедуры в основном к одной
подаче документов. Удостоверительная
надпись о совершении регистрации стала
использоваться для установления правообладателя
при следующей подаче заявления о регистрации.
В современной Японии регистрацию
прав на недвижимость осуществляют
регистрационные палаты. Регистрационной
палатой, осуществляющей действия
по регистрации недвижимости, считается
управление юстиции или региональное
бюро Министерства юстиции Японии, а также
их филиалы или отделения, в чьем ведении
находится территория, где находится недвижимость.
В ходе реформы системы в 1950г. система
кадастрового учета была переведена из
налоговых управлений в ведение управлений
юстиции, подконтрольных Министерству
юстиции. Таким образом, управления юстиции
стали органами унифицированного управления
системой регистрации недвижимости в
широком смысле.
С 1960г. кадастровые сведения заносятся
не в земельные книги, а в титульные разделы
реестров недвижимости, что фактически
означает объединение реестров недвижимости
и земельных книг.
Регистрация прав на недвижимость
осуществляется, как правило, на
основе заявления сторон. Заявление
о регистрации подается совместно от лица,
обладающего правом на регистрацию (лица,
приобретающего право собственности),
и лица, несущего обязанность по регистрации
(лица, теряющего право собственности).
Исключением из общего правила является
регистрация в силу официальных полномочий
регистратора. Отметим, что регистрация
“без заявления” возможна и в России,
например при возникновении ипотеки в
силу закона или наложение уполномоченным
органом ареста на недвижимое имущество.
Доказательные материалы, которые могут
приниматься во внимание регистраторами
при решении о регистрации или отказе
в ней, ограничены. Закон не допускает
принятие решений, основанных на всех
имеющихся материалах, как это делается
судьями.
Регистрация осуществляется путем
внесения записей в реестр, который состоит
из титульного подраздела, в котором регистрируется
объект недвижимости, подраздела А, в котором
регистрируются сведения о лицах, являющихся
субъектами права собственности, и подраздела
В, в который вносятся записи об ограниченных
правах, например запись об ипотеки.
Информация о регистрации носит
открытый характер. Любому лицу, заплатившему
денежный сбор в размере 500 йен (1 доллар
США = 110 йен), предоставляется информация
из реестра. Получить информацию можно
не только в регистрационной палате, но
и с 25 сентября 200г. – через фирму-посредника
в Интернете. В последнем случае, правда,
заинтересованное лицо заплатит вдвое
больше.
Регистрационным делопроизводством
в Японии занимаются служащие,
нанятые управлениями юстиции из числа
лиц, успешно сдавших квалификационный
экзамен. Необходимо отметить, что к сдаче
экзамена допускаются лица, не имеющие
высшего образования. Всего по стране
работой по регистрации заняты около 10
тыс. государственных служащих. Для сравнения:
в системе регистрации России – примерно
18 тыс. человек.
В Японии развит негосударственный
сектор, связанный с оказанием
услуг при подаче заявления
о регистрации посредниками: это
около 14 тыс. “юридических делопроизводителей”
и примерно 18 тыс. “кадастровых сюрвейеров”.
Специальность “юридического делопроизводителя”
предполагает профессиональную деятельность
в качестве доверенного лица при регистрации
прав, а также деятельность по составлению
документов для подачи в суд, прокуратуру
и управления юстиции. Специальность “кадастрового
сюрвейера” предполагает профессиональную
деятельность по обследованию и обмеру
земли и строений, которые необходимы
для регистрации объектов недвижимости,
а также по подаче заявлений в управления
юстиции. Во всех случаях такие квалификации
присваиваются лицам, которые успешно
сдали квалификационный экзамен или в
течение определенного времени работали
в качестве регистраторов. Эти люди, действуя
эффективно и профессионально, выступают
связующим звеном между населением и государственными
учреждениями.
Отношение к посредникам в
России неоднозначное. Вместе
с тем опрос населения, проведенный
в Нижегородской области, свидетельствует,
что от 35% (среди неимущих граждан) до
67% (среди зажиточных и богатых) опрошенных
считают, что люди сами не должны заниматься
регистрацией недвижимости, для этого
нужны специализированные посреднические
фирмы1.
В начальный период существования
системы регистрации японское
правительство стремилось максимально
упростить процедуры регистрации.
В отличие от законодательства других
стран, в Японии необязательны привлечение
нотариуса для подтверждения волеизъявления
при подаче заявления на регистрацию или
получение нотариального удостоверения
на договорах и других правоустанавливающих
документах. В целях обеспечения надежности
системы регистрации стремление гарантировать
соответствие регистрируемых сведение
истине проявляется в требовании “явки
заявителей в регистрационную палату”
и “обязательного приложения к заявлению
правоустанавливающих документов”. Но
на практике существуют отступления от
установленного порядка, и если представление
правоустанавливающих документов затруднительно
(например, при утрате), то считается достаточным
представление дубликата заявления.
В японском Законе о регистрации
недвижимости помимо регистрации прав
предусмотрена отдельная и относительно
самостоятельная процедура регистрации
описаний недвижимости (функция, выполняемая
в России организациями кадастрового
и технического учета).
Объектом регистрации являются земельные
участки в сухопутной части территории
Японии. Поскольку общественные водоемы
(реки, моря, озера и пр.) являются общественными
вещами (государственной собственностью),
_________________________________
1
Дятлова Л.С., Зернов Д.В. и др. Население
о проблемах становления государственной
системы регистрации. Н. Новгород, 1999, с.
24.
которые
не могут быть объектом частных прав,
они не подлежат регистрации.
Тем не
менее, возможна регистрация болот, земель
под каналами, путей отвода грязной воды,
прудов и т.д., которые могут быть объектом
частных прав, несмотря на то, что их поверхность
покрыта водой. В России регистрации подлежат
права на недвижимость независимо от формы
собственности – частной, государственной
или муниципальной.
Поскольку физически земля представляет
собой неразрывное целое, существует необходимость
юридических единиц, выделяемых в определенных
границах. В связи с этим Законом о регистрации
недвижимости предусматривается открытие
одного реестра (использование отдельного
регистрационного бланка) по каждой единице
(записи) земли. Регистрация земли в реестре
делает ее юридически одним земельным
участком.
В Японии, в отличие от Германии,
здания являются самостоятельными
объектами недвижимости, отдельными
от земельных участков, на которых они
расположены. В соответствии с законом
здание признается строение, прочно связанное
с земельным участком. Это требование
является недостаточным, и в связи с этим
установлены Критерии признания зданий,
которые отражают цели системы регистрации
недвижимости и предотвращают возможные
споры. К таким критериям отнесены:
- прочная связь
с земельным участком (физическая связь
и долговечность);
- обладание
крышей и наружными стенами или подобными
им элементами (изолированность от внешнего
воздуха и др.);
- состояние,
позволяющее использовать по назначению
(применимость);
- способность
быть предметом сделок.
При регистрации земельного участка
в реестр недвижимости в Японии
вносятся следующие сведения:
- местоположение
(город, район, деревня);
- номер участка;
- категория
земли;
- площадь участка;
- имя и адрес
собственника (при совместной собственности
– соответствующие доли).
При регистрации здания в реестр
вносятся следующие сведения:
- местоположение
(город, район, деревня);
- номер дома;
- вид, конструкция
и общая площадь прилежащих строений;
- имя и адрес
собственника (при совместной собственности
– соответствующие доли).
Процедура
регистрации описания недвижимости
начинается с подачи заявления собственником.
Заявление может быть подано либо
лично собственником, либо доверенным
лицом – кадастровым сюрвейером. Заявления
о регистрации, которые не соответствуют
закону, отклоняются, но при этом предоставляется
возможность внести дополнения и исправления.
Следует обратить внимание на то, что законом
ограничен срок хранения заявлений: заявления,
по которым регистрация была завершена,
хранятся в течение пяти лет.
Регистрация перехода права собственности
в Японии осуществляется на
основании заявления, подписанного
двумя сторонами сделки – продавцом
и покупателем. К заявлению прилагаются
правоустанавливающие документы, которые
формально удостоверяют совершение юридических
действий или наступление юридических
событий, являющихся основаниями возникновения,
изменения, прекращения прав, например
договор купли-продажи. Если правоустанавливающий
документ не составлялся или невозможно
его представить, то взамен представляется
дубликат заявления, подписываемый двумя
сторонами сделки. При регистрации взимается
плата, которая составляет 0,05% от стоимости
объекта недвижимости.
В Японии к заявлению о регистрации
прилагаются: свидетельство полномочий
доверенного лица; свидетельство
о регистрации печати лица, несущего
обязанность по регистрации (каждый
совершеннолетний японец имеет
личную печать); свидетельство о
месте проживания лица, имеющего право
на регистрацию. Японское законодательство
называет лицо, приобретающее право собственности
(например, покупателя), лицом, обладающим
правом на регистрацию, а лицо, теряющее
право собственности (например, продавца),
лицом, несущим обязанность по регистрации.