Основания возникновения и государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ

Передача прав на недвижимое имущество при создании акционерного общества.

      Рассматривая данную разновидность сделок отчуждения недвижимости, следует отметить, что с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество существуют две принципиально различные ситуации. Первая - передача недвижимого имущества при создании акционерного общества, вторая - те же самые действия в отношении общества, которое уже создано. В силу их существенной специфики рассмотрим каждую ситуацию в отдельности. В зависимости от способа создания (учреждение нового юридического лица; реорганизация существующего юридического лица) приобретение и регистрация прав на недвижимое имущество имеет свои особенности. Создание общества путем учреждения осуществляется по решению учредителей (учредителя). Решение об учреждении общества принимается учредительным собранием. Учредители общества заключают между собой письменный договор, который не является учредительным документом общества, однако определяет порядок осуществления ими совместной деятельности по учреждению общества, размер уставного капитала общества, категории и типы акций, подлежащих размещению среди учредителей, размер и порядок их оплаты, права и обязанности учредителей по созданию общества. Таким образом, регистрация права вновь созданного акционерного общества на переданное ему в оплату акций недвижимое имущество осуществляется на основании договора о создании АО, содержащего обязательства учредителя по передаче имущества. Данный документ должен отвечать законодательным требованиям о регистрации юридических лиц и содержать описание недвижимого имущества и наименование юридического лица. Право собственности учредителя на передаваемое в качестве вклада в уставный капитал недвижимое имущество должно иметь документальное подтверждение.  Необходимо также подтверждение исполнения учредителем своих обязательств по оплате акций – документ о фактической передаче имущества, например, передаточный акт. В данном случае права возникают на основании сделки, поэтому в регистрационную службу заявления о регистрации перехода права подаются от имени учредителя и учрежденного им юридического лица. Если общество создается одним учредителем, то основанием для регистрации будет единоличное решение об учреждении общества, утверждении его устава и рыночной оценки имущества, вносимого в оплату акций. По общему правилу право на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада созданного путем учреждения нового юридического лица, возникает с момента государственной регистрации права.

      Реорганизация предполагает переход прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица к вновь созданному юридическому лицу. В соответствии со ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица осуществляется в следующих формах: слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. Согласно п. 4 той же статьи по общему правилу юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. Исключением из этого правила является реорганизация юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица. В этом случае первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

       Статья 58 ГК РФ говорит о том, что к вновь возникшим в результате реорганизации юридическим лицам переходят права и обязанности реорганизованных юридических лиц, и указывает документы, на основании которых происходит такой переход. При слиянии, присоединении и преобразовании это передаточный акт, а при разделении и выделении — разделительный баланс. Именно эти документы должны признаваться правоустанавливающими при регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации юридических лиц. Передаточный акт или разделительный баланс являются основаниями для государственной регистрации права юридического лица – правопреемника. Данные документы должны быть утверждены учредителями юридического лица – правопредшественника или его уполномоченным органом, принявшим решение о реорганизации и соответствовать требованиям Закона о регистрации. Например, обязательно должно содержаться описание объекта недвижимости и его адрес. Необходимым условием регистрации является подтверждение возникшего до реорганизации права собственности правопредшественника. Если это право не было до реорганизации зарегистрировано в Едином государственном реестре, то необходимо представление правоустанавливающих документов правопредшественика (о возникшем до 31 января 1998 г. праве). Осуществить регистрацию ранее возникшего права юридического лица после реорганизации невозможно ввиду его прекращения (кроме случая выделения). Таким образом, при реорганизации права приобретаются в порядке правопреемства, а не на основании сделки, как при учреждении нового юридического лица. Поэтому требования его обязательной «перерегистрации» ранее возникшего права по аналогии с «первичной регистрацией» перед сделкой неправомерны. Статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц» указывает, в частности, на то, что с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц в случаях преобразования, слияния и разделения, ранее существовавшие юридические лица считаются прекратившими свою деятельность. С прекращением деятельности присоединяемых юридических лиц связана также реорганизация в форме присоединения. В связи с этим понятно, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество при реорганизации не может быть связан с государственной регистрацией права на недвижимость вновь возникших при реорганизации лиц. За такое решение, по крайней мере, два аргумента. Во-первых, признание права вновь созданного в результате реорганизации юридического лица возникшим с момента государственной регистрации этого права привело бы к возможности существования юридического лица без имущества, что противоречило бы п. 1 ст. 48 ГК РФ. Но самое главное — в таком случае после регистрации вновь созданного юридического лица недвижимость до государственной регистрации права на нее этого лица вообще не имела бы собственника, так как прежний собственник уже прекратил свое существование, а вновь созданное юридическое лицо это право еще не приобрело. Очевидно, в этих случаях момент перехода права на имущество необходимо связывать не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, а с моментом совершения соответствующих регистрационных действий органом, осуществляющим регистрацию юридических лиц. Единственным исключением из данного правила мог бы быть случай реорганизации путем выделения. Специфика данного случая состоит в том, что прежний собственник имущества продолжает существовать и после регистрации вновь возникших юридических лиц. Вместе с тем вряд ли следует выделять данный случай только по этому основанию. Представляется целесообразным в ст. 58 ГК РФ специально указать момент, с которого право на имущество реорганизованного лица переходит к вновь возникшему, определив этот момент как момент государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. Мы пришли к выводу о том, что при реорганизации юридических лиц право на недвижимость у вновь созданного лица возникает с момента государственной регистрации этого лица, соответственно вытекает вывод и о том, что именно с этого момента юридическое лицо имеет право распоряжаться этим имуществом. Ни Гражданский кодекс, ни Закон о регистрации не содержат положений, которые позволяли бы иначе решить данный вопрос. В этом случае возникают такие же проблемы, как и при внесении имущества в уставный капитал вновь создаваемых юридических лиц. Однако не исключен и другой подход к проблеме осуществления возникших, но не зарегистрированных прав на недвижимость. Этот подход состоит в установлении Законом невозможности для собственника распоряжаться недвижимым имуществом до регистрации права собственности на него. Поэтому юридический факт осуществления государственной регистрации в тех случаях, когда Закон не связывает с ним возникновение права собственности, был бы необходим, для того чтобы собственник мог распорядиться имуществом. Для реализации такого подхода п. 2 ст. 6 Закона о регистрации можно было бы изложить в следующей редакции: «Государственная регистрация перехода права, сделки, ограничения (обременения) в отношении объекта недвижимого имущества требует государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект». Аналогичную формулировку можно было бы внести в абзац 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации. При таком решении была бы проведена определенная унификация правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения права на недвижимость. При этом было бы только два варианта:

1) регистрация  как условие возникновения права:  право без регистрации не считается возникшим; 2) регистрация - условие распоряжения правом: право существует без регистрации, но, для того чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать. Изучение практики регистрирующих органов показало, что особые затруднения при регистрации прав вновь созданных в процессе реорганизации юридических лиц отсутствуют. Исключение составили случаи реорганизации в форме преобразования.

     В соответствии с п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменение организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц» «реорганизация юридического лица в форме преобразования считается завершенной с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица, а преобразованное юридическое лицо — прекратившим свою деятельность». Таким образом, в случае изменения организационно-правовой формы юридического лица происходит прекращение одного юридического лица и возникновение другого. Однако внешне такие изменения выражаются, в частности, в изменении наименования юридического лица: общество с ограниченной ответственностью вместо закрытого акционерного общества. Поэтому иногда регистраторы вместо регистрации права вновь созданного юридического лица ошибочно проводили внесение изменений в ЕГРП в части наименования правообладателя. В то же время в ряде случаев при изменении наименований к заявителям предъявлялись требования о представлении пакета документов и заявления для регистрации права, возникшего в результате преобразования. Видимо, указанный вопрос нуждается в четких разъяснениях со стороны Министерства юстиции РФ.

      Изменение организационно-правовой  формы юридического лица –  одна из форм реорганизации,  при которой возникает новое  юридическое лицо. Например, при  преобразовании общества с ограниченной  ответственностью в закрытое  акционерное общество даже в  случае сохранения наименования, должна быть осуществлена регистрация права вновь возникшего юридического лица на основании передаточного акта, а не внесение изменений в Единый государственный реестр прав.

   Напротив, не является реорганизацией  смена типа акционерного общества – ЗАО в ОАО (ст.7,20 Закона об акционерных обществах). В этом случае в Единый государственный реестр прав в наименование субъекта права вносятся изменения на основании новой редакции устава общества или на основании изменений в устав. (стр.187 чакона)

     О совершении учредителями сделок отчуждения имущества можно говорить лишь при создании общества, по отношению к которому его участники имеют обязательственные права (п. 2 ст. 48 ГК РФ). В этом случае сделка носит возмездный характер, поскольку при внесении недвижимости в уставный капитал общества участник приобретает право на получение доходов от деятельности такого лица. Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация сделок, направленных на переход права собственности на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Однако возникновение права на недвижимость у этих юридических лиц должно быть зарегистрировано в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Вопрос же состоит в том, в какой момент право учредителя считается прекратившимся, а право вновь созданного акционерного общества считается возникшим? Очевидно, что здесь невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого общества в зависимость от регистрации этого права. Произвести эту регистрацию до регистрации самого общества невозможно, так как нет еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после регистрации общества, но до регистрации права по-прежнему принадлежит учредителю, означало бы, что некоторые юридические лица на момент их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п. 1 ст. 48 ГК РФ, где наличие имущества названо одним из основных признаков юридического лица. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав» (п. 2) указывает, что «при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество»¹. ( 1Сноска- Вестник ВАС РФ – 1998г. - № 10) При этом Высший Арбитражный Суд РФ не делает исключения для недвижимого имущества. Логично предположить, что если с момента государственной регистрации обществ их учредители утрачивают право собственности на имущество, то в этот же момент данное право возникает у вновь созданного акционерного общества. Трудно предложить иное решение данного вопроса при создании общества. Однако сам по себе данный вывод не решает всех правовых проблем, связанных с переходом прав на недвижимость к вновь создаваемым обществам. Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц» орган, уполномоченный проводить такую регистрацию, лишен права проверки юридической состоятельности представленных ему документов, в том числе и документов о передаче недвижимости вновь создаваемому лицу. Статья 23 указанного Федерального закона в качестве оснований для отказа в государственной регистрации юридического лица называет только два: а) непредоставление определенных настоящим Федеральным законом необходимых для государственной регистрации документов; б) предоставление документов в ненадлежащий регистрирующий орган. Что же касается документов, необходимых для государственной регистрации, то они ограничиваются решением о создании юридического лица, учредительных документов и заявления с подтверждением, «что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения, в том числе оплаты уставного капитала на момент государственной регистрации, и в установленных законом случаях согласованы с соответствующими государственными органами и (или) органами местного самоуправления вопросы создания юридического лица». Значит, в учредительных документах может быть указано, что одним из учредителей в уставный капитал акционерного общества вносится объект недвижимости, однако принадлежность этого объекта учредителю будет подтверждена лишь заявлением о государственной регистрации. Таким образом, принимая решение, с которым Закон связывает возникновение права собственности у вновь создаваемого общества, орган, регистрирующий юридические лица, будет лишен какой-либо объективной информации о соответствии Закону данной сделки. В связи с тем, что момент возникновения права вновь создаваемого общества на недвижимость не связан с моментом регистрации этого права, возникает еще два вопроса. Первый - с какого момента вновь созданное акционерное общество может заключать сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным ему учредителями? И второй — как быть с положением п. 2 ст. 4 Закона о регистрации, согласно которому «обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона»? Не подлежит сомнению утверждение о том, что лицо приобретает право распоряжения имуществом с момента возникновения у него этого права. Следовательно, такое право возникает у вновь созданного юридического лица с момента его регистрации. В то же время ст. 6 Закона о регистрации говорит о признании только тех прав, которые возникли до вступления в силу Закона о регистрации, а п. 2 ст. 4 этого Закона говорит об обязательной регистрации всех прав. Здесь видится явное несоответствие. Возможно путь его устранения в том, чтобы из ст. 6 Закона, которая говорит о признании ранее возникших прав, изъять упоминание о моменте вступления в силу Закона о регистрации. Таким образом, можно было бы говорить о правах, просто возникших ранее того момента, когда встал вопрос об их регистрации. Тогда на основании п. 2 ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, ранее возникшие у вновь созданных юридических лиц, подлежали бы регистрации при совершении юридическим лицом распоряжения этим имуществом (так как именно о распоряжении говорит п. 2 ст. 6 Закона, когда требует регистрации ранее возникшего права при регистрации перехода права, его обременения или иной сделки с данным объектом). Вместе с тем участник гражданского оборота, обладающий достаточным опытом и осмотрительностью, не заключил бы с вновь созданным юридическим лицом сделку в отношении переданного этому лицу в уставный капитал недвижимого имущества лишь на основании его учредительных документов и акта регистрации этого юридического лица. В качестве обязательного документа для совершения сделки он потребовал бы подтвержденных в установленном порядке сведений о государственной регистрации права данного юридического лица на недвижимость. Но даже в том случае, если такая сделка была бы заключена, Регистрационная служба должна была бы сначала зарегистрировать право вновь созданного юридического лица (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации), а, значит, установить законность передачи ему недвижимости учредителем. И вот тут возникает вопрос о последствиях вывода регистрирующего органа о незаконности сделки по переходу права от учредителя к вновь созданному юридическому лицу. В соответствии с Законом регистрирующий орган в таком случае должен отказать. Но такое решение будет противоречить принятому до этого решению другого регистрирующего органа о регистрации юридического лица, которое является основанием для признания перехода права на недвижимость состоявшимся. И это противоречие может сохраниться в течение длительного времени, так как Закон не предусматривает какого-либо механизма его разрешения. В то же время на основании п. 2 ст. 25 Федерального закона «О регистрации юридических лиц» «регистрирующий орган вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации юридического лица в случае допущенных при создании такого юридического лица грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов о государственной регистрации юридических лиц». Видимо, с учетом данной нормы необходимо в законодательном порядке предусмотреть обязанность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость сообщать органам, осуществляющим регистрацию юридических лиц, о выявлении несоответствия закону сделок по передаче недвижимого имущества в собственность (уставный капитал) вновь создаваемых юридических лиц. Такие сообщения могли бы направляться с приложением копий отказов в регистрации. Но представляется, что законом должен быть установлен механизм, который направлен не на последующее реагирование на коллизии между решениями регистрирующих органов, а на предотвращение самой возможности возникновения этих коллизий. И в качестве такого механизма было бы целесообразно введение в Гражданский кодекс требования о регистрации сделок по передаче недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц. Во-первых, такая регистрация носила бы характер предварительного контроля законности передачи недвижимости вновь создаваемому юридическому лицу, что было бы важно как для учредителей этого лица, так и для последующих его контрагентов. Во-вторых, такая регистрация предотвращала бы недобросовестные действия учредителя -собственника объекта, который не смог бы распорядиться данным объектом иным образом до регистрации права вновь создаваемого юридического лица. В-третьих, это могло бы создать основание для дополнения положений Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц» требованием представления соответствующего документа из Регистрационной службы в случае внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица. В то же время возникает непростой вопрос о том, как проводить регистрацию такой сделки, так как ее правовая природа не совсем обычна. Ведь сторонами этой сделки, кроме собственника объекта недвижимости, являются другие учредители юридического лица. В том же случае, если собственник является единственным учредителем, эта сделка становится односторонней. Создаваемое юридическое лицо стороной в этой сделке не является, так как его еще нет. Но сделка эта направлена на возникновение права собственности на объект именно этого лица, которое на момент заключения сделки отсутствует. Таким образом, перед нами сделка в пользу третьего лица, которое возникнет в будущем (ст. 430 ГК РФ), причем сделка с отлагательным условием, поскольку непосредственно не влечет перехода права от учредителя к создаваемому юридическому лицу, а связывает этот переход с условием, которое может и не наступить, — с регистрацией вновь созданного юридического лица (п. 1 ст. 157 ГК РФ). С учетом этих особенностей рассматриваемой сделки она может быть зарегистрирована как обременение права собственности учредителя. Именно о регистрации подобного рода обременении говорится в ст. 12 Закона о регистрации, которая предписывает в ЕГРП вносить записи об ограничениях (обременениях) имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта, ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

     Существует и еще одна проблема, связанная с созданием акционерного общества, с передачей в их уставный капитал недвижимости. Законы, регламентирующие создание и функционирование акционерных обществ, в качестве необходимого условия их регистрации устанавливают оплату не менее 50% уставного капитала на момент регистрации (ст. 34 Федерального закона «Об акционерных обществах» (п. 3 ст. 90 ГК РФ)). В связи с этим возникает вопрос: можно ли оплатить установленные Законом 50% уставного капитала недвижимым имуществом? По сути такой вопрос должен решаться в зависимости от того, что понимать под состоявшейся оплатой уставного капитала. Если под этим понимать состоявшийся переход права собственности к вновь созданному обществу, то вполне очевидно, что требование Закона никогда не сможет быть выполнено, так как право собственности не может перейти к тому, чего еще нет. Это означает, что под оплатой уставного капитала Закон понимает нечто иное. На практике органы, производящие регистрацию юридических лиц, в качестве доказательств оплаты уставного капитала до регистрации юридического лица принимают документы, свидетельствующие о внесении учредителями необходимых денежных сумм на специальный счет в банке, о передаче движимого имущества, вносимого в уставный капитал до регистрации юридического лица, кому-либо на хранение и пр. Из этого же исходит судебная практика. Следовательно, под оплатой уставного капитала юридического лица понимается определенное обособление вносимого в уставный капитал имущества, обособление, которое исключает распоряжение этим имуществом учредителями до момента регистрации общества. Но специфика недвижимого имущества состоит в том, что его невозможно обособить путем перемещения. Означает ли это, что уставный капитал не может быть оплачен до регистрации недвижимым имуществом? Представляется, что такое решение вряд ли отвечало бы потребностям гражданского оборота. Но в таком случае каким образом можно было бы до регистрации юридического лица обособить вносимую в уставный капитал недвижимость? Такое обособление необходимо, с одной стороны, другим учредителям, которые должны быть уверены в том, что до регистрации их партнер не распорядится объектом иным образом, а с другой стороны - подтверждение такого обособления необходимо органу, регистрирующему юридические лица, чтобы убедиться в выполнении требования о частичной оплате уставного капитала на момент регистрации. Придерживаюсь точки зрения  Алексеева В.А., который полагает, что оптимальным способом такого обособления могла бы быть государственная регистрация сделки, направленной на внесение недвижимого имущества в уставный капитал вновь создаваемого акционерного общества. Внесение такой сделки в реестр обременений по данному объекту, с одной стороны, обособило бы данную недвижимость, а с другой стороны — не позволило бы ее собственнику ей распоряжаться (по крайней мере, путем отчуждения). Исходя из вышеизложенного Алексеев В.А. представляет целесообразным внести в ст. 66 ГК РФ дополнительный пункт следующего содержания: «Сделки, направленные на внесение недвижимости в имущество вновь создаваемого юридического лица, подлежат государственной регистрации».