Основания возникновения и государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ

Применение  норм федерального закона “Об акционерных обществах” о крупных сделках и заинтересованности в совершении сделок в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Крупные сделки. 

Категория крупных сделок введена законодателем с целью ужесточения порядка совершения сделок, которые могут существенным образом повлиять на судьбу юридического лица, и представляют для него серьезный экономический риск. Наиболее распространенными способами защиты прав в сфере корпоративных правоотношений являются предъявление в суд исков о признании совершенных акционерным обществом сделок недействительными, а также о признании недействительными решений органов управления. В соответствии со ст. 79 и 84 ФЗ «Об акционерных обществах» крупные сделки и сделки с заинтересованностью, совершенные с нарушением требований закона, являются оспоримыми и могут быть признаны недействительными по иску общества или акционера. Такие иски могут быть предъявлены в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ). АО № 6 за ноябрь

     Внесение имущества в оплату долей в уставном капитале (акций) - это сделка с имуществом. Поскольку при учреждении общества решение о стоимостном участии принимается до регистрации общества (когда нет баланса, нет органов управления и т.п.), то при регистрации права общества на имущество, внесенное в уставный капитал при его создании, нормы о крупных сделках и сделках, в которых имеется заинтересованность, не применяются. В этом случае оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями.

   В соответствии с п.1 ст. 78 ФЗ «Об АО» нормы о крупности сделок не распространяются на сделки, связанные с размещением посредством подписки обыкновенных акций общества. А согласно ст.81 ФЗ об АО нормы о заинтересованности в совершении сделки не распространяются на сделки, связанные с осуществлением преимущественного права приобретения размещаемых обществом акций. Соответственно, в остальных случаях продажа акций АО должна совершаться с соблюдением норм о заинтересованности в совершении обществом сделок. При этом следует учитывать, что все вышеизложенное касается только того общества, чей уставный капитал увеличивается, но не того - кто вносит свое имущество в оплату уставного капитала. Для последних нормы о крупности я заинтересованности в совершении сделок действуют в полной мере.

^: Момент определения заинтересованности в совершении сделки и её крупности.

Законодательство  привязывает понятия «крупности» и  «заинтересованности» к понятию «сделка», а не к прекращению права. Таким образом, соблюдение обществами норм о порядке совершения крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность общества, должно проверяться на момент совершения сделки, а не на момент государственной регистрации права. При этом определение момента совершения сделки также вызывает некоторые затруднения. Вклад имущества в уставный капитал - это не одномоментное действие двух лиц, а несколько действий, растянутых во времени. Исходя из общей нормы о моменте совершения сделок (ст. 433) таковым признается либо момент получения акцепта, либо момент передачи имущества. Однако для целей применения норм законодательства о крупности и заинтересованности следует признать что привязка соблюдения этих норм к указанным моментам времени не совсем удачна, поскольку получение акцепта на практике удалено во времени от момента направления оферты и, тем более, от момента передачи Имущества. Представляется, что смысл, заложенный законодателем в нормы, регулирующие порядок заключения крупных и «заинтересованных» сделок, заключается в том, чтобы устранить какие-либо обстоятельства, которые могут повлиять на объективность воли лиц, принимающих решение о совершении таких сделок. В связи с изложенным, представляется, что проверять наличие критериев крупности и заинтересованности в совершении сделок следует на момент принятия обществом решения о заключении этой сделки. Хотя нормы ФЗ об АО не содержат аналогичного указания на момент времени, считаю, что при решении рассматриваемых вопросов, следует выяснять обстоятельства крупности и заинтересованности именно на момент принятия обществом решения, а не на момент передачи имущества либо получения акцепта. Данный вывод подтверждается судебной практикой  ВАС РФ. Например, п.6 Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, рекомендованного информационным письмом ВАС РФ № 62 от 13.03.2001г.

      Итак, определяющими для крупных сделок с имуществом юридического лица являются два признака: 1) содержание сделки и 2) стоимостная величина этой сделки. В соответствии с п. 1 ст. 78 ФЗ “Об акционерных обществах” крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Следует обратить внимание, что к указанным в п.1 ст.78 ФЗ сделкам также относятся договоры залога недвижимого имущества, по которым общество выступает залогодержателем, так как договор залога в случае неисполнения обеспечиваемого залогом обязательства может повлечь выбытие из собственности общества заложенного имущества (как в принудительном порядке, так и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем – ст. 349 ГК РФ). Полагаю, что не подпадают под определение п. 1 ст. 78 ФЗ «Об АО» договоры залога, по которым общество выступает не залогодателем, а залогодержателем, так как имущество в этом случае не приобретается на праве собственности. Однако, если стороны в соответствии с ч.2 п.1 ст.349 или п.4 ст.350 ГК РФ договорились о том, что имущество, являющееся предметом залога, переходит в собственность залогодержателя, то при заключении такого соглашения, если сделка окажется крупной, необходимо согласие соответствующего органа.

     Сложным для практического применения  оказалось понимание определения  взаимосвязанных сделок. Большинство правоведов полагают, что данный вопрос должен решаться исключительно самим обществом, а в случае спора – судом, так как во - первых, понятие “взаимосвязанных сделок” является оценочный категорией и решение этого вопроса находиться вне компетенции учреждения юстиции как органа формальной юрисдикции, а во-вторых, этот вопрос не может быть решен регистрирующим органом и практически, так как, например, объекты могут быть расположены на территории разных регистрационных округов, или документы на регистрацию таких объектов могут быть сданы в разное время или разным регистраторам.

     Одним из ключевых и в то  же время самых спорных оказался  вопрос о том, какую стоимость  имущества законодатель имел  в виду в п. 1 ст.78 ФЗ «Об АО»: балансовую или рыночную. Рассмотрим вопрос о стоимости отчуждаемого имущества и имущества, которое может быть отчуждено. В соответствии с частью второй п. 1 ст. 78 в случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета. Регистратор должен истребовать справку о балансовой стоимости отчуждаемого имущества или имущества, которое может быть отчуждено. Такая справка должна быть подписана руководителем общества и главным бухгалтером и скреплена печатью юридического лица. Указанные требования к справке вытекают из норм законодательства о бухгалтерской отчетности.

     Остановимся на практическом  применении указанных выше положений.

1. Для сделки купли – продажи вопрос об определении стоимости отчуждаемого или приобретаемого имущества является ясным, так как в соответствии с п.1 ст.555 ГК цена товара для договора купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием договора и если она отсутствует в договоре, то договор считается незаключенным.
2. Для договора дарения, по которому общество является дарителем (при этом стоит иметь в виду, что в соответствии со ст. 575 ГК дарение между коммерческими организациями запрещено), стоимость имущества определяется из его балансовой стоимости.
3. Договор мены. Если товары по договору мены являются равноценными, то достаточно определить балансовую стоимость отчуждаемого объекта, так как она есть в то же время и договорная стоимость приобретаемого объекта. В связи с этим вытекает вопрос: необходимо ли в договоре мены указание денежной оценки сторонами обмениваемых вещей. Согласно п. 2 ст. 567 ГК, к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 (“Мена”) и существу договора мены, которое состоит в том, что отчуждаемый товар оплачивается не деньгами, а другим товаром. То есть эквивалентом в договоре мены выступают не деньги, а другой товар. В случае, если договор мены в соответствии с п.2 ст.568 ГК содержит условие о доплате, то стоимость предмета сделки возможно определить путем сложения балансовой стоимости отчуждаемого объекта и суммы доплаты, указанной в договоре, если доплату производит общество, или исходя только из балансовой стоимости отчуждаемого обществом объекта, если доплату производит другая сторона.
4. Договор аренды с правом выкупа, по которому общество является арендодателем. Такие сделки подпадают под определение крупных в связи с тем, что они связаны с возможностью отчуждения имущества. Поэтому стоимостную величину сделки необходимо определять таким же образом, как и при любом другом отчуждении, то есть из балансовой стоимости объекта.
5. Договор аренды без права выкупа, по которому общество является арендодателем или арендатором. Сумму сделки в этом случае необходимо исчислять, определив общую сумму арендных платежей, которые получит или выплатит общество. На практике возникает трудность с определением суммы оплаты по договорам бессрочной аренды. Однозначного ответа на данный вопрос дать невозможно. В законодательстве можно сослаться на один из случаев решения этой проблемы. Этот случай указан в п.49 Инструкции Госналогслужбы РФ от 15.05.1996г. (в ред. 16.11.99г.) “По применению Закона” РФ “О госпошлине”, где указано, что если договор заключен без указания срока его действия, то пошлина исчисляется и взимается исходя из суммы платежей по договору за три года. Хотя в данном случае аналогия закона неприменима, однако при отсутствии законодательного разрешения указанной проблемы мы решили также исходить из суммы платежей по договору аренды за три года.
6. Договор аренды с правом выкупа, по которому общество является арендатором. Сумму сделки необходимо определять из выкупной цены (если по условиям договора арендные платежи входят в выкупную цену) или из суммы арендных платежей, выплаченных ранее, и выкупной цены (если по условиям договора в выкупную цену арендные платежи не входят).
7. Договор залога недвижимого имущества, по которому общество является залогодателем, является сделкой, связанной с возможностью отчуждения имущества, поэтому сумма сделки должна определяться на основании балансовой стоимости объекта, передаваемого в залог. В дальнейшем, если при невыполнении обществом обязательств, обеспеченных залогом, происходит отчуждение заложенного имущества в судебном порядке, нормы о крупных сделках не действуют, так как имущество реализуется принудительно, а следовательно, согласия общества на такую реализацию не требуется. Однако если в соответствии с ч.2 п.1 ст.349 ГК стороны договорились о внесудебном порядке реализации заложенного имущества, то действуют нормы о крупных сделках, так как реализация имущества  в указанном случае является волевым актом общества. Так, если по такому соглашению  стороны договорились о том, что заложенное имущество переходит в собственность залогодержателя или что общество – залогодатель самостоятельно реализует заложенное имущество для погашения задолженности, такая сделка является сделкой по отчуждению имущества, и при регистрации перехода права собственности регистратор должен проверять соблюдение норм о крупных сделках. Сумма сделки для определения является ли сделка крупной берется из балансовой стоимости  отчуждаемого имущества.
8. Приобретение обществом недвижимого имущества, являющегося предметом залога на основании договора, по которому общество является залогодержателем. По соглашению сторон на основании ч.2 п.1 ст.349 и п.4 ст.350 ГК залогодатель и залогодержатель могут договориться о переходе предмета залога в собственность залогодержателя в счет погашения задолженности по какому-либо обязательству. Такая сделка для общества – залогодержателя является сделкой по приобретению имущества. В соответствии с ч.1 ст.350 ГК к такому соглашению применяются правила о купле-продаже. В связи с этим, полагаю, что в соглашении должна быть указана покупная цена, которая будет и являться стоимостью приобретаемого имущества.
9. Отступное. В случае, когда общество является должником и по соглашению об отступном отчуждает имущество, для решения вопроса о том, является ли сделка крупной, берется балансовая стоимость отчуждаемого имущества. Если же общество является кредитором и по соглашению об отступном приобретает имущество, то в соответствии со ст. 409 ГК в соглашении об отступном указывается наряду с другими условиями размер предоставления отступного. Однако следует иметь в виду, что условие о размере не является существенным и его отсутствие не означает, что соглашение об отступном является незаключенным. Поэтому если из соглашения об отступном нельзя определить размер предоставления отступного (например, в соглашении есть только указание на то, что объект недвижимого имущества предоставляется в счет исполнения обязательства по определенному договору), то предполагается, что размер отступного равен сумме долга, который можно выяснить, например из подписанного обеими сторонами и представленного на регистрацию акта взаимной сверки неисполненных обязательств.

   Необходимо уяснить, с чем необходимо сравнивать стоимость предмета сделки. ФЗ «Об АО» говорит о балансовой стоимости активов общества. Балансовую стоимость регистратор должен выяснить из представленной обществом справки, подписанной руководителем и главным бухгалтером общества. В соответствии со ст. 78 ФЗ «Об АО» балансовая стоимость определяется по данным бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. При этом в ст. 79 этого же закона говорится не о решении совершения крупной сделки, а о решении одобрения крупной сделки (то есть советом директоров или общим собранием акционеров).

      Итак при определении балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении крупной сделки учитывается сумма активов по последнему утвержденному балансу общества без уменьшения ее на сумму долгов (обязательств). Арбитражный суд рассмотрел дело по иску прокурора о признании недействительной сделки, связанной с внесением открытым акционерным обществом-учредителем вклада в уставный капитал создаваемого нового хозяйственного общества, в связи с тем, что решение о ее совершении было принято с нарушением требований статьи 79 Закона об акционерных обществах. Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал, не признав указанную сделку (с учетом суммы вклада) крупной. В кассационной жалобе истец просил решение отменить, а иск удовлетворить, считая, что суд сделал неправильный вывод, не признав сделку крупной, поскольку при определении балансовой стоимости активов общества и сопоставлении с нею суммы сделки не исключил из стоимости активов сумму долгов (обязательств) общества. Суд кассационной инстанции, рассмотрев жалобу, оставил решение суда первой инстанции без изменения, мотивировав отказ в ее удовлетворении статьей 78 Закона об акционерных обществах, устанавливающей критерии определения крупных сделок, исходя из соотношения суммы сделки и балансовой стоимости активов общества в целом, а не стоимости чистых активов. Поэтому суд при вынесении решения обоснованно не исключил из общей стоимости активов часть, которая составляла сумму его долгов (невыполненных обязательств).

     В соответствии с Федеральным  законом “О бухгалтерском учете” № 129 – ФЗ от 21.11.1996г. организации представляют годовую и квартальную отчетность. Для достижения целей норм о крупных сделках, полагаем, необходимо исходить из данных квартальной отчетности. В соответствии с указанным же законом квартальная бухгалтерская отчетность должна быть составлена в течение 30 дней по окончании квартала. Таким образом, с даты окончания отчетного периода и до утверждения нового баланса за этот период действует баланс за предшествующий отчетный период. Исходя из вышеизложенного, для определения является ли сделка крупной необходимо исходить из данных баланса за последний отчетный квартал, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки, то есть дате протокола общего собрания или заседания совета директоров по решению вопроса о заключении крупной сделки.

     На практике часто бывает большой  временной разрыв между датой  принятия решения о совершении крупной сделки и датой заключения договора (за этот период финансово – экономическое состояние общества может существенно измениться), а также исходя из целей норм о крупных сделках, следует руководствоваться следующим:

• В случае, если договор не подлежащий государственной регистрации, заключен спустя длительный период после одобрения (более одного квартала), кроме данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период перед одобрением договора необходимо требовать и данные бухгалтерской отчетности, предшествующей дате заключения договора (это необходимо, например, для того, чтобы проверить, не составляет ли предмет сделки более 50 процентов балансовой стоимости активов при том, что на регистрацию представлено решение совета директоров)
• В случае, если такой же договор заключен сразу после его одобрения, однако на регистрацию перехода права был заявлен спустя длительный период, данные бухгалтерской отчетности на момент подачи документов на государственную регистрацию истребовать не нужно, так как сделка, не подлежащая государственной регистрации, считается заключенной в момент ее подписания
• Если же договор, подлежащий государственной регистрации подписан сразу после его одобрения, но на регистрацию он представляется спустя временной период, превышающий квартал, дополнительно необходимо истребовать данные бухгалтерской отчетности, предшествующей дате подачи документов на регистрацию, так как договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным не с момента его подписания, а с момента его регистрации.

Иски  о признании сделок недействительными

В спорах о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными вопрос исчисления срока исковой давности зависит от того, кто заявляет иск – акционер или само общество. Если истцом является акционер, дата начала течения срока исковой давности может существенно отличаться от даты совершения самой сделки. Если акционер не является членом совета директоров, и он не получал от общества документы, из которых можно было узнать о факте заключения сделки, то он должен узнать о крупных сделках и сдел5ках с заинтересованностью на годовом собрании акционеров, так как общество обязано включать соответствующую информацию в свой годовой отчет (п. 3.6. Положения об утверждении положения о дополнительных требованиях к порядку подготовки, созыва и проведения общего собрания акционеров, утвержденного Постановлением ФКЦБ РФ от 31 мая 2002г. № 17/пс).