Основания возникновения и государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ и сделок с ним

Общественные  отношения, возникающие  при государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, и принципы их регулирования

     Закон о регистрации характеризует общественные отношения, возникающие при государственной регистрации, как одномерные: с одной стороны -собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с другой - органы, осуществляющие государственную регистрацию (ст. 5). При более детальном рассмотрении общественных отношений, регулируемых законодательством о государственной регистрации, обнаруживается, что такое представление о них не совсем правильное. Дело в том, что при регистрации сделок с недвижимостью в такие отношения вовлечены не только правообладатели и органы государственной регистрации, но и иные лица. В первую очередь речь идет о стороне сделки, именуемой, например, покупателем, арендатором, одаряемым. Перечисленные лица в момент государственной регистрации сделки не являются правообладателями, но они - полноправные участники общественных отношений, регулируемых законодательством о государственной регистрации. Являются участниками рассматриваемых общественных отношений и третьи лица, чьи интересы затрагиваются при государственной регистрации, например, аффилированные лица.

     Анализ общественных отношений, регулируемых законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, показывает, что эти общественные отношения являются двухуровневыми. Первый уровень общественных отношений составляют отношения между сторонами в сделке, например, между покупателем и продавцом. Содержание правоотношения, возникающего между ними после подписания договора, составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации сделки суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После регистрации договора содержание правоотношения в рассматриваемом примере составляет обязанность продавца передать имущество в собственность покупателя и обязанность покупателя принять и оплатить это имущество. Эти отношения являются гражданско-правовыми. Они носят частный характер и регулируются нормами материального права.

     Второй уровень общественных отношений, регулируемых законодательством о государственной регистрации, составляют отношения между органом государственной регистрации и заявителями. В качестве заявителей могут выступать: правообладатели; стороны договора; уполномоченные правообладателем или стороной договора лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности; лица, в отношении которых приняты акты государственного органа, являющиеся основанием возникновения права; лица, в пользу которых установлен сервитут. Эти правоотношения носят характер публичных административно-правовых отношений. Они регулируются главным образом нормами процессуального права. (Закон о регистрации, по сути, - свод правил, регулирующих процесс государственной регистрации.)

    Анализ норм законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и общественных отношений, регулируемых им, позволяет сформулировать несколько взаимосвязанных принципов: принцип законности, принцип обязательности, принцип достоверности записей в ЕГРП, принцип приоритета ранее зарегистрированных прав, принцип единства, принцип двойной регистрации, принцип гласности. Рассмотрим названные принципы.

     Законность является основой построения и деятельности Регистрационной службы. Основными элементами законности являются:

1. Наличие  законов, регулирующих соответствующие  общественные отношения. Законодательство о государственной регистрации состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации, других федеральных законов и иных нормативных актов Российской Федерации. Закон о регистрации установил основные правила, которые обязательны и для участников сделок, и для Регистрационных служб. Следует отметить, что законодательство о государственной регистрации прав находится в ведении Российской Федерации (п. 1 ст. 3 Закона о регистрации). Принимаемые правительственные, ведомственные и локальные акты должны строго соответствовать закону.

2. Обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

3. Соблюдение  закона всеми участниками общественных  отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот принцип в равной мере применим и к общественным отношениям первого уровня, и к общественным отношениям второго уровня. С одной стороны, действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, должны соответствовать закону. С другой – Регистрационная служба как государственный орган вправе действовать только строго в рамках компетенции, определенной законом.

Принцип обязательности.

     Право собственности, другие вещные права на недвижимое имущество, их ограничения (обременения) подлежат обязательной государственной регистрации во всех случаях, когда правоустанавливающие документы оформлены после введения в действие Закона о регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 4 Закона о регистрации).

Принцип достоверности записей в ЕГРП.

     Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав.

     При проведении государственной регистрации проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными или ранее заявленными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9, п, 1 ст. 13 Закона о регистрации).

Принцип двойной  регистрации.

    При совершении подлежащей государственной регистрации сделки, направленной на отчуждение недвижимого имущества, например при купле-продаже здания, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 233 ГК РФ). При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой. Государственная регистрация аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре и выдачи свидетельства о регистрации права аренды.

Принцип единства.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (Регистрационной службой) по единой системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принцип гласности.

     Любое лицо, предъявившее удостоверение личности и заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации).

Общие положения о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является формой защиты государством прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Такая защита осуществляется путем признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в установленном законом порядке и проводится по системе записей о правах и сделках на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП. Датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты, по общему правилу, право, подлежащее государственной регистрации, считается возникшим, а сделка, подлежащая государственной регистрации, - заключенной (п. 2 ст. 8, п. 3 ст. 433 ГКРФ). Государственной регистрации в установленном законом порядке подлежат: 1) право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество; 2) сделки с недвижимым имуществом (в предусмотренных законом случаях); 3) ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

      Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации). Обязательной государственной регистрации права на недвижимое имущество подлежат в следующих случаях: 1) если необходима государственная регистрация ограничений (обременении) ранее возникших прав; 2) если необходима государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом, права на которое возникли ранее; 3) когда правоустанавливающие документы на недвижимое имущество оформлены после введения в действие Закона о регистрации. В последнем случае государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится по месту нахождения такого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационным округом называют территорию, на которой действует специально уполномоченный государственный орган – Регистрационная служба, осуществляющая государственную регистрацию от имени государства. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. 

Стадии  регистрационного процесса

     Регистрационный процесс (регистрационная деятельность) - это урегулированная законодательством о государственной регистрации деятельность государственных органов – Регистрационных служб, направленная на признание и подтверждение возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. Регистрационный процесс заключается в прохождении следующих стадий: стадия приема заявлений, стадия правовой экспертизы, стадия совершения акта государственной регистрации, информационная стадия. Следует особо выделить и стадию обжалования действий учреждения юстиции по регистрации прав, которая проходит в судебном порядке.

     Во время стадии приема заявлений происходит прием и регистрация заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации. В соответствии со ст.ст. 16, 18 Закона о регистрации прав на приеме осуществляются следующие действия: установление личности заявителей; проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок; проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий; проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия; сличение копий с подлинниками документов; внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов; выдача заявителям расписки о принятии документов.

     В соответствии с п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав документы не могут быть приняты в следующих случаях: документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления; документы, исполненные карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание. При наличии необходимых для регистрации документов, соответствии их установленным требованиям сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственную регистрацию. Акционерным обществом на государственную регистрацию должны быть представлены: 1) документы, удостоверяющие личность заявителя. Данные документы предъявляются только в подлиннике физическими лицами, заявляющими о государственной регистрации права, сделки, иного ограничения (обременения) права; 2) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок. Полномочия руководителей юридических лиц могут быть подтверждены выпиской из протокола общего собрания акционеров об избрании органа юридического лица. Полномочия внешнего управляющего общества, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего. Доверенность на государственную регистрацию должна быть удостоверена нотариально, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав). В доверенности необходимо указывать полностью не только фамилию, имя, отчество, место жительства, но и год рождения, а также паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в ЕГРП и свидетельство о регистрации права собственности; 3) заявления на государственную регистрацию права, сделки, ограничения (обременения). Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав). При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются. 4) документы об оплате государственной пошлины за регистрацию. Документ об оплате государственной пошлины представляется одновременно вместе с заявлением о государственной регистрации. 5) учредительные документы юридических лиц или нотариально удостоверенные копии учредительных документов с изменениями и дополнениями. 6) для внесения сведений в ЕГРП необходимо также представление документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера (ИНН) и документа о регистрации (учете) в Едином государственном реестре юридических лиц. 7) правоустанавливающие документы на объект недвижимости. В настоящее время нет единого мнения о том - необходим ли для целей регистрации права собственности (перехода права) факт передачи недвижимого имущества на основании заключенной  сделки. Судебная практика при разрешении споров о праве на имущество, внесенное в уставный капитал юридического лица, как правило, в качестве документа-основания перехода права ссылается на акты приема-передачи.     При этом передача имущества не является сделкой (за исключением случаев, когда факт передачи входит в сложной юридический состав реальной сделки). Акт приема-передачи имущества не будет являться документом-основанием для регистрации (кроме случая, когда увеличение уставного капитала происходит путем размещения дополнительных акций), однако рекомендуется   данный документ приобщать в дело правоустанавливающих документов на   случай возникновения судебных споров. Документами-основаниями сделки являются документы, свидетельствующие о заключении договора между обществом и его учредителем. Такими документами могут быть: при учреждении акционерного общества - правоустанавливающим документом будет являться документ, свидетельствующий о покупке акций. Таким документом может являться договор, обмен документами (решениями компетентных органов) и т.п. При увеличении уставного капитала путем размещения дополнительных акций - документ, подтверждающий приобретение акций, оплаченных недвижимым имуществом (договор, обмен документами) и акт приема-передачи (абз. 6 п.1 ст.34 ФЗ «Об АО») 8) В случае регистрации сделки – договор в 3 экземплярах. 9) План объекта недвижимого имущества. 10) Справка о балансовой стоимости основных средств и нематериальных активов общества, отчуждающего имущество на момент заключения сделки. 11) Справка о балансовой стоимости имущества, являющегося предметом сделки, в соответствии со ст. 78 ФЗ «Об АО». 12) Список аффилированных лиц (изменения в список аффилированных лиц).