Основания возникновения и государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ

67

Предоставление земельных участков для строительства коммерческой недвижимости. Внесение земельных долей в уставный капитал акционерного общества.

     Отношения, возникающие при предоставлении земельных участков из земель, находящихся  в обходимо рассмотреть комплекс отношений, возникающих при предоставлении земельных участков из замель, находящихся государственной или муниципальной собственности, для строительства промышленных объектов, складов, торговых центров и иной коммерческой недвижимости необходимо рассматривать в комплексном подходе.  Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливает два различных порядка предоставления земельных участков для строительства – с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового. В ЗК РФ не содержится каких-либо специальных требований к организационно-правовой форме заявителя, наличию лицензий, размеру уставного капитала. Единственное условие – наличие заинтересованности в предоставлении земельного участка, которая выражается в обращении в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

    Основанием для принятия решения о предоставлении участка для строительства является решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт  о выборе земельного участка. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта предполагает осуществление следующих действий: проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет, проведение торгов.

       Выбор участка, представляет собой важную стадию предварительного согласования места размещения объ­екта. Заявитель, не затратив значительных средств и времени, полу­чает ответ на вопрос, возможно ли в принципе размещение объекта на участке по градостроительным, экологическим, санитарным и иным нормам, каковы условия подключения объекта к сетям инже­нерно-технического обеспечения, имеются ли в пределах выбран­ного участка правообладатели. Оценив эту информацию, заявитель решает, продолжать ему процесс приобретения участка или нет. Кроме того, в процессе выбора земельного участка:

- определяется, точнее, подтверждается (соглашаясь с заявите­лем) разрешенное использование земельного участка;

- устанавливаются части земельного участка с особыми условиями его использования, например охранными и санитарно-защитными зо­нами. Данные части впоследствии должны уточняться и закрепляться в документах межевания и кадастровом плане земельного участка.

       Выбор земельного участка для одной цели не означает возможность строить на участке другой объект. Так, например, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по одному из дел указал, что «первоначально земельный участок для строительства кафе, парикмахерской и арт-галереи отво­дился ЗАО «Самбор» с предварительным согласованием места разме­щения именно этого объекта. В силу требований, предъявляемых зако­ном, указанное согласование не может быть применено для строитель­ства другого объекта, а именно 12-этажного жилого дома гостиничного типа со встроенными предприятиями бытового обслуживания и теплой автостоянкой».1

       При предварительном согласовании места размещения объекта следует иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 35 Федерального закона от 10 января

2002 г. «Об охране окружающей среды» выбор мест размещения зданий, строений, сооружений и иных объектов осуществляется с соблюдением требований законодательства при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. Данная норма сформулирована не совсем удачно:

- во-первых, в земельном законодательстве используются поня­тия «выбор земельного участка» и «предварительное согласование места размещения объекта», а не «выбор мест размещения зданий, строений, сооружений и иных

________________________________

1Постановление Президиума ВАС РФ от 6 июля 2004 г. № 1424/04(4).    

объектов»;

- во-вторых, не определен объект государственной экологиче­ской экспертизы.

Кроме того, вызывает большое сомнение целесообразность прове­дения экологической экспертизы при выборе земельного участка, поскольку в любом случае экспертизе подлежит проект строительст­ва, разрабатываемый позже. Проведение двух экспертиз, чрезмерно и приводит лишь к необоснованному затягиванию процесса приобретения прав на земельные участки, увеличению за­трат заявителя на выбор участка. Ведь само по себе решение о предварительном согласовании места размещения объекта не может оказать негативное воздействие на окружающую среду. Очевидно, приведенные доводы позволяют судам признавать действительными решения об утверждении акта о выборе земель­ного участка и без проведения государственной экологической экс­пертизы. Занимая формальную позицию, приходим к выводу, что при предварительном согласовании места раз­мещения объекта проведение государственной экологической экс­пертизы все-таки требуется.1 Ее объектом должны выступать акт о выборе земельного участка и иные материалы выбора земельного участка (заключения, согласования органов и организаций). Соот­ветственно заключение государственной   экологической

экспертизы должно быть утверждено до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, хотя, полагаю, ничьи права и законные интересы не будут нарушены, если это заключе­ние будет получено до момента предоставления земельного участка.

      В отличие от предоставления земельных участков с предвари­тельным согласованием места размещения объекта в ситуации когда участок предоставляется без предварительного согласования места размещения объекта существует земельный участок и претендент имеет возможность проверить его ______________________________

1 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 января 2004г. по делу №Ф04/221-1029/А67-2003 [23]; Постановление ФАС Поволжского округа от 26 мая 2005 г. по делу № А65-12310/2004-СГЗ-12 [24]

правовой статус. Прежде всего, следует обращать внимание на следующие обстоятельства: история приобретения права публичной собственности на земельный участок - предмет торгов. Особое внимание следует уде­лять в том случае, если предыдущий правообладатель участка ли­шился его помимо воли (например, в результате обращения на него взыскания). Действия судебных приставов могут быть незаконными, и бывший правообладатель вправе обжаловать их, что поставит под сомнение результаты проведенных торгов; наличие у органа власти, принявшего решение о проведении торгов, полномочий на распоряжение публичными землями; наличие обременений земельного участка правами третьих лиц.

       Действующее законодательство не обязывает организатора тор­гов указывать в извещении о проведении торгов основания приобре­тения права публичной собственности и содействовать претенденту или участнику торгов в получении этой информации. Поэтому, к сожалению, участник торгов на практике крайне огра­ничен в возможностях исследования правового статуса участка, прежде всего ввиду жестких временных рамок.

          Анализируя  комплекс отношений, возникающих при предоставлении земельных участков из земель, находящихся  в обходимо рассмотреть комплекс отношений, возникающих при предоставлении земельных участков из замель, находящихся государственной или муниципальной собственности, для строительства коммерческой недвижимости необходимо рассмотреть вопрос о внесении земельной доли в уставный капитал акционерного общества.

           Сделку о   внесении земельной доли   в   уставный капитал некоторые правоведы   характеризовали   как  одну из форм оборота  земли1,

___________________________________

1Юграй А. М. Об обороте земельных долей в сельском хозяйстве // Никоновские чтения "Рыночная трансформация сельского хозяйства: десятилетний опыт и перспективы" — М., 2000г., с. 151, Васецкий Н. А., Краснов Ю. К. Российское законодательство на современном этапе. Государственная Дума в формировании правового пространства России (1994-2003) — М., 2003г. // СПС «Гарант»

правомочие собственника1, способ распоряжения имуществом2. Большинство авторов сходятся во мнении, что внесение земельной доли в уставный капитал влечет переход права собственности на долю к юридическому лицу, участники которого приобретают обязательственные права3. Получить долю в натуре учредитель хозяйственного общества может при ликвидации общества в установленном законом порядке либо если при вступлении в уставный капитал был передан не земельный участок или доля, а право пользова­ния им.

       Анализ ст. 251 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что юриди­ческое лицо становится собственником земельной доли с момента государствен­ной регистрации права собственности на земельный участок, в который входит соот­ветствующая доля. Следует заметить, что ряд ученых критически высказались относительно приме­нения в аграрном секторе такой организационно-правовой формы как акционерное общество. По мнению Беляевой  3.С.,  нормы   Гражданского   кодекса  РФ,   регулирую­щие   правовое положение хозяйственных товариществ и обществ, неприменимы для земельных долей, поскольку рассчитаны на небольшую группу сособственников4. Позиция авторов другой точки зрения состоит в том, что действующее законодательство должно обеспечить возможность создания фермерских хозяйств путем выхода с земельной долей из соответствующих сельскохозяйственных коммерческих органи­заций.    

________________________________

1 Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «06 обороте земель сельскохозяйственного назначения» Отв. ред.  Г. Е. Быстров, Б. Е. Клюкин — М., 2002г. (автор комментария — Г .Е. Быстров)

2 Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / Отв. ред.  И. А. Иконицкая, 3. С. Беляева — М., 2003г., с. 132 (автор главы — И.А. Иконицкая)

3 Суханов Е. Организационно-правовые формы коллективного предпринимательства в сельском хозяйстве// Хозяйство и право, 1995,№12, с.57; Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство, 1997г., № 1

4Беляева З.С., Козырь М.И. Сельскохозяйственная кооперация и право // Государство и право, 1992 г. №6, с.62,66,67; Палладина М.И. Закон о сельскохозяйственной кооперации. Значительное ли правовое достижение? // Государство и право, 1996г., № 6, с.88

При ответе на поставленные вопросы необходимо учитывать, что внесение зе­мельных  долей  в  уставный  капитал  по правовой природе является сделкой. Следова­тельно, ее нужно оценивать с позиций соответствия действующему законодательству. Если при заключении учредительного договора и внесении доли в уставный капитал граждане исходили из того, что доли остаются в их собственности и соответствующая запись сделана в договоре и (или) учредительных документах, такие характеристики относятся к существенным условиям сделки. В силу ст. 168 ГК РФ она ничтожна, по­скольку не соответствует требованиям закона, в частности, когда речь идет об акцио­нерном обществе, — ст. 66 ГК РФ. Однако данное обстоятельство само по себе

не значит, что граждане — участники договора теряют право собственности на земель­ные доли. Соответственно юридическое лицо не может приобрести право собствен­ности, так как недействительная сделка не влечет правовых последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Учредительные документы организации могут быть признаны недействи­тельными в пределах десятилетнего срока исковой давности (п. 1 ст. 181 ГК РФ), который начинает течь со дня, когда началось исполнение договора. В отношении срока исковой давности необходимо обратить внимание, что в со­ответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования об устранении всяких нарушений прав собственника или иного законного владельца, не связанных с лишением владения. Распространяется ли данное положение на споры, связанные с внесением земельных долей в уставный капитал? Если условия заключенного учредительного договора предусматривали положение, согласно которому земельные доли оставались в собственности граждан и не переходили к сельскохо­зяйственной организации, то любые действия юридического лица, направленные на лишение гражданина права собственности на доли (например, обращение в Регистрационную службу с заявлением о регистрации права на доли за юридическим лицом), ничто иное, как нарушение прав собственников земельных долей. Следовательно, может быть заявлен иск об устранении возникших нарушений.

        Процедура внесения земельной доли в уставный капитал акционерного общества проходит в два этапа:

1. Решение о внесении земельных долей в уставный капитал принимается каждым собственником доли самостоятельно. Решение должно быть отражено в протоколе принявшего его собрания. Протокол в случае возникновения споров может быть учтен при оценке состоятельности процедуры внесения земельных долей в уставный капитал общества. В практике Московской области известны случаи, когда решение о внесении земельной доли в уставный капитал организации не является однозначным. Например, в протоколе собрания по реорганизации совхоза “Борец” Дмитровского района содержались как решение о внесении земельных долей собственников в уставный капитал хозяйства, так и решение о праве граждан совершать от своего имени и иные сделки с принадлежащими им земельными долями (передавать по наследству, дарить, отчуждать и т. д.). Это свидетельствовало о незнании процедуры внесения земельных долей в уставный капитал организации и ее последствий. В случае возникновения спора по вопросу использования земельных долей суд может признать решение о внесении земельных долей собственников в уставный капитал организации принятым в результате заблуждения, сама сделка будет расторгнута как недействительная в силу ст. 178 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, учредительные документы должны содержать положение об оплате акций за счет земельных долей, а размер уставного капитала должен соответствовать стоимости внесенного имущества, включая земельные доли. В учредительных документах ряда хозяйств Московской области в уставном капитале не отражена стоимость земельных долей. Например, в уставном капитале ЗАО “Агрофирма Борец” Дмитровского района отражена только стоимость имущественных паев, несмотря на то, что собственниками было принято решение о внесении земельных долей в уставный капитал организации. В результате граждане подали в суд исковые заявления о признании сделки по внесению земельных долей в уставный капитал хозяйства недействительной.

2. Исполнение решения о внесении земельной доли в уставный капитал общества направлено на реализацию комплекса мероприятий по передаче прав собственности на землю от гражданина, ставшего акционером организации, юридическому лицу. В данном случае необходимо:

- произвести оценку земельной доли как вклада в уставный капитал организации. Оценка земельной доли производится на основе соглашения акционеров организации о стоимости земли. В некоторых случаях требуется, чтобы оценка производилась независимым оценщиком (аудитором), например при приобретении участником акций организации на сумму более 200 минимальных размеров оплаты труда (в соответствии со ст. 34 Федерального закона “Об акционерных обществах”);