Основания возникновения и государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ

Основания возникновения  прав на недвижимое имущество акционерных обществ

      Право собственности – это такое субъективное право, которое может возникнуть при наличии  различных правопорождающих юридических фактов или титулов собственности. Способы возникновения титулов собственности традиционно подразделяются на первоначальные и производные. Первоначальные способы не зависят от прав предшествующего собственника на данное имущество, включая случаи, когда такого собственника никогда не было. При производных способах  право собственности на недвижимость возникает по воле предшествующего собственника.

     Одним из первичных способов приобретения права собственности является создание или изготовление новой вещи.  В п.1 ст. 218 ГК РФ указано, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной. Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Именно с этого момента акционерное общество вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ).

    Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (ст. 263 ГК РФ). Рассмотрим все факты, подлежащие установлению для решения вопроса о законности строительства. Прежде всего, необходимо установить наличие самого объекта, отнесение его к объектам недвижимости и его характеристик. Документ, содержащий указанные сведения, выдается органами технического и кадастрового учета. Далее необходимо выяснить – завершено ли строительство. На практике подтверждением этого являются при отсутствии актов приемки, документы органов технического и кадастрового учета, в которых объект указан как завершенный, справки предприятий о постановке объектов на баланс как завершенных строительством. При отсутствии указанных документов факт завершения строительства до 01 сентября 2006 года мог быть установлен только судом. После вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»  абзац 1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ был признан утратившим силу. (СНОСКА)

      Необходимость определения, когда объект теряет статус незавершенного строительства и становиться вновь созданным объектом недвижимости имеет важное практическое значение, поскольку строительные работы на объекте, например, внутренняя отделка помещения, могут продолжаться весьма длительное время уже после того, как объект фактически используется по назначению, установленному проектом. Однако с момента окончания всех строительных работ, которые предусмотрены в проекте, до момента начала использования объекта может пройти значительное время. Поэтому, чтобы определить момент создания объекта недвижимости, должен использоваться критерий, состоящий в установлении возможности эксплуатации объекта.

     Чтобы рассмотреть вопрос о законности создания объекта необходимо выяснить статус земельного участка. В соответствии со ст. 222 ГК РФ этот участок должен быть:

- отведен  в порядке, установленном законами  и иными правовыми актами

- для  целей создания данной недвижимости.

Представленные  для регистрации прав на вновь  созданный объект в регистрирующий орган материалы должны содержать документы, устанавливающие право акционерного общества на земельный участок. В тех случаях, когда Закон связывает возникновение такого права с государственной регистрацией, документы должны содержать данные о регистрации, подтвержденные записями в ЕГРП. В остальных случаях регистратор должен убедиться в том, что эти документы соответствуют законодательству, действовавшему в период их принятия, и однозначно устанавливают права данного юридического лица на земельный участок. При нахождении участка на праве собственности или ином вещном праве следует исходить из того, что строительство на земельном участке объекта недвижимости представляет собой форму пользования и вид распоряжения земельным участком, поскольку возведение на земельном участке объекта недвижимого имущества представляет собой определение юридической судьбы этого участка. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Пункт 3 этой статьи то же самое говорит и о земельных участках, которыми собственник распоряжается «свободно, если он не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц». В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право «возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Исходя из этих положений можно сделать вывод, что право акционерного общества возводить на своем участке объекты недвижимости может быть ограничено только на основании закона. Если строительство объектов недвижимости на данном земельном участке не запрещено, то наличие в правоустанавливающем документе на землю специального указания на возможность его использования для строительства не требуется. Статья 30 ЗК РФ указывает на аренду как на единственно возможную форму предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов. Исключение делается только для лиц, которым земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование. Существует и определенное противоречие между нормой п. 1 ст. 41 ЗК РФ и п. 1 ст. 222 ГК РФ, которая в качестве условия законности строительства называет отведение участка «для этих целей», т. е. для целей строительства объекта недвижимости. Такая формулировка, требует при отводе (предоставлении) земельного участка на основании аренды указывать цель строительства в договоре. Данная коллизия должна быть разрешена либо путем дополнения в п. 1 ст. 41 ЗК РФ указанием о необходимости обязательного включения в договор аренды права на возведение объектов недвижимости на земельном участке, либо путем изменения формулировки ст. 222 ГК РФ, где могло бы быть указано не на отвод участка «для этих целей», а на его предоставление для целей, допускающих возведение на нем объектов недвижимости. (АЛЕКСЕЕВ) В связи с этим следует остановиться на вопросе, который весьма часто возникает при обращении юридических лиц за регистрацией права собственности на возведенные ими объекты, расположенные на территории соответствующих предприятий, находящихся у них в аренде в связи с принадлежностью им уже находящихся на этой территории объектов недвижимости. Такая же ситуация возникает при новом строительстве на территории домов и баз отдыха, санаториев и т. п. Формулировки договоров аренды земли в этом случае в качестве целевого использования земли содержат указание на цели существования организации (производственные, складские, база отдыха и пр.). Можно ли при таких условиях считать, что договор допускает новое строительство на данной территории? Предполагается, что такой вывод с учетом п. 1 ст. 222 ГК РФ не совсем верен даже в случае выдачи компетентными органами разрешения на строительство. Строительство на арендованной территории следует считать незаконным во всяком случае, если арендодатель однозначно не разрешил такое строительство. В таких случаях по исследованным материалам принимались решения об отказе в регистрации со ссылкой на нецелевое использование земельного участка. В то же время в аналогичных ситуациях принимались и положительные решения. Нечеткость правоприменительной практики служит еще одним подтверждением необходимости устранения разночтений в гражданском и земельном законодательстве. По мнению В.А. Алексеева, ст. 41 ЗК РФ можно было бы дополнить пунктом следующего содержания: «Лица, использующие земельные участки на основании договора с собственником земельного участка, осуществляют права, установленные пп. 2 п. 1 ст. 40 настоящего Кодекса, постольку, поскольку это предусмотрено договором». Не имеет значения для решения вопроса о законности строительства и срок аренды, установленный договором. Заключение договора на длительный срок без права возведения объектов недвижимости делает любой объект, возведенный на данной территории, самовольной постройкой точно так же, как краткосрочность договора еще не основание для признания строительства незаконным, если оно разрешено договором. Рассматривая такой признак законного создания нового объекта, как владение земельным участком, следует отметить, что данный критерий применим лишь к вновь возводимым объектам. Когда речь идет о реконструкции уже существующих объектов, вопрос о правах застройщика на землю зачастую бывает не решен, что не может быть на практике основанием для признания объекта реконструкции самовольным строительством. В этом случае основным является вопрос о праве на сам объект реконструкции — здание или сооружение. Так, собственнику здания не требуется доказывать, что соответствующий участок отведен ему для целей реконструкции, поскольку, являясь собственником реконструируемого объекта, в силу ст. 209 ГК РФ он уже обладает правом на распоряжение этим объектом путем его реконструкции. Кроме того, в соответствии с Земельным кодексом РФ при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит   и   право   пользования   земельным   участком (п. 1 ст. 35), а в соответствии со ст. 552 ГК РФ при продаже здания покупатель, если иное не предусмотрено договором,  приобретает право  пользования соответствующей частью  земельного  участка  на  тех  же  условиях, что и продавец недвижимости. Таким образом, в соответствии с действующим законодательством любой собственник здания и сооружения является законным владельцем земельного участка, на котором расположен объект, даже в том случае, если у него отсутствуют документы, прямо устанавливающие это право, а в ЕГРП отсутствуют данные о его регистрации. На практике реконструкция объектов производится не только их собственниками. Весьма распространенным явлением является передача собственником (как правило, государством) зданий и сооружений акционерным обществам на условиях их реконструкции. В таких случаях вопрос о правах на землю должен решаться в зависимости от формы передачи объекта. Если объект передается в собственность на основании сделки отчуждения с условием его реконструкции, то с момента регистрации права собственности на него по этому договору вопрос о правах на земельный участок может специально не ставиться. Но отношения между собственником объекта и застройщиком по реконструкции могут быть организованы иначе. Если право собственности застройщика на реконструированный объект возникает только с момента окончания его реконструкции, то вопрос о праве застройщика на соответствующий земельный участок должен быть решен до начала реконструкции, поскольку только в этом случае право собственности может быть зарегистрировано за застройщиком как создателем нового объекта.

     Получение необходимых разрешений - следующий признак законно созданного нового объекта. Такие разрешения, представляют собой разновидность административных актов, и необходимы как собственникам земельных участков и реконструируемых объектов, так и лицам, которым участки или объекты переданы собственниками для строительства (реконструкции) на иных правах. В соответствии со ст. 209 ГК РФ использование принадлежащих собственнику объектов недвижимости для создания новых объектов возможно, если это не противоречит закону или иным правовым актам, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В целях установления всех этих обстоятельств действующим законодательством установлена форма предварительного контроля, представляющая собой процесс выдачи разрешения на строительство. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ «разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом». 

     Таким образом, для возникновения  права акционерного общества  на вновь созданный объект  недвижимости необходима совокупность  юридических фактов, именуемых юридическим  составом, а именно: отвод земельного участка для строительства, получение разрешения на строительство объекта недвижимости, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм при возведении объекта, возведение объекта для себя с целью приобретения права собственности.

      В отношении объектов незавершенного строительства иной подход. Если такой объект как индивидуально определенная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно, то он отвечает критерию недвижимого имущества. Однако до завершения строительства строительный объект, являясь по своей физической природе прочно связанной с землей недвижимостью, не подчиняется правовому режиму недвижимых вещей. Это же касается и объектов незавершенного строительства, являющихся предметом договора строительного подряда и находящихся в стадии возведения. Их нельзя признавать недвижимостью. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформление разрешения на строительство.

     Итак, норма о регистрации прав на объекты незавершенного строительства указана в ст. 25 Закона о регистрации, которая называется «Государственная регистрация права на создаваемый объект недвижимого имущества», из чего можно сделать однозначный вывод о том, что законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу и что такие объекты представляют собой создаваемое имущество. При внешней очевидности данного положения в вопросе о понятии незавершенного строительства как объекта недвижимости достаточно много проблемных аспектов. Во-первых, возникает вопрос, можно ли распространять режим недвижимого имущества на объекты, отношения по поводу которых возникли до введения в действие Закона о регистрации, т. е. до 31.01.1998 г. Ведь Закон о регистрации является первым законодательным актом, который отнес незавершенное строительство к объектам недвижимости. Закон, дополнивший ст. 130 ГК РФ указанием на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимости, принят только 30 декабря 2004 г.¹ (сноска ФЗ РФ «О внесении изменений в Часть первую Гражданского кодекса РФ» от 30.12.2004г. № 213-ФЗ) Означает ли это, что до принятия этого Закона действовало положение о том, что незавершенное строительство представляло собой совокупность строительных материалов, предмет обязательственного, а не вещного права?  Второй вопрос: любой ли объект незавершенного строительства может быть признан недвижимым имуществом, а если нет, то каковы критерии его отнесения к недвижимости?

     Для ответа как на первый, так и на второй вопрос очень важен общий подход к понятию объекта недвижимости. Определяя недвижимость как «все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» (п. 1 ст. 130 ГК РФ), Закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому                                                                                                                                                                                                          имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения по поводу этого объекта. Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, является дополнительным доказательством правильности такого подхода. Если руководствоваться данным подходом, то режим недвижимого имущества должен применяться к любому объекту незавершенного строительства, который отвечает критериям ст. 130 ГК РФ, независимо от того, когда начато или остановлено его строительство и когда совершались сделки по поводу этого имущества. С момента введения в действие Гражданского кодекса 1994 г. на незавершенное строительство должны распространяться все требования о государственной регистрации прав на недвижимость, установленные этим Кодексом. Это подтверждается и судебной практикой, существовавшей еще до введения в действие Закона о регистрации. Высший Арбитражный Суд РФ в своем информационном письме опубликовал дело, в решении по которому указано: «На участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без нанесения несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим Комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект»¹. ¹ Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи недвижимости. Информационное письмо ВАС РФ от 13,11.1997 г. № 2.

         Данный вывод имеет принципиальное значение для деятельности регистрирующих органов, поскольку до введения в действие Закона о регистрации отсутствовало единообразное отношение к регистрации прав на объекты незавершенного строительства. В ряде регионов органы, проводившие регистрацию прав на недвижимость, отказывали в регистрации прав на незавершенные объекты, полагая, что они не относятся к недвижимости. Однако установление в регионе не соответствовавшей Закону практики не может являться основанием для исключения регистрирующим органом требований о регистрации прав на незавершенное строительство по сделкам, которые осуществлялись в тот период. Теперь рассмотрим вопрос о критериях отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости. Полагаю, что эти критерии должны находиться в сфере архитектуры и строительства. Однако применительно к незавершенным объектам существует одна специфическая проблема, которая не характерна для объектов, строительство которых закончено. Если завершенный строительством объект существует с момента его приемки в эксплуатацию в установленном порядке, то для незавершенного объекта это является моментом окончания его существования в этом качестве. Вопрос же о начальном моменте существования объекта незавершенного строительства остается открытым. В приведенном примере из судебной практики говорится о наличии фундамента и стен в качестве достаточных признаков наличия объекта. Но как быть, если есть фундамент, а стен нет, либо не завершен сам фундамент, либо есть только котлован под фундамент и т. д. Представляется, что с точки зрения закона незавершенный строительством объект существует с того момента, как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта. В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и пр. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.

    При регистрации прав на объекты незавершенного строительства следует иметь в виду, что ст. 25 Закона о регистрации с 1 января 2005 г. претерпела весьма существенные изменения. В соответствии с прежней редакцией право на объект незавершенного строительства регистрировалось только «в случае необходимости совершения сделки» с этим объектом «на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства». В соответствии с п. 2, 3 и 4 ст. 25 Закона в новой редакции условия регистрации права на не завершенный строительством объект разделены в зависимости от оснований владения земельным участком, на котором осуществляется строительство. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, регистрация происходит на основании «документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства» (п. 3 ст. 25 Закона). Если же земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, то регистрация осуществляется на основании «документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства»    (п. 4 ст. 25 Закона). Основаниями для государственной регистрации права на создаваемый или созданный объект недвижимости, если для строительства, реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимости и содержащие его описание;  правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. (ССЫЛКА на ФЗ новый с 01.09.)Из текста новой редакции ст. 25 Закона очевидно, что условия регистрации прав на объекты незавершенного строительства не меняются в зависимости от оснований владения земельным участком, меняются только документы, определяющие эти основания. Существенно новым является изъятие из текста закона такого условия для регистрации права на объект незавершенного строительства, как необходимость совершения сделки с этим объектом. Некоторые авторы на основании данной нормы выделяли субъективные критерии отнесения незавершенных объектов к недвижимости. Так, например, Е. А. Киндеева указывала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо, чтобы лицу, которое в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, было необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства¹. ¹ Киндеева Е. А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. — 2001. — №1 — С. 83.