Основания возникновения и государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ

Некоторые вопросы регистрации прав на недвижимость на основании судебных актов

      Вступившие в законную силу судебные акты призна­ются, наряду с иными, основанием для государствен­ной регистрации прав (п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако регистрация прав на их основании характеризуется определенной спецификой.

     Норма п. 1 ст. 28 Закона говорит о том, что государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда. В то же время законом о госрегистрации определе­но, что права на недвижимое имущество, установлен­ные решением суда, подлежат государственной реги­страции на общих основаниях. При этом законодатель имеет в виду, что при данном виде регистрации:

- соблюдается общий заявительный порядок реги­страции прав;

- к решению суда или иному судебному акту, уста­навливающему права на недвижимость, в полном объ­еме применимы требования ст. 18 Закона как о содержании, так и о форме документов, представляемых на регистрацию прав;

- к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены те же документы, что и при любом ином виде регистрации, в том числе документ о ее оплате и документ технического (кадастрового) учета объекта недвижимости;

- на общих основаниях проводится правовая экспер­тиза представленных документов;

- соблюдается общий срок проведения государствен­ной регистрации.

     Формулировка абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона, упоминая об одном из оснований для направления в суд запроса о порядке исполнения судебного решения, а именно - отсутствие в нем сведений, необходимых для внесе­ния в Единый государственный реестр прав, создает впечатление о том, что данное основание является единственным. Во-первых, п. 1 ст. 28 Закона не устанавливает порядок действий регистратора в тех случаях, когда представленное на регистрацию судебное решение содержит более существенные недостатки, чем отсут­ствие сведений для описания в Едином реестре прав, - например, неуказание вида подлежащего регистрации вещного права, неприменение последствий недействи­тельности зарегистрированной сделки, противоречи­вость установленных прав ранее зарегистрированным. Очевидно, что такие случаи создают не менее веское основание для направления в суд запроса о порядке исполнения судебного решения, чем упомянутые в абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона. Это подтверждается правоприменительной практикой органов государственной регистрации, направляющих в суды соответствующие запросы. Во-вторых, право обратиться в суд с заявлением о разъяснении неясного судебного акта принадлежит и самому правообладателю как лицу, участвующему в деле (п. 1 ст. 202 ГПК РФ). Поэтому письменное заключение государственного регистратора, о кото­ром идет речь в абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона, имеет для суда скорее ориентирующее значение и способству­ет устранению всех обстоятельств, препятствующих регистрации прав на основании судебного акта.

      Поскольку правовая экспертиза документов явля­ется необходимым этапом проведения государствен­ной регистрации прав (абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона), а реги­страция прав, установленных судебным решением, проводится на общих основаниях, решение суда также является предметом правовой экспертизы. Государственному регистратору не предоставлено право подвергать сомнению законность и обоснован­ность судебного решения и тем более отказывать в регистрации прав по данным основаниям.

В то же время при проведении правовой эксперти­зы регистратор обязан проверить:

- наличие обязательных реквизитов судебного акта, установленных процессуальным законодательством;

- наличие в судебном акте информации, необходи­мой для государственной регистрации прав на недви­жимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 Закона);

- наличие описания недвижимого имущества и вида регистрируемого права (п. 1 ст. 18 Закона);

- отсутствие в тексте судебного решения подчисток либо приписок, зачеркнутых слов и иных не оговорен­ных исправлений, серьезных повреждений, не позво­ляющих однозначно истолковать его содержание, и других недостатков, исключающих прием документов на государственную регистрацию (п. 3 ст. 18 Закона), а также признаков подделки документов;

- наличие подписей судьи и секретаря судебного заседания, оттиска гербовой печати соответствующего суда, отметки о вступлении судебного акта в законную силу.

     Представляется, что исследование вопроса о соблю­дении судом, входящим в судебную систему РФ (судов общей юрисдикции, мировых судей, арбитражных судов) правил подсудности и подведомственности не входит в предмет правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором, Как правило, наиболее распространенным видом судебных актов, устанавливающих права на недвижи­мость, являются решения суда. Представляется, что определения суда как поста­новления суда первой инстанции, которыми дело не разрешается по существу (п. 1 ст. 224 П1К РФ и соот­ветствующая ей норма АПК РФ), не могут сами по себе устанавливать прав на недвижимость и являться основанием для государственной регистрации. Так, определением суда может утверждаться мировое соглашение, право на заключение которого участ­ники процесса имеют на любой стадии процесса. Мировым соглашением могут устанавливаться основания для перехода прав на недвижимое имущество. Само по себе определение об утверждении миро­вого соглашения гражданских прав не устанавливает. Сущность мирового соглашения состоит в урегулиро­вании спора самими его участниками по собственной инициативе. Именно этим объясняется то обстоя­тельство, что одновременно с утверждением мирово­го соглашения производство по гражданскому делу прекращается и суд, не вынося решения, не разрешает дело по существу.

     Особый порядок заключения мирового соглаше­ния, выражающийся в утверждении его судом, делает актуальным вопрос о том, входит ли в компетенцию государственного регистратора проверка законности мирового соглашения как сделки, являющейся осно­ванием для регистрации прав. Отвечая утвердительно на данный вопрос, практика органов государственной регистрации исходит из того, что необходимым усло­вием действительности сделки, влекущей переход прав на недвижимое имущество, является наличие прав на данное имущество у отчуждающей его сторо­ны. Представляется, что определение суда об утверждении мирового соглаше­ния может служить основанием для государственной регистрации прав на недвижимость только в совокупности с самим мировым соглашением. При этом: в полном объеме должны проводиться правовая экспертиза мирового соглашения и проверка закон­ности данной сделки; соблюдается требование абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона, согласно которому государственная регистрация пере­хода права на объект недвижимого имущества, его ограничении (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии нали­чия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Таким образом, ответчик, прекращая спор путем заключения мирового соглашения, по которому к истцу переходит право на недвижимое имущество, должен предварительно доказать наличие у себя права собственности на данное имущество. При определенных условиях основанием для госу­дарственной регистрации прав может служить реше­ние третейского суда. Суть правил, сформулированных практикой орга­нов государственной регистрации и арбитражных судов в отношении решений третейского суда, состоит в следующем:

решение третейского суда может устанавливать права на недвижимое имущество только в том случае, когда право собственности одной из сторон спора при­знано и подтверждено государством в установленном порядке; решение третейского суда не может устанавливать прав на недвижимость, если спор выходит за рамки экономических споров, основанных на автономии воли сторон, и предполагает необходимость привлече­ния к участию в деле публичных органов, наделенных властными полномочиями; опущенное третейским судом отступление от правил о подведомственности дел третейскому суду, а также признаки недействительности третейского соглашения, установленные в процессе проведения правовой экспертизы представленных на регистра­цию документов, являются основанием для отказа в государственной регистрации прав. Автотранспортное предприятие обратилось в реги­стрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты неза­вершенного строительства. В качестве документа-основания для государственной регистрации было представлено решение третейского суда при Тульской торгово-промышленной палате о признании права собственности, вынесенное по иску автотранспортно­го предприятия к ОАО «Тулаавтотранс». При проведе­нии правовой экспертизы представленных документов было установлено, что иные правоустанавливающие документы на объекты незавершенного строительства у ответчика отсутствуют, в план приватизации ОАО «Тулаавтотранс» они включены не были, отсутству­ют также права на земельный участок и разрешение на строительство. Принимая решение об отказе в государственной регистрации, регистрирующий орган исходил также и из того, что решением суда затра­гивались публичные интересы, так как, во-первых, спор касался объектов, собственником которых могло быть государство, и, во-вторых, третейское соглаше­ние заключалось с целью обойти установленную про­цедуру регистрации прав на недвижимость.

     Арбитражный суд Тульской области, рассмотрев­ший в первой инстанции иск автотранспортного пред­приятия к регистрирующему органу о признании отказа незаконным, пришел к выводу о незаконно­сти отказа в регистрации, при этом суд буквально истолковал нормы п. 1 ст. 28 Закона о том, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подле­жат регистрации на общих основаниях, а регистратор не вправе отказать в регистрации таких прав. Апелляционная инстанция арбитражного суда Тульской области с указанным подходом не согласи­лась. Отменяя решение о признании отказа в реги­страции незаконным, она отметила, что третейский суд рассмотрел неподведомственный ему спор, так как он затрагивает интересы государства, а фактиче­ской причиной обращения в третейский суд являлась необходимость государственной регистрации прав на незавершенные строительством объекты недвижимо­сти, правоустанавливающие документы на которые отсутствуют. Правомерность решения об отказе в государствен­ной регистрации была подтверждена и Федеральным арбитражным судом Центрального округа (постанов­ление кассационной инстанции от 12.09.2002г. по делу № А68-71/ГП-02).