Основания возникновения и государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ

3. Сравнительно - правовой  анализ регистрации  прав на недвижимое  имущество в России  и за рубежом 
 

     Система регистрации прав принята в Германии, Австрии, Швейцарии и Эстонии. Регистрация осуществляется путем внесения записи в поземельную книгу. Отличительный признак этой системы состоит в том, что внесение записи в поземельную книгу имеет следствием возникновение права. Главный принцип системы регистрации – “без регистрации нет права”.

     Консенсуальная система регистрации  сделок существует во Франции и в Италии. Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. По общему правилу регистрация правоустанавливающих документов не является обязательной (из этого правила есть исключения, например, во Франции обязательна регистрация договора аренды на срок более 12 лет). Для перехода права собственности достаточно договора. Соглашение о предмете сделки и его цене по закону является достаточным для перехода права собственности. Возникновение права собственности не зависит от внесения записи в реестр.      

     Система традиции предполагает  достаточным для перехода права  собственности нотариально удостоверенной  сделки или завладения. Право  собственности возникает без  внесения записи в реестр.

     Система Торренса получила распространение в Австралии, Новой Зеландии, Канаде и в ряде африканских стран. Эта система близка к системе регистрации прав: регистрации подлежат права и обременения. Переход права собственности осуществляется по заявлению продавца.

     Англо-Американская система регистрации сделок оставляет внесение записи в реестр на свободное усмотрение сторон. Эту систему правильнее было бы назвать системой учета документов, поскольку регистрация является технической операцией. Собственником является последний добросовестный покупатель. Переход права собственности происходит в результате заключения договора и вступления во владение. В США покупатель восстанавливает цепочку предшествующих документов на приобретение недвижимости. Сделка может быть признана недействительной, если какие-то лица, входящие или не входящие в цепочку сделок , могут предъявить права на данную недвижимость. Недостаточность законодательных актов компенсируют адвокаты или страховые компании, которые стали специализироваться на проверке прав продавца. В настоящее время в США развивается система страхования риска утраты собственности.

     Видится, что страхование должно  не заменять регистрацию прав, а служить дополнительным инструментом  защиты имущественных прав. Отметим,  что какой бы совершенной не  была система регистрации, переход права собственности – это операция, связанная с риском. Страхование титула собственника будет развиваться и в России, но не вместо, как в США, а наряду с системой регистрации прав, гарантируя права добросовестных приобретателей.

3.1 Регистрация прав  на недвижимое  имущество в Европе. 

     Регистрация прав на недвижимость в европейских странах , как и в России, предусмотрена гражданским законодательством. В Болгарии регистрацию актов, совершаемых по поводу недвижимости, осуществляет нотариус. Право собственности возникает с момента государственной регистрации. В силу должностных полномочий независимо от наличия заявления нотариус обязан зарегистрировать акты, на основании которых происходит переход права собственности или возникают иные вещные права. Запись о таких актах производиться в регистрационных книгах, которые представляют собой подшивку актов, определяющих правовой режим недвижимости. Сведения о сделанных записях носят открытый характер, справки о них могут выдаваться устно или письменно. В отечественной системе регистрации прав информация так же носит открытый характер, но она не может быть предоставлена в устной форме. Следует обратить внимание еще на одно обстоятельство. Регистрация в Болгарии может быть произведена без заявления заинтересованного лица, в силу его должностных полномочий. Регистрация в силу должностных полномочий регистратора на практике возможна и у нас, например, при  регистрации арестов или ипотеки в силу закона. Такие обременения (ограничения) регистрируются без заявления заинтересованных лиц. 

     В Венгрии регистрацию недвижимости  осуществляет соответствующее территориальное земельное управление. Условием перехода права собственности является внесение записи о новом собственнике в реестр недвижимого имущества. Реестр недвижимости состоит из раздела о собственности, поземельной книги, карты территории, на которой расположена недвижимость и архива. В разделе о собственности фиксируются сведения о недвижимом имуществе, данные о личности собственника или владельца, пользовании и об ограничении прав. Поземельная книга в Венгрии имеет две части: в одной регистрируются земельные участки, в другой – все иные объекты недвижимости. В нашей стране единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним строится по принципу единого объекта, но без такого разделения на две части. Исследуя полномочия венгерского регистрационного органа, следует обратить внимание на то, что земельное управление может по собственной инициативе контролировать соответствие занесенных в реестр данных о недвижимости их фактическому состоянию. Дальнейшее развитие системы регистрации прав и налоговой системы в России, возможно, потребует наделения такими полномочиями учреждений юстиции по регистрации прав и налоговых органов. Это будет обоснованно, например, в целях выявления уклонения собственников от регистрации прав на возведенные на принадлежащих им земельных участках здания и сооружения.

     В Польше ведение поземельных  книг отнесено к компетенции  районных судов. Здесь действует общий принцип системы регистрации – “без регистрации нет права ”. Представляет интерес положение польского законодательства об ответственности за нарушение требования обязательности регистрации права собственности на недвижимость. Если новый собственник затягивает подачу заявления, суд вправе наложить на виновного штраф. Российскому законодательству такая ответственность неизвестна. Также польское законодательство устанавливает, что при совершении нотариального акта, касающегося недвижимости, нотариус обязан в семидневный срок со дня совершения акта переслать выписку из указанного акта в районный суд по месту нахождения недвижимости для внесения записи в поземельную книгу. Наше законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  не устанавливает сроков для подачи документов на государственную регистрацию после возникновения соответствующих оснований, например, после подписания договора в надлежащей форме. Введение таких сроков представляется целесообразным.

     В Чехии регистрация недвижимости  и связанных с ней прав осуществляется  местными органами (управлениями  по ведению кадастра) Чешского  управления геодезии и картографии.  По общему правилу права на  недвижимость возникают с момента  внесения соответствующих записей в кадастр недвижимости. Регистрация недвижимости в кадастре недвижимости осуществляется в следующих формах: внесение записи, отметка или примечание. Для каждой из этих форм предусмотрен специальный порядок. При этом право собственности и другие вещные права регистрируются только в форме внесения записей.  В России предусмотрена только одна форма регистрации – внесение записей в реестр (п. 2 ст. 2 Закона о регистрации), хотя в дореволюционной России в реестр крепостных книг вносились записи в одной из двух форм: статьи и отметки.

     В Чехии решение управления  по ведению кадастра об отказе  в регистрации можно обжаловать  в вышестоящую организацию, в  России обжаловать отказ в  регистрации и иные действия  учреждения юстиции можно только  в суд. Представляет интерес и установление в Чехии ответственности за правонарушения в области ведения кадастра. Так, установлена ответственность собственников в виде штрафа за нарушение сроков, установленных для сообщения об изменениях, внесенных в кадастр сведений, за непредставление по запросу управления по ведению кадастра документов, необходимых для регистрации недвижимости, за предоставление заведомо ложных сведений, касающихся недвижимости.

     В Югославии регистрация прав  на недвижимость проводится в  поземельных книгах, которые ведутся на основе земельного кадастра. Ведение земельных кадастров относится к компетенции республиканских и общинных органов власти. Поземельные книги ведут общинные суды, в которых действуют специализированные отделы по земельным книгам. В поземельную книгу вносятся сведения о собственниках недвижимости и носителях права распоряжения. Специальный раздел поземельной книги предназначен для регистрации ограниченных вещных прав (ипотека, сервитут) и иных обременений недвижимости. Интересны следующие особенности поземельной книги: для облегчения работы ведутся два реестра – вещный и личный. Первый реестр предназначен для объектов недвижимости, второй – для правообладателей. Другой особенностью поземельной книги является наличие вспомогательной книги, в которой в хронологическом порядке указаны документы, ставшие основанием для внесения регистрационных записей. Такие реестры и дополнительная книга позволяют лучше ориентироваться при обращении к поземельной книге в случае необходимости поиска информации по объекту недвижимости, субъекту права или правоустанавливающему документу.

     В Италии поземельную книгу  ведет особое должностное лицо  – хранитель поземельной книги.  Хранитель ведет несколько книг  для регистрации отдельных действий. Например, он ведет книгу записи судебных решений. Обязательной регистрации в поземельной книге подлежат договоры о передаче права собственности на недвижимое имущество, договоры аренды недвижимого имущества на срок более десяти лет и некоторые другие договоры, которые получают силу в отношении третьих лиц после совершения соответствующей записи. Информация, содержащаяся в поземельной книге, является доступной для любого лица: по запросу заявителя должностное лицо, ответственное за хранение и ведение поземельной книги, обязано предоставить копию записи в поземельной книге, а кроме того, в рабочие часы он должен предоставить поземельные книги тому, кто захочет с ними познакомиться.

     В Швейцарии запись в реестре  недвижимости презюмирует действительность  сделки и служит решающим доказательством положения вещей. На такой записи основывается презумпция наличия прав у лица и его добросовестность. Более того, в случае включения записи в реестр могут защищаться и прав добросовестного  приобретателя. В гражданском законодательстве закреплен принцип публичной открытости реестра недвижимости. Однако на практике можно получить доступ к информации, содержащейся в реестре, лишь обосновав свой интерес. Простое любопытство не считается “оправданным интересом”.

     В Германии принцип внесения вещных прав реализован путем ведения поземельной книги судом по месту нахождения объекта недвижимости. Система регистрации в России построена по аналогии с германской системой регистрации прав. Для сравнения рассмотрим процедуру ведения поземельной книги  более подробно. Поземельная книга состоит из листов (страниц). Одна такая страница содержит сведения обо всех земельных участках, принадлежащих одному собственнику и находящихся в районе действия поземельной книги.

     Каждый лист поземельной книги состоит из пяти частей: надписи, описи состояния и трех разделов. Надпись содержит информацию об участковом суде, который ведет поземельную книгу, районе поземельной книги и номере листа (например, участковый суд Potsdam, поземельная книга Werder, лист 12345).

     В описи состояния подробно  описываются земельные участки,  причем для каждого участка заводиться отдельный лист. При описании земельных участков используют данные, предоставленные кадастровой службой, - границы участка, вид использования (застроенная площадь, свободная земля), местонахождение (адрес), размер.

     В раздел I внесены собственники, в том числе участники долевой собственности. Здесь же отмечаются правовые основания приобретения права собственности (передача права собственности, наследство, приобретение на аукционе).

     В раздел II вносятся все обременения, кроме ипотечных и пенсионных долгов. Например, право проезда или прохода через участок, право прокладки электрического кабеля, право проживания, поземельные налоги. Кроме того, здесь зафиксированы ограничения права распоряжения собственностью владельца (исполнением завещания, наследованием, принудительной продажей с торгов), а также предварительные записи относительно права собственности (записи о передаче права собственности) и противоречия (если право собственности под сомнением).

     В разделе III регистрируются ипотечные долги, которые часто обеспечивают оплату предоставленных банком ссуд, и рентные отчисления.

     Регистрация в поземельной книге  возможна на основании заявления одной из сторон сделки (в этом случае вторую сторону представляет нотариус) либо совместного заявления. К заявлению прилагаются нотариально удостоверенные: разрешение на регистрацию от лица, чьи права затрагивает регистрация; дополнительное заявление правоотчуждателя и правополучателя о передаче права собственности. Помимо перечисленных выше документов при передаче земельного участка необходимо представить подлинную справку от финансовой службы, подтверждающую уплату налога на приобретение земельного участка, и удостоверение общины о неиспользовании права преимущественной покупки. Таким образом, перечень документов, необходимых для регистрации прав в Германии, в отличие от России, достаточно краток. Даже договор купли-продажи представлять не нужно, так как он по германскому законодательству, для передачи собственности несущественен. Это, по-видимому, объясняется тем, что при совершении сделки велика роль нотариуса.