Основания возникновения и государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ

Введение 

      Недвижимое имущество является особым объектом гражданского права, неотъемлемой частью жизнедеятельности людей в любой сфере бизнеса, управления и организации. Это обусловлено осознанием значимости отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество, для развития рынка недвижимости, охраны прав собственников и иных законных владельцев недвижимости. Права на недвижимость и сделки с ней давно стали неотъемлемой частью гражданско-правового оборота, а ежегодное увеличение количества регистрационных действий – несомненным показателем их важности в современном государстве, индикатором развития рыночных отношений в стране.

      Важное место занимает регистрация прав на недвижимость и сделки с ней в деятельности различных компаний – заниматься бизнесом и не совершать сделок с недвижимым имуществом невозможно. Возникающие при этом отношения являются основной правовой формой, опосредующей обмен между участниками рынка недвижимости. Настоящая работа — это попытка систематизации имеющихся теоретических и практических представлений об основаниях возникновения и государственной регистрации прав на недвижимость акционерных обществ.

     Актуальность исследования прав на недвижимость именно акционерных обществ обусловлена тем, что проблемы корпоративной собственности в целом и акционерной в частности приобретают для исследователей особый интерес, тем более что в настоящее время в России уже существует небольшой, но вполне достаточный для теоретического обобщения опыт применения норм права, связанных с государственной регистрацией. Наличие теоретически несогласованных позиций и правоприменительных проблем по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество акционерных обществ и сделок с ним делают данную работу необходимой для упорядочивания совокупности правовых норм, регулирующих отношения, складывающиеся в процессе  регистрации прав и сделок. Также очевидно, что проводимые в России социально-экономические реформы, привели к необходимости более глубокого и детального изучения особого категориально-понятийного аппарата в целях изучения проблем связанных с государственной регистрацией недвижимости акционерных обществ.

       Среди общих признаков акционерного общества наиболее важное значение имеет экономический признак, заключающийся в наличии у общества обособленного имущества, принадлежащего ему на праве собственности. На практике были широко распространены случаи, когда при приватизации государственных предприятий в акционерные общества в состав приватизируемого имущества не включались находящиеся на балансе приватизируемого предприятия объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения. Соответствующие органы исполнительной власти также стремились снять с себя обязанность по содержанию объектов социальной инфраструктуры, требующих значительных капиталовложений. Следствием такого подхода являлось закрепление указанных объектов за созданными в процессе приватизации акционерными обществами на праве хозяйственного ведения. Имущество передавалось в указанное ограниченное вещное право на основании договора, которым и регулировались отношения по использованию имущества. Вскоре такой практике была дана негативная оценка. В письме Госкомимущества РФ от 12.04.95 № АР-2/3236 указывалось, что в соответствии с законодательством РФ о собственности, действовавшим до 1 января 1995г., и частью первой ГК РФ, вступившей в силу с 1 января 1995 г., государственное имущество может закрепляться на праве хозяйственного (полного хозяйственного) ведения исключительно за государственными предприятиями. Поэтому акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, не вправе обладать объектами социальной инфраструктуры на праве хозяйственного ведения.

     Обладание обособленным имуществом является необходимой предпосылкой для участия акционерного общества в гражданском (имущественном) обороте. Обособленность имущества проявляется не только в его отделении от имущества иных участников гражданского оборота, но и в четком разделении имущества акционерного общества как юридического лица и имущества его участников (акционеров). Имущество акционерного общества, как отмечает профессор Е.А. Суханов, не может состоять исключительно из прав пользования или прав требования, поскольку такое положение не соответствует признаку самостоятельности юридического лица, чья имущественная обособленность в этом случае будет целиком и полностью зависеть от надежности контрагентов в гражданском обороте ¹. Первоначально имущество акционерного общества, как правило, представлено его уставным капиталом. Однако уже тогда оно может превышать размер уставного капитала общества, например, за счет добавочного капитала, образованного в результате получения эмиссионного дохода. Имущество акционерного общества подлежит обязательному учету на самостоятельном балансе, ведущемся обществом в соответствии с требованиями нормативных правовых актов о бухгалтерском учете.

      Создание в РФ единой системы государственной регистрации прав продиктовано необходимостью обеспечения устойчивости гражданского оборота недвижимости, защиты прав и законных интересов его участников; создания эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости, а также формирования единой информационной базы об объектах и субъектах прав на недвижимость. Законность имущественного оборота во многом зависит от «прозрачности» рынка, поэтому Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним – важнейший информационный ресурс, доступ к которому имеют все участники рынка недвижимости. Однако ФЗ о государственной регистрации отличает неконкретность многих положений, отсутствие регламентации отдельных актуальных     практических    и    теоретических     вопросов,      связанных       с                                                                                                                                                                                

¹ Гражданское  право:   В 4 т. Т. 1 . Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф.  Суханов Е.А.     М, 2004. С. 232 

государственной регистрацией прав. Несовершенство законодательной базы, разнообразие оснований для государственной регистрации прав на недвижимость, сложность акционерной формы предпринимательской деятельности, необходимость постоянного разъяснения отдельных положений Закона о госрегистрации в информационных письмах, выработанные субъективные мнения влияют на процесс применения норм о регистрации на практике. В связи с этим обнаруживаются определенные недостатки ФЗ о регистрации, в том числе и противоречие его отдельных положений нормативным актам РФ. При таком подходе многие проблемы, касающиеся государственной регистрации прав, остаются нерешенными, а нормы закона приобретают особое значение и ценность лишь тогда, когда могут быть реализованы на практике. Указанные причины делают необходимым проведение углубленного исследования, которое разрешало бы, по возможности, наибольшее количество проблем, возникающих при регистрации прав на недвижимость с участием акционерных обществ. Особенностью настоящей работы является то, что в ней получили отражение некоторые выводы, сделанные автором исходя из теоретического осмысления и собственного практического опыта в этой сфере.

        Целью настоящей работы является исследование правовых проблем государственной регистрации прав на недвижимость акционерных обществ и оснований возникновения такой регистрации, изучение и анализ соответствующих правовых норм, выявление сложных и противоречивых аспектов правоприменения и способов преодоления возникающих противоречий.

       Поставленная цель опосредовала решение следующих задач:

- определение  оснований для государственной  регистрации прав на недвижимость  акционерных обществ;

- рассмотрение особенностей государственной регистрации при передаче прав на недвижимое имущество в уставный капитал акционерного общества;

- увеличение уставного капитала акционерного общества за счет недвижимого имущества;

- определение возможности внесения земельных долей в уставный капитал акционерного общества;

- характеристика  общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с участием акционерных обществ, и принципы их регулирования;

- обоснование  предложений по совершенствованию  действующего законодательства.

    Объектом диссертационного исследования являются теоретические и практические гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость акционерных обществ.

      Предметом исследования служит совокупность норм, регулирующих отношения связанные с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней, и практика применения указанных норм субъектами правоотношений.

     Методологическую основу составляют  общенаучные и частно-научные  методы исследования, среди которых  особо можно выделить метод системного анализа, логический, сравнительного правоведения, анализа научных и нормативных материалов, а также арбитражная и практика регистрационной службы.

     Научная новизна диссертационного  исследования заключается в попытке рассмотрения всего комплекса оснований для государственной регистрации прав на недвижимость акционерных обществ, в анализе сложных аспектов правоприменения, в выявлении противоречивых положений действующего законодательства и аргументированных способов их преодоления. 

      Настоящее диссертационное исследование позволило вынести на защиту следующие положения:

1. Земельный кодекс РФ указывает на аренду как на единственно возможную форму предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов. Для разрешения существующих противоречий между нормой п. 1 ст. 41 ЗК РФ и п. 1 ст. 222 ГК РФ, необходимо конкретное указание на цель, допускающую возведение на отведенном земельном участке объектов недвижимости.
2. Со вступлением в силу ФЗ № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» норма о признании права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, с сентября 2006 года утратила силу. Следовательно, акционерные общества, осуществившие постройку на не принадлежащем им земельном участке, утрачивают возможность признания права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости. Все это приводит к тому, что общества  не могут закрепить свое право на самовольную постройку, поскольку суды отказывают на основании внесенных изменений, а администрация не может выделить соответствующий земельный участок без зарегистрированного объекта недвижимости. Таким образом, создание самовольной постройки влечет необходимость ее сноса, кроме случаев признания права собственности на нее в установленном законом порядке, однако на уровне закона не установлен порядок и условия сноса самовольной постройки и круг субъектов, имеющих право требовать это. Целесообразно указанный порядок закрепить законодательно на федеральном уровне.
3. Вступившие в законную силу судебные акты признаются основанием для государственной регистрации,  следовательно, права на недвижимое имущество акционерных обществ, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. С одной стороны государственному регистратору не предоставлено право подвергать сомнению законность и обоснованность судебного решения, однако оно является предметом правовой экспертизы. Поэтому п.1 ст. 28 Закона о госрегистрации следует дополнить порядком действий регистратора в тех случаях, когда представленное на регистрацию судебное решение содержит более существенные недостатки, чем отсутствие сведений для описания в Едином государственном реестре прав.
4. Законодательство привязывает понятия «крупности» и  «заинтересованности» к понятию «сделка», а не к прекращению права. Таким образом, соблюдение обществами норм о порядке совершения крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность общества, должно проверяться на момент совершения сделки, а не на момент государственной регистрации права. Представляется, что смысл, заложенный законодателем в нормы, регулирующие порядок заключения крупных и «заинтересованных» сделок, заключается в том, чтобы устранить какие-либо обстоятельства, которые могут повлиять на объективность воли лиц, принимающих решение о совершении таких сделок. В связи с изложенным, представляется, что проверять наличие критериев крупности и заинтересованности в совершении сделок следует на момент принятия обществом решения о заключении этой сделки.
5. Спорным является вопрос о том, какую стоимость имущества законодатель имел в виду в п. 1 ст.78 ФЗ «Об АО»: балансовую или рыночную. В соответствии с частью второй п. 1 ст. 78 в случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета. Регистратор должен истребовать справку о балансовой стоимости отчуждаемого имущества или имущества, которое может быть отчуждено. Практическое применение указанных положений определяет стоимость имущества в зависимости от условий и существа сделки.
6. Институт государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны, защищает контрагентов, с другой стороны — ставит перед ними много вопросов, которые требуют разрешения. На практике часто возникают проблемы правового характера при внесении недвижимости в уставный капитал вновь создаваемого акционерного общества. Законы, регламентирующие создание и функционирование акционерных обществ, в качестве необходимого условия их регистрации устанавливают оплату не менее 50% уставного капитала на момент регистрации.  В связи с этим представляется необходимым рассмотреть вопрос о возможности  оплаты установленных Законом процентов уставного капитала недвижимым имуществом.
7. Уставный капитал хозяйственного общества может быть оплачен деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными правами, имеющими денежную оценку. Таким образом, определяющим признаком права, позволяющим вносить его в уставный капитал, является возможность проведения денежной оценки. Собственник имущества вправе передать в уставный капитал не только само недвижимое имущество, но и право пользования им. В этом случае величина вклада эквивалентна денежной (стоимостной) оценке права пользования этим объектом, т.е. сумме платежей, которые вносило бы общество, за пользование этим имуществом. Возникает необходимость рассмотрения правовой квалификации такого права пользования.
8. Уставный капитал акционерного общества определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов. В связи с этим обоснованно рассматривается вопрос о возможности увеличения уставного капитала при наличии у акционерного общества убытков.
9. На разных стадиях банкротства порядок распоряжения имуществом должника различен. Потому необходимо выделить особенности осуществления государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним с участием акционерных обществ, в отношении которых арбитражным судом принято заявление о признании их банкротом.

        Практическая ценность результатов проявляется в том, что основные выводы и предложения, сделанные в процессе диссертационного исследования изложены в опубликованных научных статьях, использовались в докладах на научно-практических конференциях. Проводился анализ практических выводов при рецензировании дипломных работ у студентов Бузулукского филиала Оренбургского государственного университета. Основные проблемы, поднятые в исследовании были сделаны в ходе работы ведущим специалистом в Бузулукском филиале Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Оренбургской области и продолжено их изучение при работе с юридическими лицами в агентстве недвижимости. Диссертационный материал возможно использовать в деятельности Федеральной регистрационной службы, судов, нотариата, Федеральной службы по финансовым рынкам, акционерных обществ, юридических лиц – инвесторов, которые связаны с рынком недвижимости.

     Диссертационная работа состоит  из введения, трех глав, списка использованных источников и приложений.

     По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1. Н.В. Ермакова Отличительные особенности регистрации прав на недвижимое имущество в Германии // Актуальные проблемы российского права на современном этапе: сборник статей V Всероссийской научно-практической конференции Под ред. В.В. Гошуляка – Пенза, НОУ «Приволжский Дом знаний», 2006 – С.287
2. Н.В. Ермакова Основания возникновения прав на недвижимое имущество акционерных обществ // Современное состояние и перспективы развития материального и процессуального права в условиях судебно-правовой реформы: сборник статей III Международной научно-практической конференции – Пенза, НОУ «Приволжский Дом знаний», 2006 – С.285
3. Н.В. Ермакова Неоднозначные изменения в сфере недвижимости // Вестник молодых ученых № 1(13) – Самарский государственный экономический университет, Самара, 2006 – С.265
4. Н.В. Ермакова Проблемы теории и практики внесения земельных долей в уставный капитал акционерного общества // Современные проблемы гуманитарных и естественных наук: Материалы международной межвузовской научно-практической конференции – Рязань, РИУП, 2007– С.220