Основания возникновения и государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ

В то же время при проведении правовой экспертизы регистратор обязан проверить:

- наличие обязательных реквизитов судебного акта, установленных процессуальным законодательством;

- наличие в судебном акте информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 Закона);

- наличие описания недвижимого имущества и вида регистрируемого права (п. 1 ст. 18 Закона);

- отсутствие в тексте судебного решения подчисток либо приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных исправлений, серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать его содержание, и других недостатков, исключающих прием документов на государственную регистрацию (п. 3 ст. 18 Закона), а также признаков подделки документов;

- наличие подписей судьи и секретаря судебного заседания, оттиска гербовой печати соответствующего суда, отметки о вступлении судебного акта в законную силу.

     Представляется, что исследование вопроса о соблюдении судом, входящим в судебную систему РФ (судов общей юрисдикции, мировых судей, арбитражных судов) правил подсудности и подведомственности не входит в предмет правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором, Как правило, наиболее распространенным видом судебных актов, устанавливающих права на недвижимость, являются решения суда. Представляется, что определения суда как постановления суда первой инстанции, которыми дело не разрешается по существу (п. 1 ст. 224 ГПК РФ и соответствующая ей норма АПК РФ), не могут сами по себе устанавливать прав на недвижимость и являться основанием для государственной регистрации. Так, определением суда может утверждаться мировое соглашение, право на заключение которого участники процесса имеют на любой стадии процесса. Мировым соглашением могут устанавливаться основания для перехода прав на недвижимое имущество. Само по себе определение об утверждении мирового соглашения гражданских прав не устанавливает. Сущность мирового соглашения состоит в урегулировании спора самими его участниками по собственной инициативе. Именно этим объясняется то обстоятельство, что одновременно с утверждением мирового соглашения производство по гражданскому делу прекращается и суд, не вынося решения, не разрешает дело по существу.

     Особый порядок заключения мирового соглашения, выражающийся в утверждении его судом, делает актуальным вопрос о том, входит ли в компетенцию государственного регистратора проверка законности мирового соглашения как сделки, являющейся основанием для регистрации прав. Отвечая утвердительно на данный вопрос, практика органов государственной регистрации исходит из того, что необходимым условием действительности сделки, влекущей переход прав на недвижимое имущество, является наличие прав на данное имущество у отчуждающей его стороны. Представляется, что определение суда об утверждении мирового соглашения может служить основанием для государственной регистрации прав на недвижимость только в совокупности с самим мировым соглашением. При этом: в полном объеме должны проводиться правовая экспертиза мирового соглашения и проверка законности данной сделки; соблюдается требование абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона, согласно которому государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничении (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Таким образом, ответчик, прекращая спор путем заключения мирового соглашения, по которому к истцу переходит право на недвижимое имущество, должен предварительно доказать наличие у себя права собственности на данное имущество. При определенных условиях основанием для государственной регистрации прав может служить решение третейского суда. Суть правил, сформулированных практикой органов государственной регистрации и арбитражных судов в отношении решений третейского суда, состоит в следующем:

решение третейского суда может устанавливать  права на недвижимое имущество только в том случае, когда право собственности одной из сторон спора признано и подтверждено государством в установленном порядке; решение третейского суда не может устанавливать прав на недвижимость, если спор выходит за рамки экономических споров, основанных на автономии воли сторон, и предполагает необходимость привлечения к участию в деле публичных органов, наделенных властными полномочиями; опущенное третейским судом отступление от правил о подведомственности дел третейскому суду, а также признаки недействительности третейского соглашения, установленные в процессе проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, являются основанием для отказа в государственной регистрации прав. Автотранспортное предприятие обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. В качестве документа-основания для государственной регистрации было представлено решение третейского суда при Тульской торгово-промышленной палате о признании права собственности, вынесенное по иску автотранспортного предприятия к ОАО «Тулаавтотранс». При проведении правовой экспертизы представленных документов было установлено, что иные правоустанавливающие документы на объекты незавершенного строительства у ответчика отсутствуют, в план приватизации ОАО «Тулаавтотранс» они включены не были, отсутствуют также права на земельный участок и разрешение на строительство. Принимая решение об отказе в государственной регистрации, регистрирующий орган исходил также и из того, что решением суда затрагивались публичные интересы, так как, во-первых, спор касался объектов, собственником которых могло быть государство, и, во-вторых, третейское соглашение заключалось с целью обойти установленную процедуру регистрации прав на недвижимость.

     Арбитражный суд Тульской области, рассмотревший в первой инстанции иск автотранспортного предприятия к регистрирующему органу о признании отказа незаконным, пришел к выводу о незаконности отказа в регистрации, при этом суд буквально истолковал нормы п. 1 ст. 28 Закона о том, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях, а регистратор не вправе отказать в регистрации таких прав. Апелляционная инстанция арбитражного суда Тульской области с указанным подходом не согласилась. Отменяя решение о признании отказа в регистрации незаконным, она отметила, что третейский суд рассмотрел неподведомственный ему спор, так как он затрагивает интересы государства, а фактической причиной обращения в третейский суд являлась необходимость государственной регистрации прав на незавершенные строительством объекты недвижимости, правоустанавливающие документы на которые отсутствуют. Правомерность решения об отказе в государственной регистрации была подтверждена и Федеральным арбитражным судом Центрального округа (Постановление кассационной инстанции от 12.09.2002г. по делу № А68-71/ГП-02).