Основания возникновения и государственная регистрация прав на недвижимое имущество акционерных обществ

Таким образом, критерием отнесения незавершенного строительства к недвижимости предлагалось считать субъективное желание лица совершить сделку с объектом. При таком подходе статус незавершенного строительства должен был меняться в зависимости от изменения намерений его будущего правообладателя. Такие выводы могут быть подвергнуты сомнению. Кроме того, возникал и практический вопрос — каким образом регистрирующим органом могло быть установлено наличие необходимости совершить сделку с объектом? На практике может существовать только один способ установления такой необходимости — заявление собственника. При этом регистрирующий орган, да и суд, практически лишены возможности проверить истинность такого заявления. Видимо, учитывая эти обстоятельства, законодатель совершенно обоснованно исключил данное условие регистрации прав на объект незавершенного строительства. В.А. Алексеев высказывает следующие предположения, которые могли вызвать введение в закон этого условия: (В.А. Алексеев Сделки с недвижимостью – 2005г. – с. 85) «Существует связанная с рассматриваемым положением проблема изменчивости во времени незавершенных объектов. Если завершенный объект представляет собой нечто неизменное в течение определенного промежутка времени, а изменение этого объекта в результате реконструкции влечет возникновение нового объекта, право на который подлежит регистрации, то незавершенный объект с начала и до конца его существования подвергается постоянным изменениям, при этом сохраняя свой статус объекта незавершенного строительства». В обоснованность своих доводов он приводит следующее: намереваясь совершить сделку, застройщик зарегистрировал свое право на незавершенное здание, по проекту десятиэтажное. Для регистрации были представлены документы, в соответствии с которыми возведены фундамент и стены трех этажей. Сделка не была совершена, заключен новый договор подряда и возведены стены еще трех этажей. После этого договор подряда был прекращен, строительство заморожено. Между застройщиком и покупателем объекта на этот раз была заключена сделка купли-продажи объекта незавершенного строительства. Однако в качестве документов, описывающих объект, был представлен технический паспорт объекта, подготовленный для предыдущей несостоявшейся сделки, в котором объект был описан как трехэтажный. При наличии у регистрирующего органа данных о том, что описание объекта незавершенного строительства не соответствует действительному состоянию объекта, он должен отказать как в регистрации права собственности на объект, так и в регистрации перехода права на него. В первом случае регистрация не может быть произведена, так как объекта с такими характеристиками в природе не существует, а во втором случае сделка не может быть признана заключенной, поскольку в договоре нет данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (ст. 554 ГК РФ). Из данной специфики объектов незавершенного строительства вытекает необходимость установления «сроков годности» документов, описывающих эти объекты.

     С учетом действующего законодательства для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо представить:

1) документ  о правах на земельный участок;

2) разрешение на строительство;

3) проектно-сметную документацию;

4) документы,  содержащие описание объекта  незавершенного строительства.

Кроме того, в соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного суда объект не должен быть объектом действующего договора подряда. На практике часто возникает вопрос: каким образом должно подтверждаться то, что на момент регистрации объект не является предметом действующего договора подряда? Следует отметить, что регистрирующий орган не располагает достоверной информацией о том, существовал ли вообще договор подряда по данному объекту или нет. Поэтому он не в состоянии объективно проверить заявление застройщика по поводу отсутствия такого договора. При таких обстоятельствах логично было бы ограничиться заявлением, подписанным уполномоченными лицами застройщика, об отсутствии действующего договора подряда по данному объекту с предупреждением их о последствиях несоответствия действительности такой информации. Последствиями сообщения ложных сведений с точки зрения гражданского права будет признание регистрации недействительной и возмещение убытков всем, кто их понес. С точки зрения уголовного права может стоять вопрос об ответственности за представление подложного документа.

         Следует учесть, что право на незавершенный строительством объект нельзя регистрировать до тех пор, пока он является предметом действующего договора строительного подряда. Существование такого договора  указывает на то, что объект находится во владении подрядчика и право собственности на него может возникнуть у заказчика лишь после передачи ему объекта подрядчиком (п. 2 ст. 703, ст. 219 ГК РФ). Запрет регистрации существует в интересах подрядчика. Если этот запрет снять, то застройщик сможет беспрепятственно как зарегистрировать свое право на объект, не переданный ему подрядчиком, так и продать этот объект другому лицу. При этом подрядчик лишится предусмотренных законом возможностей по обеспечению выполнения обязательств застройщика по оплате проведенных работ (право на удержание — ст. 712 ГК РФ, право продать результат работ — п. 6 ст. 720 ГК РФ). Он не сможет применить какие-либо меры в отношении нового собственника, так как не связан с ним обязательствами, а использовать вышеуказанные средства не сможет, так как у объекта уже будет собственник. Поэтому прекращение договора подряда является условием возникновения права собственности заказчика на объект. Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено:

- соглашением  или решением суда о расторжении  договора строительного подряда;

- актом  приемки – сдачи объекта после  завершения подрядчиком определенного  этапа заказанных строительных  работ;

- иным  документом о прекращении договорных отношений предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика и пр.)

      Акт о консервации объекта  может свидетельствовать не о  прекращении подрядных отношений,  а о приостановлении работ по договору строительного подряда (ст.752 ГК РФ).

  СТР 195 ЧАКОНА

      Приобретение права на бесхозяйные недвижимые вещи также относиться к числу первоначальных способов приобретения права собственности на недвижимость. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался (п.1 ст.225 ГК РФ). По заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находятся бесхозяйные недвижимые вещи должны быть приняты на государственный учет. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Суд удовлетворяет данное требование при отсутствии фактических владельцев, в противном случае данное имущество может перейти к фактическим владельцам в силу приобретательной давности (п.3 ст.225 ГК РФ). Согласно ст.234 ГК РФ для приобретения права собственности на недвижимость необходимо владеть ею добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет. Ко времени фактического владения в силу указания п.3 ст.234 ГК РФ можно присоединить время, в течение которого данной недвижимой вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность. Примером может служить юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо – владелец.

      При производных способах приобретения права собственности на недвижимость важным является определение момента возникновения права. Согласно п.2 ст.8 ГК РФ, право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Связывая момент возникновения права собственности на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исключения из этого правила. Только с момента государственной регистрации права возникают вещные права на вновь созданную вещь и приобретенную по договору недвижимость, а также на давностное владение. По общему правилу государственная регистрация прав имеет правоустанавливающее значение, однако имеются случаи когда она только подтверждает существование права. Одним из этих случаев, когда право на недвижимость возникает с момента, отличного от момента государственной регистрации, является реорганизация юридического лица (п. 2 ст.218 ГК РФ). При реорганизации право у вновь образованных организаций возникает с момента их государственной регистрации в едином государственном реестре юридических лиц. Основанием возникновения права являются передаточный акт или разделительный баланс (ст.58 ГК РФ). Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь созданных юридических лиц, а при реорганизации в форме присоединения – с момента внесения записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (п.4 ст.57 ГК РФ). СТР 306 чакона  

      При приватизации государственных  и муниципальных предприятий  путем акционирования (преобразования в открытые акционерные общества, 100% которых принадлежит государству) право на имущество, включенное в уставный капитал в соответствии с планом приватизации возникает с момента государственной регистрации акционерного общества как юридического лица (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» п.12) В соответствии со ст. 217 ГК РФ государственное и муниципальное имущество передается в частную собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. При этом для возникновения права собственности акционерного общества не требуется окончания приватизации предприятия, срок которого определяется моментом отчуждения 75% акций государства (муниципального образования) либо сроком, предусмотренным планом приватизации.

     В соответствии с п.1 ст. 28 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Но указание момента возникновения права в судебном решении не обязательно, поскольку его содержание должно соответствовать нормам Гражданского и Арбитражного процессуального кодексов, но не нормам законодательства о государственной регистрации. Поэтому если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость возникают по общему правилу с момента государственной регистрации.    

Регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов

      Вступившие в законную силу судебные акты признаются, наряду с иными, основанием для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако регистрация прав на их основании характеризуется определенной спецификой.

     Норма п. 1 ст. 28 Закона говорит о том, что государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда. В то же время законом о госрегистрации определено, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. При этом законодатель имеет в виду, что при данном виде регистрации:

- соблюдается общий заявительный порядок регистрации прав;

- к решению суда или иному судебному акту, устанавливающему права на недвижимость, в полном объеме применимы требования ст. 18 Закона как о содержании, так и о форме документов, представляемых на регистрацию прав;

- к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены те же документы, что и при любом ином виде регистрации, в том числе документ о ее оплате и документ технического (кадастрового) учета объекта недвижимости;

- на общих основаниях проводится правовая экспертиза представленных документов;

- соблюдается общий срок проведения государственной регистрации.

     Формулировка абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации, упоминая об одном из оснований для направления в суд запроса о порядке исполнения судебного решения, а именно - отсутствие в нем сведений, необходимых для внесения в Единый государственный реестр прав, создает ошибочное впечатление о том, что данное основание является единственным. Во-первых, п. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации не устанавливает порядок действий регистратора в тех случаях, когда представленное на регистрацию судебное решение содержит более существенные недостатки, чем отсутствие сведений для описания в Едином реестре прав, - например, неуказание вида подлежащего регистрации вещного права, неприменение последствий недействительности зарегистрированной сделки, противоречивость установленных прав ранее зарегистрированным. Очевидно, что такие случаи создают не менее веское основание для направления в суд запроса о порядке исполнения судебного решения, чем упомянутые в абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации. Это подтверждается правоприменительной практикой органов государственной регистрации, направляющих в суды соответствующие запросы. Во-вторых, право обратиться в суд с заявлением о разъяснении неясного судебного акта принадлежит и самому правообладателю как лицу, участвующему в деле (п. 1 ст. 202 ГПК РФ). Поэтому письменное заключение государственного регистратора, о котором идет речь в абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации, имеет для суда скорее ориентирующее значение и способствует устранению всех обстоятельств, препятствующих регистрации прав на основании судебного акта.

      Поскольку правовая экспертиза документов является необходимым этапом проведения государственной регистрации прав (абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона), а регистрация прав, установленных судебным решением, проводится на общих основаниях, решение суда также является предметом правовой экспертизы. Государственному регистратору не предоставлено право подвергать сомнению законность и обоснованность судебного решения и тем более отказывать в регистрации прав по данным основаниям.