Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

С69 – полная восстановительная стоимость оцениваемых зданий в ценах 1969 г., в рублях;

С69=V* C1*Kk, где

V – объем объекта оценки, м3; Объем объекта подсчитан самостоятельно по техническому плану квартиры № 2: площадь объекта оценки=39,1;

объем объекта оценки=39,1*2,45=95,795 м3;

C1- стоимость измерителя с поправками 1-го м 3 объекта оценки по таблице и в ценах 1969 г., в рублях (1,05 – коэффициент на высоту помещения; 1 – коэффициент на среднюю площадь квартиры; 0,86 - коэффициент на благоустройство);

Kk – коэффициент, учитывающий климатический район.

Таблица 4.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в ценах 1969 г.

   При оценке полной стоимости воспроизводства индекс цен строительно-монтажных работ (СМР):

1969г. к 1984г. составляет 1,19 (К1) (письмо Госстроя СССР № 94 от 11.05.83г.)

1984г. к 1991 г.-1,59 (К2) (письмо Госстроя СССР № 14 Договор от 06.09.1990г).

Иu=52,555 средний текущий индекс цен на строительную продукцию по отношению к базовым ценам 1991г. (Письмо Пермского филиала Федерального Государственного учреждения «Федеральный лицензированный центр при Росстрое» об индексах инфляции в строительстве к первому  кварталу 2010 г.

Кз=1,18-18% НДС;

И=совокупный износ, %;

Ппр-размер предпринимательской прибыли (20% от восстановительной стоимости объекта);

Сз-стоимость земли;

Кобщ – общий коэффициент перерасчета:

Кобщ =1,19*1,59*52,555*1,18=117,338

Таблица 5.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки

2.4.2. Акт технического осмотра

При обследовании 01.03.2010г. имеются следующие признаки физического износа (согласно визуального осмотра объекта оценки):

Таблица 6.

2.4.3. Расчет физического износа здания в целом

     При обследовании брусчатого 2-этажного жилого дома проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов. Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. № 26 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях", том 2. Жилые, культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания, отдел 1. Жилые дома, таблица № 19 – «Жилые дома двухэтажные брусчатые».  По табл. рекомендуемого прил. 2 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. № 26.  Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 7. [10]

Таблица 7.  

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания = 22%.

2.4.4. Расчет функционального износа

   Функциональный (моральный) износ (V) – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, создаваемым для тех же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, срок службы и др.

   Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

   Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Устаревание является устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым. Функциональное устаревание проявляется в несоответствии свойств объекта современным требованием рынка. [15;16]

   Для расчета величины функционального износа применяется формула:

V = Kn гр.к. – Kiгр.к., где: V – функциональный износ;

Kn гр.к. – поправочный коэффициент для перехода к другим группам капитальности;

Ki гр.к. – коэффициент первой группы капитальности. [8;5]

Таблица 8.

Расчет функционального износа