Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Ближайшее окружение

   Также в приложении №1. помещены фотоматериалы по объекту оценки – рисунки 1-9.

2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта  недвижимости, то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование  должно быть вероятным и соответствовать варианту  использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.

Наилучшее использование и является абсолютом. Оно отражает мнение оценщика, в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий. [12;32]

Использование объекта недвижимости должно отвечать определенным критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Понятие оптимального использования, применяемого в настоящем отчете, определяется как наилучшее, разрешённое законом использование земельного участка и возведённого на нём объекта недвижимости с наибольшей отдачей.

  Анализ наилучшего и эффективного использования выполняется  путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим  критериям:

1. Законодательная разрешенность – рассмотрение трех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

2. Физическая осуществимость – возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке, учитывая размеры и форму участка, его доступность, вероятность и частоту стихийных бедствий.

3. Финансовая осуществимость - рассмотрение того, какое из осуществимого и разрешённого законом использования будет давать приемлемый доход  владельцу участка.

4. Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. [7]

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения – доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос – насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности.

Доступность с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность – рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность – рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход и максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Таблица 3.

Вывод: поскольку в данном случае объектом оценки является 2-комнатная неблагоустроенная квартира, расположенная на 1 этаже 2-этажного брусчатого жилого дома, то наилучшим использованием принимается использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

Это обусловлено, прежде всего, объемно-планировочной характеристикой объекта оценки, функциональным назначением помещений, местоположением объекта и соответствующей окружающей инфраструктурой. Использование объекта с другими функциональным назначением потребует значительных капитальных вложений на реконструкцию и специальные согласования по использованию с местными органами власти.

2.4. Определение рыночной стоимости затратным подходом

     Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретения соответствующей недвижимости. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения.

    Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и виды устареваний. [2;23]

   Стоимость воспроизводства определяется как сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с учетом применения идентичных материалов и технологий.

   Стоимость замещения определяется как сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки. [15; 12]

   При использовании затратного подхода рыночная стоимость определяется путем прямого и косвенного учета всей совокупности затрат, необходимых для воспроизводства помещения соответствующего объекта с учетом его доставки и установки по месту использования.

   Затратный подход к оценке объектов недвижимости за вычетом накопительного износа и устареваний предусматривает возможность оценки следующими методами: сравнительной стоимости единицы стоимости укрупненных элементов, количественного анализа, индексный метод.

   В затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна стоимости земельного участка плюс стоимость улучшений с учетом предпринимательской прибыли за вычетом накопительного износа и устареваний.

  Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно недвижимости как разницу рыночной стоимости и восстановительной стоимости за вычетом износа. При этом модели определения стоимости недвижимости основываются на принципе остатка. [15; 13]

2.4.1. Расчет стоимости воспроизводства оцениваемого здания

     Полная восстановительная стоимость  (ПВС) – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

     Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.

     Оценщик в своей практике использует разнообразные методы определения ПВС (ПСЗ). Среди этих методов можно выделить 4 наиболее часто применяемых метода: метод количественного анализа; метод разбивки по компонентам; метод сравнительной единицы; метод «50х50».

     Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении. Объект оценки наиболее лучше подходит для данного метода. При данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности  оцениваемого здания (1м2 обшей площади жилых зданий , 1м3 емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машина-место  гаражей и автостоянок и т. п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и числа таких единиц в оцениваемом здании.

    Очевидная  простота метода сравнительных единиц  не всегда  адекватна его точности. Поэтому ему находят рациональное применение при оценке зданий, построенных по типовым проектам, на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнительной единице. Оценщики охотно прибегают к нему при наличии Удельных показателей стоимости строительства (УПВС), соответствующих оцениваемому объекту, используя  корректирующие коэффициенты, помещенные в технической части  сборников УПВС.    

   Расчет рыночной стоимости объекта производится по формуле:

Ср=С69*К1*К2*Иц*Кз*И*Ппр*Сз

При расчетах были использованы следующие коэффициенты: