Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

1.3.Основные термины и определения

      Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  1.одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  2.стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  3.объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

  4.цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

  5.платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [3]

   Подходы к оценке:

      затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

      сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

      доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. [2;23]

   Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или планируемой сделки. [7]

   Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

   Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

   Аналог объекта оценки объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

   Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. [2]

   Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

   Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущих доходов и  расходов. [7]

Глава 2. Расчет рыночной стоимости двух комнатной квартиры, расположенной на 1 этаже 2-этажного брусчатого жилого дома по адресу Пермский край, г. Оса, ул. Володарского, д.97, кв.2.

2.1. Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен по адресу Пермский край, город Оса,  улица Володарского дом 97 квартира 2 на окраине города. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в двухэтажном многоквартирном жилом доме на 1 этаже. Данный объект находится в жилом районе на окраине города и имеет следующее окружение: 100 м в северном направлении от объекта расположено студенческое общежитие, в восточном направлении расположен Осинский аграрный техникум и через 7 метров от техникума частная столовая, в направлении на юг через 5 м  расположен ларек «Тополек» и в этом же направлении на расстоянии 100 м расположен детский сад, в направлении на запад через 30 м от объекта находится автобусная остановка и на этом же расстоянии продуктовый магазин «Кама» и банкомат.

Также недалеко от объекта примерно в 250 м на юг находится детско-юношеская школа спорта, которая порадует любителей спорта, в 350 м на юго-востоке расположена общеобразовательная школа №1, а через 400 м от объекта расположен больничный городок и медицинский пункт скорой помощи примерно и в 550 м в том же направлении находятся – администрация, ЗАГС, милиция, детская школа искусств.

В 15 м от оцениваемого объекта в южном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 2 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов с маршрутами №1, №3, №5, которые позволяют доехать  до многих уголков города без пересадок и даже за город.

   В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения и т. д.

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями как холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация.

В экологическом отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства).

2.2.Описание объекта недвижимости

Таблица 2.

Здания

Помещения

Техническое описание объекта

Описание местоположения объекта