Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Функциональный износ принимается равным 25 %, так как оцениваемая квартира по техническим характеристикам не отвечает современным эксплуатационным стандартам (группа капитальности оцениваемого объекта – IV).

2.4.5. Определение внешнего износа

    Внешний (экономический) износ (Е) – снижение стоимости имущества вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, прочие изменения на рынке занятости, образования, отдыха и т.д.

   Местоположение объекта, один из определяющих факторов внешнего износа, включает в себя такие характеристики как:

      Транспортная доступность;

      Пешеходная доступность;

      Наличие объектов социально-культурного назначения;

      Размещение объектов в плане населенного пункта;

      Близость мест сосредоточения рабочей силы. [9]

Таблица 9.

Коэффициенты пересчета рыночной стоимости и арендной ставки (сводная конъюнктурная карта на объекты недвижимости Пермского края)

        Оцениваемая квартира расположена на окраине г.Осы (6-й микрорайон – берег р.Кама). Таким образом, коэффициент перерасчета рыночной стоимости и арендной ставки по местоположению объекта принимаем равным 0,6 (п.3). Таким образом, внешний износ составит: (1-0,6) * 100=40%

2.4.6. Расчет накопительного износа

  Накопительный износ определяется по формуле: S=1-(1-F)*(1-V)*1-E), где:

S – накопительный износ;

F -физический износ;

V-функциональный износ;

E-внешний износ.

Таблица 10.

Накопительный износ

Расчет стоимости с учетом прибыли предпринимателя и НДС. Для получения обоснованной стоимости затратным подходом необходимо определить величину прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя – это вознаграждение инвестора за риск строительства объектов недвижимости, оно отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель рассчитывает получить сверх всех затрат.

Таблица 11.

Результаты расчета рыночной стоимости затратным подходом

  Стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, в расчетах не учитывалась, исходя из невозможности выдела в натуре части участка, относящегося к объекту оценки.

   Вывод: рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, определенная затратным подходом по состоянию на 01.03.2010 года, составляет без учета НДС:

Таблица 12.

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом

   Результат, полученный затратным подходом, не попадает в диапазон цен на подобные объекты. Это обусловлено тем, что результат затратного подхода, отражает практически стоимость строительства за вычетом накопительного износа и намного ниже результата рыночного подхода, основанного на реальных сделках и предложении на рынке. Результатом применения затратного подхода в оценке рыночной стоимости объектов оценки будет являться фактически полная восстановительная стоимость объекта или, иначе говоря, стоимость его строительства. Таким образом, данное значение не может быть принято при определении итоговой стоимости объекта оценки.

2.5. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредствам анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции, и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод  отсутствует. В этом случае корректировка цены продажа загородной дачи должна быть проведена посредством вычитания соответствующей денежной суммы из цены продажи. Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения, если такие различия существуют между оцениваемым объектом недвижимости и объектов сравнения (дата продажи, условия продажи  и т.д.).

    Учитывая, что оцениваемый объект имеет дефекты строительно-монтажных работ, оценщик вносит корректировки с учетом его физического состояния.

Базовая модель расчета рыночной стоимости методом сравнения продаж имеет следующий вид: V = Zi ± Ki, где:

Zi – цена продажи i-го сравниваемого объекта недвижимости;

Ki – величина корректировки цены продажи i-го объекта недвижимости.

   Поправка со знаком « + » вносится в том случае, если оцениваемый объект по своим характеристикам превосходит аналог, и соответственно, поправка со знаком  «-» в случае если уступает корректировка элементов сравнения проводилась путем последовательных процентных поправок.