Виды стоимости объектов недвижимости

    ВВЕДЕНИЕ 

    При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое  имущество», с функционированием  которого так или иначе связаны  жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

    С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на (недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная). Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, доверительное управление, аренда и другие.

    Неотъемлемым  элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и  сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

    В современных условиях России земля  является одним из наиболее сложных  объектов экономической оценки в  составе недвижимости, что обусловлено  следующими причинами:

    1) спецификой данного объекта;

    2) неразработанностью  нормативно-правовой базы;

    3) неразвитостью земельного рынка  в стране.

    Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе  предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что  обусловлено ее не воспроизводимым  характером и многофункциональным назначением.

    Земельные отношения выражают отношения между  органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

    Цель  курсовой работы – на основе исследования теоретико-методологических положений  определить рыночную стоимость земельного участка. Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

    - изучить классификацию объектов недвижимости;

    - выявить особенности и принципы оценки объектов недвижимости;

    - рассмотреть подходы к оценке объектов недвижимости.

    Объектом  курсового исследования выступает  процесс оценки рыночной стоимости  земельного участка.

    Предмет – факторы, влияющие на процесс оценки рыночной стоимости земельных участков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.  ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 

1.1. Понятие недвижимости  и ее классификация 

      Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным признакам: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования) [2, c. 210].

      По  физическому статусу выделяют:

• земельные участки;
• здания, строения, сооружения;
• помещения.

      В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют  на жилые и нежилые.

      По  назначению фонд объектов недвижимости содержит следующий перечень видов  и подвидов:

      1) Земля 

      а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

• под жилье (селитебная территория);
• под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;
• под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория);
• под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория);
• под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения);

      б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

• под дачное и садово-огородное использование;
• под жилую застройку;
• промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.);
• сельскохозяйственного назначения;
• природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
• лесного фонда, водного фонда;
• участки недр;
• земли резерва, назначение которых не определено.

      2) жилье (жилые здания и помещения):

• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);
• индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы);

      3) коммерческая недвижимость:

• офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
• гостиницы, мотели, дома отдыха;
• магазины, торговые центры;
• рестораны, кафе и др. пункты общепита;
• пункты бытового обслуживания, сервиса;

      4) промышленная недвижимость:

• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
• паркинги, гаражи;
• склады, складские помещения.

      5) недвижимость социально-культурного  назначения:

• здания правительственных и административных учреждений;
• культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
• религиозные объекты [4, c. 115].

      Даже  в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды  объектов недвижимости вовлечены в  рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли.

      Необходимо  отметить, что предлагаемая классификация  в чем-то отличается от приведенной  в различных законодательных  и нормативных актах (например, в  Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии, либо противоречат друг другу [2, c. 212].

      Виды  и подвиды объектов, вовлеченных  в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему  расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

      По  видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

• частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников
• государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации
• муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности
• общественные – находящиеся в собственности общественных объединений
• коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

      По  юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или  арендатором, приватизированные, приобретенные  путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п. [3, c. 331].  

    1.2. Основные принципы  оценки недвижимости 

    Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента  различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

    Оценка  стоимости недвижимости — процесс  определения рыночной стоимости  объекта или отдельных прав в  отношении оцениваемого объекта  недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

    Общие принципы

    Принципы  оценки формируют и определяют те позиции, с которых анализируется  положение объекта на рынке.

    Общепринятой практикой при оценке стоимости является последовательное рассмотрение и анализ объекта с четырех позиций, классификация которых имеет следующий вид:

1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя.
2. Позиция, отражающая взаимоотношение компонентов собственности.
3. Позиция, отражающая точку зрения рынка.
4. Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности [6, c. 310].

    В основе позиции отражающей точку  зрения пользователя лежат следующие  принципы:

• принцип полезности;
• принцип замещения;
• принцип ожидания.

    Принцип полезности: недвижимость имеет стоимость  только тогда, когда она может  быть полезной конкретному собственнику для реализации его потребностей – экономических, личных и т.д.

    Полезность  – это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя.

    Принцип замещения: максимальная цена недвижимости определена минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Т.е. типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.

    Принцип ожидания: характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость. Ожидание будущих выгод связано с вероятностью изменения их величины и характера, а это, в свою очередь, может повлиять на  настоящую стоимость собственности. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.

    Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов  собственности

    В основе данной позиции лежат следующие  принципы:

• принцип добавочной продуктивности;
• принцип вклада;
• принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи;
• принцип баланса;
• принцип экономического размера;
• принцип экономического разделения.