МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РФ

 

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

(СИБСТРИН) 
 

                   Кафедра экономики 

строительства и инвестиций

 
 
 
 

                                        КУРСОВАЯ РАБОТА 

На тему: «Определение стоимости недвижимости» 
 
 

           Студент 

                                  подпись, дата                              фамилия 

             Специальность, группа  

                                                                                                  

            Руководитель проекта                      Денисенко Е.Б.

                                                        подпись, дата             фамилия                                          

            Проект защищен                               Оценка

                                                        подпись, дата 

                                                    
 
 
 
 
 

НОВОСИБИРСК 2005г. 

Содержание 
 

    Введение………………………………………………………………………….

1. Определение проблемы…………………………………………………………

2. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости………………………………………………………………………

3. Определение  стоимости нежилого помещения  подходами к оценке недвижимости………………………………………………………………………

   3.1. Использование подхода сравнительного анализа продаж при определении стоимости недвижимости…………………………………………..

   3.2. Определение  стоимости недвижимости на основе  затрат……………......

   3.3. Применение  доходного подхода при определении  стоимости недвижимости………………………………………………………………………

4. Сведение стоимостных  показателей в итоговую оценку  стоимости объекта………………………………………………………………………………

     Заключение………………………………………………………………………

     Список  литературы……………………………………………………............... 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВедение 

     Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости нежилого помещения.

       Достижение поставленной цели  предусматривает решение следующих  основных задач:

     - изучение в логической последовательности  базовых понятий, системы знаний  о недвижимости и ее среде;

     - определение проблемы и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

     - определение стоимости нежилого  помещения различными подходами  к оценке недвижимости;

     - сведение стоимостных показателей  в итоговую оценку стоимости  объекта.

     Тема  курсовой работы «Определение стоимости недвижимости» актуальна тем, что при любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Умение оценить свою (или другую) недвижимость, правильно определить ее стоимость, и владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на человека. Недвижимость – основа национального богатства страны.

     Развитие  рынка недвижимости напрямую связано  как с политической, так и с  экономической ситуацией в стране, поэтому знание основ экономики  недвижимости необходимо как в бизнесе, так и в жизни граждан.

     Экономика недвижимости – это совокупность различных процессов, а также работ и услуг по производству, использованию, обмену и изменению полезных свойств объектов недвижимости.

     С началом экономических реформ в  России начал развиваться новый  сектор экономики – рынок недвижимости. Понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. В связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которого признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и  сооружений и их обособленных частей – помещений.

     Согласно  статье 130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Як недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом может быть отнесено к недвижимым вещам и иное имущество.» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Определение проблемы 

         Недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно 

связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно. В  тоже время в  Российском законодательстве понятие 

    «недвижимость»  включает в себя как бы две составляющие:

      - недвижимость по природе (здания, земля, леса и т.д.);

      - недвижимость по закону - это  движимые по свое природе вещи, отнесенные к недвижимости по целесообразности распространения на них специального правового режима (воздушные и морские суда и др.).

     В моем случае оцениваемая недвижимость является недвижимостью по природе. Итак,  оцениваемая  недвижимость: нежилое помещение - пристройка, стены которой – кирпичные, состояние ее – среднее, находится в центре города.

                Права на объект принадлежат Мельниковой Анне Алексеевне.

                Дата оценки недвижимости – 01.12.2005 г.

                Цель оценки объекта – определение стоимости для залога.

              Вид стоимости недвижимости – залоговая стоимость (70 % от     

рыночной стоимости).

     Объектом  недвижимости является необорудованное нежилое помещение, площадь которого рассчитывается по формуле (1):

                                                        П_нп = 2*В,                                            (1)

    Где П_нп – площадь оцениваемого нежилого помещения, м2;

    В – номер варианта - № 12;

 П_нп = 2*12 = 24 (м²)

     Развитый  объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Улучшения – это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества – это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

     Понятие «недвижимое имущество» включает в себя, прежде всего, понятие материального (физического) объекта. Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и. т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

• Фиксированность местоположения. Недвижимость невозможно переместить, без нанесения данному объекту значительного ущерба.

• Уникальность. У конкретного объекта недвижимости не может быть абсолютного аналога.

• Долговечность и длительность создания объектов.
• Непотребляемость самого объекта недвижимости или его элементов.

     • Сложность.

• Необходимость государственной регистрации прав.

   Недвижимое имущество как товар — это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Поэтому важной особенностью недвижимости является то, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах – благо, товар и источник получения дохода.

   С экономической точки зрения недвижимость как товар имеет двойственную характеристику – приобретается либо сам объект, либо предоставленные им услуги. Сущность экономического понятия недвижимости заключается в ее стоимостном эквиваленте. Поэтому основными характеристиками недвижимости, интересующими экономиста, будут являться доходы от недвижимости и особенности получения доходов от недвижимости. Помимо всего прочего, недвижимость является надежным и эффективным объектом инвестиций.

     Общая классификация недвижимости.

2. По степени пригодности к эксплуатации различают:

• Пригодные (готовые) к эксплуатации объекты недвижимости;

• не пригодные к эксплуатации объекты (старые здания, незавершенные объекты недвижимости и др.).

2.  По видам собственности:

- частная,  государственная, муниципальная,  общественная, коллективная

         3. По степени специализации:

    - специализированная и неспециализированную недвижимость.

   Специализированная  недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем. Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос с учетом возможной модернизации, и с которой регулярно совершаются сделки на открытом рынке.

   4. Исходя из целей использования  недвижимости:

а) земельные участки в поселениях: 

• под жилье
• под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг
• под предприятия сельского хозяйства, обоому 
• под парки и озелененные пространства, водные объекты
• под инженерную и транспортную инфраструктуру  

б) земельные участки вне поселений:

• под дачное, садово-огородное использование;
• под жилую застройку;
• промышленного и иного специального назначения;
• сельскохозяйственного назначения;
• природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
• лесного фонда, водного фонда;
• участки недр;
• земли резерва.