Оценка объекта с целью определения его стоимости

 

1. Основные  факты и выводы.

1.1. Сопроводительное  письмо.

 

Малышева О.А.

 

Уважаемая Ольга Александровна!

 

По Вашему запросу  была произведена оценка объекта  с целью определения его стоимости.

Оценка была произведена  в соответствии с Федеральным  законом РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. № 145-ФЗ, Федеральными стандартами оценки (ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3), стандартами СМАО, а также с использованием Международных стандартов (МСО).

Если у Вас возникнут  какие – либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, общайтесь непосредственно с нами.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услугу.

 

 

ИП  Тюлеева В.А..

                                                                                                    

2. Итоговая величина стоимости объекта

 

На основании информации, полученной мной и проанализированной в отчете, я пришла к заключению, что рыночная  стоимость оцениваемого объекта составляет следующую величину, в том числе НДС: 

 

           1 728 000  (Один миллион семьсот двадцать восемь тысяч) рублей.

 

Оценщик                                                                  Тюлеева В.А.

 

1.3. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, находящуюся на 2 этаже шестиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу г. Саратов, ул. 2 Садовая, д. 28, кв. 25.   1.4. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке. №№ п/п Наименование Подходы     Затратный Сравнительный Доходный 11. Двухкомнатная  квартира 733 319 1 579 375 2 300 000                                                                                                                        2.Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Наименование Показатели Местоположение объекта: Г.Саратов, ул. 2 Садовая, д. 28, кв. 25. Собственник объекта: Малышева Ольга Александровна Реквизиты собственника: Паспорт 6399  212083 выдан 15.08.2000г. ОВД Кировского района г.Саратова Заказчик: Малышева Ольга Александровна Адрес заказчика: Г. Саратов, ул. 2 Садовая, д. 28, кв. 25 Исполнитель: Отдел оценки Фирма: ИП Тюлеева В.А. Сведения о членстве в саморегулируемых организациях:    Свидетельство  Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая  межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков" № 0001 от 28.06.2007г. Свидетельство Квалификация: Диплом ПП № 362538 от 18.07.2002г. МИПК при СПбТУ "Оценка бизнеса", выдан Тюлеева В.А. Свидетельство  о повышении квалификации рег. № 682/2004 НОУ "Институт профессиональной оценки" от 2004г. Страхование ответственности: Полис 19/07-088132  САК "Информстрах" № 19/07-088132 от 14.12.2007г. Срок действия - до 31.12.2011г. Место нахождение оценщика: Россия, г. Саратов, ул. Шелковичная  д.25.ком 510 Телефон/факс: (8452) 96-56-55 (г. Саратов) E-mail: tyuleeva.vika@yandex.ru 3. Постановка задания на оценку
Наименование	Показатели
Наименование объекта:	Двухкомнатная квартира
Местоположение объекта:	Г. Саратов, ул. 2 Садовая, д. 28, кв. 25.
Собственник объекта:	Малышева Ольга Александровна
Заказчик:	Малышева Ольга Александровна
Адрес заказчика:	Г. Саратов, ул. 2 Садовая, д. 28, кв. 25
Основание для проведения оценки:	Договор № 3003 от 26 сентября 2009 г.
Дата проведения оценки:	05.10.2011г.
Код услуг по оценке:	011300 Оценка жилых зданий
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости
Код цели оценки:	02 - купля-продажа, мена, 05 – залог
Оцениваемые права:	Полные права собственности
Задачи оценки:	Определение рыночной стоимости
Исполнитель:	Отдел оценки
Фирма:	ИП Тюлеева В.А.
Место нахождение оценщика:	Россия, г. Саратов, ул. Шелковичная д.25.ком 510
Телефон/факс:	(8452) 96-56-55 (г. Саратов)
E-mail:	tyuleeva.vika@yandex.ru
http://

 

 

 

 

                                                   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                               4. Содержание

1. Основные факторы и выводы………………………………………………..…………………………………………...2

1.1. Сопроводительное письмо………….………………………………………………………………..2

1.2. Итоговая величина стоимости объекта……………………… ……………………………………..2

1.3. Общая информация, идентифицирующая объект оценки……..…………………………………..2

1.4. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов оценки…………………………………………………………………………………………………………...…..2

2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике………………………………….……………………………………….3

3. Задания на оценку……………….……………………………………………….……………………………………….3

4. Содержание………………………………………………………………………………………………………………..5

5. Описание объекта оценки………………………………………………………………………………………………...6

5.1. Состав объекта оценки…………………………………………………..........................................................6

5.2. Информация о текущем использовании объекта……………………………………………………………6

5.3. Количественные и качественные характеристики объекта………..……………………………………….6

5.4.1. Характеристики объекта....………………………………………………………………………………….6

5.4.2 Местоположение объекта…..…………………………………………...........................................................6

5.5. Данные об осмотре…………………………………………………………………………………………….7

5.6. Данные бухгалтерского учета и отчетности………………….......................................................................7

5.8. Перечень использованных данных и документов…………………...……………………………………..7

6. Анализ рынка…………………………………………………………………..…………………………………………7

6.1. Краткая характеристика рынка…………………………................................................................................7

6.2.Анализ достаточности и достоверности использованной информации………………………………………………………………………………………………………………….8

6.3. Уровень социально-экономического развития региона……………............................................................5

6.4. Анализ рынка…………………………………………………………............................................................10

6.5. Анализ сегмента рынка……………………………………………...……………………………………11

6.6. Основные значения ценообразования……………………………….............................................12

6.7. Аналоги объекта. Обоснование выбора аналогов…………………............................................13

6.8. Основные выводы……………………………………………………………………………………….13

7. Анализ вариантов лучшего и наиболее эффективного использования………………………………………14

8. Описание процесса оценки…………………………………………………….................................................14

8.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки……………………………………..15

8.2. Определения вида стоимости…………………………………………............................................15

8.3. Основные понятия…………………………………………………...................................................16

8.4. Три подхода к оценке объекта…………………………………………………………………………16

9. Затратный подход ……………………………..………………………………….............................................16

9.1 Общая характеристика затратного подхода…………………………….........................................16

9.2 Основные этапы оценки объекта…………………..……………...................................................16

9.3 Оценка улучшений затратным подходом………………………………........................................17

9.4 Расчет восстановительной стоимости улучшений………….…………........................................18

9.5 Расчет индексов…………………………………………….……………..........................................18

9.6 Определение физического износа улучшений…………………….………………………….…………..18

9.7 Функциональный износ………………………………………….…………………………………………19

9.8 Внешний износ…………………………………………………………............................................20

9.9 Общий износ……………………………………………………......................................................20

9.10 Рыночная стоимость объекта по затратному подходу………………......................................20

10. Сравнительный подход…………………………………………………….….............................................20

10.1 Анализ рынка…………………………………………………………………………………………..20

10.2 Подбор аналогов……………………………………………………….........................................20

10.3 Определение единиц сравнения……………………………………………………………………..20

10.4 Выделение элементов сравнения…………………………………………………………………….21

10.5 Корректировка стоимости единиц сравнения по элементам                                            сравнения……………………………………………………………………............................................21

10.6 Применение мультипликаторов……………………………………………………………………..22

10.7 Согласование……………………………………………………...................................................23

11. Доходный подход…………………………………………………………….………………………………..23

11.1 Определение размера дополнительных затрат……………………..…………………………….23

11.2 Определение срока использования объекта……………………….……………………………….23

11.3 Определение стоимости объекта на момент окончания срока использования объекта………………………………………………………………………………………………………24

11.4. Анализ и прогноз доходов…………………………………….………………………………….24

11.5 Анализ и прогноз расходов……………………………………….……………………………….25

11.6 Определение чистого операционного дохода…………………….…………………….………25

11.7 Формирование денежного потока……………………………….………26

11.8 Определение ставки дисконтирования……………………….………...26

11.9 Выбор метода расчета текущей стоимости……………….…………..27

11.10 Расчет текущей стоимости доходов……………….…………………27

12. Согласование и обобщение результатов……………………………………...….28

13. Применяемые стандарты оценочной деятельности………………………..…...28

14. Используемая информация…………………………………………………….…28

15. Декларация оценщика…………………………………………………………….29

16. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки……………………………………………………………….………………….29

17. Расчетная часть……………………………………………………………….……30

18. Приложения………………………………………………………………………..45

 

 

                                                                                5. Описание объекта.

 

5.1. Состав объекта оценки.

Объект представляет собой двухкомнатную квартиру на 2 этаже 6 этажного кирпичного жилого дома общей площадью 63,3 кв. м.

 5.2. Информация о текущем использовании объекта.

Показатели	Описание
Текущее использование  объекта	Жилое

                            

                                              5.3. Количественные и качественные характеристики объекта.

 

Данные о количественных и качественных характеристиках объекта указаны в приложении.

               

                                             5.4. Правовое положение объекта.

 

Наименование	Описание
Правоустанавливающие  документы на улучшения	Свидетельство о государственной  регистрации права серия 64АБ 07 №266477
Право собственности  на улучшения	Малышева О.А.

 

5.5. Местоположение объекта

 

Наименование	Описание
Населенный пункт, его характеристика	Г. Саратов, областной центр
Месторасположение объекта  в населенном пункте	В спальном районе
Престижность района, в котором расположен объект	Средней Престижности
Характеристика окружения  объекта	Жилые дома, автостоянка, магазин «Магнит»
Расположение объекта	На 2 этаже 6 этажного дома
Характеристика улицы, на которой расположен объект	Твердое асфальтное покрытие; сост. хорошее, достаточно оживленное.
Расположение относительно транспортных магистралей (общественный транспорт)	До транспортного узла 100 м.
Характеристика соседей	Жилые дома, автостоянка, магазин «Магнит»
Наличие двора	Есть
Возможность парковки	Есть

            На основании приведенного анализа можно сделать следующие выводы о месте расположения объекта и о влиянии этого фактора на стоимость объекта.