Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

1) На местоположение до ± 20 % (в зависимости от категории престижности местоположения по отношению к наиболее большого потока людей);

2) На материал стен ±  5 %;

3) На этажность ± 10 %;

4) На подъездные пути ± 5 %;

5) На интерьер ±10 %;

6) На косметический ремонт ± 5 %;

7) На ликвидность ± 20 %;

8) На косметический ремонт ± 5%;

9) На тип канализации ± 5%;

10) На тип отопления ± 10%;

    Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта по методу сравнительного анализа продаж представлен в таблице 14.

2.5.1. Таблица сравниваемых объектов

Таблица 13.

Таблица 14.

Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки определенная рыночным подходом составляет: 397 919 (триста девяноста семь девятьсот девятнадцать) рублей.

2.5.2. Объяснение корректировок

   В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировки по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору.

Корректировка на условия продажи – поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке недвижимости, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на подобные объекты на 5%. Это касается и цены спроса, продажа объекта происходит по более высоким ценам.

Корректировка на имущественные права – данной корректировки не требует ни один аналог, так как все они перешли на праве собственности.

Корректировка на условия платежа - данной корректировки не требует ни один аналог, так как  условия платежа рыночные.

Корректировка на условия финансирования - данной корректировки не требует ни один аналог, так как предполагается, что все аналоги покупатели приобретут за собственные средства единым денежным платежом.

Корректировка на дату продажи/предложения – данная корректировка учитывает изменения рыночных условий с течением времени, т.е. с даты публичной оферты (или продажи) объектов аналогов по дату оценки и основывается на подтвержденных аналитических данных об изменении рыночных цен на рынке недвижимости за определенный период времени. Анализируя рынок недвижимости объектов недвижимости жилого назначения можно прийти к выводу, что средняя стоимость данных помещений в период с февраля 2010 года по март 2010 года не потерпела существенных изменений. Таким образом, оценщик, при подборе аналогов для оцениваемых объектов, основываясь на данных по предложению объектов к моменту составления отчета, принимал соответствующие корректировки на дату предложения объекта, равные единице.

Корректировка на местоположение в пределах Пермского края - данной корректировки не требует ни один аналог, так как все объекты-аналоги расположены в г. Оса.

Корректировка на местоположение в пределах города – значительным фактором инвестиционной привлекательности, влияющим на возможную рентабельность объекта, следовательно, и на рыночную стоимость является месторасположение объекта относительно центральной части города, окружающая инфраструктура, транспортная доступность (ее степень), подъездные пути и возможность парковки (наличие стоянки или парковки), рассматриваемые с позиции назначения объекта. Корректировка для аналога №3 не требуется, так как объект расположен на окраине города как и объект оценки, а корректировка для аналогов №1 и №2 корректировка составляет

-5%, так как оцениваемый объект расположен на окраине, а данные аналоги во 2-м Микрорайоне г. Оса.

Корректировка на материал стен - данной корректировки не требует ни один аналог, так как стены оцениваемого объекта и всех объектов-аналогов – брусчатые.

Корректировка на физическое состояние жилого дома - данной корректировки не требует ни один аналог.

Корректировка на  этаж/этажность - данной корректировки не требует ни один аналог, объекты жилой недвижимости (квартиры), расположены на первом и последнем этажах жилого дома, менее востребованы.

Корректировка на отделку помещений - данной корректировки не требует ни один аналог, так как отделка помещений оцениваемого объекта и всех объектов-аналогов – простая.

Корректировка на назначение помещений - данной корректировки не требует ни один аналог, так как все объекты-аналоги, как и оцениваемый объект относятся к жилой недвижимости.

Корректировка на тип отопления - данной корректировки не требует ни один аналог, так как тип отопления – печное, но аналог №2 отличается от оцениваемого объекта, поскольку имеет центральное отопление, а отсюда корректировка аналога №2 составит -10%.

Корректировка на водоснабжение - данной корректировки не требует ни один аналог, так как все объекты-аналоги, как и оцениваемый объект, имеют центральное водоснабжение.

Корректировка на канализацию – данной корректировки не требует аналог №3, так как система канализации - выгребная яма, так же как и у оцениваемого объекта, а объекты-аналоги № 1 и № 2 имеют корректировку

-5, так как имеют центральную систему канализации.

Корректировка на подъездные пути - данной корректировки не требует ни один аналог.

Корректировка на ремонт - данной корректировки не требует аналог №1, так как сделан косметический ремонт, так же как и у оцениваемого объекта, однако аналоги № 2, 3 имеют корректировку +5, так как ремонт не сделан.

   Вывод: рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, определенная сравнительным подходом по состоянию на 01.03.2010 года, составляет без учета НДС:

Таблица 15.

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом

2.6. Обоснование отказа от определения рыночной стоимости доходным подходом

     Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

  Доходный подход − это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.   

   Сдаваемое в аренду имущество приносит собственнику гарантированный рентный доход. На развитых рынках этот доход может быть дисконтирован по присущей данному сегменту рынка ставке дисконта или капитализирован по ставке капитализации. Обе эти ставки учитывают связанные с коммерческой эксплуатацией объекта инвестиционные риски. [12;30]

      Доходный подход считается довольно надежным подходом определения рыночной стоимости, но обладает целым рядом допущений и неточностей. Наиболее сложной проблемой является определение действительного валового дохода, поскольку его получение зависит от рационального управления объектом, определение риска от вложения в недвижимость, а главное, что расчеты построены на прогнозируемых исходных данных, которые будут в реальных условиях с течением времени изменяться. Как показал опыт анализа рынка доходной недвижимости, степень доходности, то есть способность недвижимости приносить доход от эксплуатации владельцу в наибольшей степени является отправной точкой для формирования цены сделки.   В данной курсовой работе объектом оценки является объект гражданской недвижимости рынка жилья. Несмотря на достаточно высокий спрос на аренду жилья, сдача в аренду жилья не является доходной деятельностью в виду длительных сроков окупаемости, за исключением сферы приобретения ликвидных объектов жилья с целью придания нового качества (обычно, «под ключ») и дальнейшей сдачи в управление управляющей или отделу управления риэлтерской компании. [15]

   Учитывая вышесказанное, применение доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки в данном случае, по мнению автора, не целесообразно.

2.7. Согласование результатов исследования

     Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой  стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько  существенно они отражают объективное состояние рынка.