Методы определения стоимости объекта недвижимости

1. Методы определения стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов
1. Затратный подход

Затратный подход предусматривает  оценку полного воспроизводства  или стоимости полного замещения  оцениваемого объекта недвижимости за вычетом стоимости физического, морального и экономического износа. К полученной величине добавляют рыночную стоимость земельного участка как незастроенного.

Важным и сложным моментом затратного подхода является определение  износа. Известно, что износ –  это утрата полезности и стоимости  объекта недвижимости независимо от причин, ее вызвавших.

При затратном подходе  к оценке недвижимости используются следующие методы оценки:

• балансовой стоимости;
• восстановительной стоимости;
• замещения.

Метод балансовой стоимости (МБС) используется для определения  оценочной стоимости объекта  недвижимости, например имущественного комплекса предприятия, исключительно на  данных его баланса.

В состав оцениваемого имущества  предприятия включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы. При этом для объектов недвижимости:

• определение стоимости основных средств осуществляется по остаточной стоимости, исчисленной по данным бухгалтерского учета на момент оценки исходя из норм амортизации основных средств;
• объекты незавершенного строительства и неустановленное оборудование оцениваются по балансовой стоимости.

Одна из модификаций метода индексированной балансовой стоимости (МИБС) основывается на использовании  аналогичных положений МБС. Однако отдельные статьи баланса пересчитываются  в соответствии с заданными индексами.

Преимущества метода индексированной  балансовой стоимости по сравнению  с методом балансовой стоимости  проявляются за счет процедур индексации в условиях ценовой нестабильности (например, в условиях инфляции, устойчивых тенденциях изменения валютных курсов), когда оценка в старых ценах не соответствует действующим ценам  и условиям.

В методе балансовой стоимости  не учитываются реальный, фактический  износ и моральный износ фондов (амортизация начисляется по нормативам). Главный недостаток метода балансовой стоимости  - оценка материальных активов  в старых ценах, существовавших в  момент приобретения активов. Хотя в  методе индексированной балансовой стоимости и осуществляется определенная индексация (как переоценка стоимости  отдельных видов основных средств  в соответствии с ростом цен на них), эта индексация проводится усреднено.

Метод восстановительной  стоимости (МВС), так же как и методы балансовой стоимости, является затратным, ориентированным на объемы ранее  произведенных затрат на создание объекта  оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками метода балансовой стоимости.

Оценка по схеме метода восстановительной стоимости включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитываются текущий уровень  цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимаются  в расчет также затраты, связанные  с подготовкой персонала. Практически  при применении метода восстановительной  стоимости производятся полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства  и обеспечения хозяйственной  деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме метода восстановительной стоимости непосредственно «восстанавливает» данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

Следует также обратить внимание на происходящие изменения остаточной стоимости объекта оценки в связи  не только с физическим, но и с  моральным износом.

Метод замещения (МЗ) по своему содержанию идентичен представленному  выше методу восстановительной стоимости. Различие состоит в том, что в  методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному  назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом  в направлении учета современных  требований и технологических возможностей. Таким образом, если в методах  восстановительной стоимости ведут  стоимостные вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах  замещения работают с замещающими  их функциональными копиями.

Затратный подход предусматривает  следующий алгоритм расчетов (рис.1).

 

 

Рис.1 Общий алгоритм расчетов при затратном подходе

 

Рассмотрим все составляющие, необходимые при расчете общей  стоимости объекта недвижимости при затратном подходе. Восстановительная стоимость (стоимость замещения) определяется следующими основными методами:

• стоимостной метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен 1984 г. к текущим ценам, рекомендованным региональными центрами по ценообразованию в строительстве;
• ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат;
• модульный метод оценки стоимости заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули): земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия и т.д. Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации;
• метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ;
• метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов объекта недвижимости и умножения их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, кровля, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда. Укрупненные показатели могут рассчитываться на 1 м³, 1 м², 1 пог. м, 1 нормо-ч.;
• метод количественного обследования заключается в составлении пообъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводимого, т.е. как если бы он строился вновь. Смета для оцениваемого объекта составляется с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы и необходимой документации. Обычно косвенные затраты составляют 10-15 % от региональной стоимости строительства.

Износ в оценочной деятельности при использовании затратного подхода  принимается как основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. Учет износа объекта выступает в  виде корректировки стоимости вновь  воспроизводимого здания (с помощью  затратного подхода) при определении  текущей стоимости оцениваемого объекта.

Добавление стоимости  земли к стоимости замещения  – это чисто математическая операция, основанная на сложении стоимости земли  со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной  стоимости объекта.

Оценка рыночной стоимости  участка, на котором находится объект недвижимости, включает обследование:

• прав собственности на земельный участок;
• физических характеристик земельного участка;
• данных о взаимосвязи земельного участка;
• экономических факторов, характеризующих оцениваемый участок.

Источниками этой информации могут быть городские, районные земельные  комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками; ипотечные  кредитные организации, оценочные  и риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

При оценке объектов недвижимости с позиции затратного подхода  во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых  для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости  уникальных объектов с ограниченным рынком.

 

2. Сравнительный подход

Сравнительный подход основан  на анализе рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легкодоступной для  оценщика рыночной информации и позволяет  получить простое, логически обоснованное суждение о цене объекта недвижимости.

Этот  подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров  или услуг схожей пригодности  тот из них, который имеет самую  низкую цену, пользуется наибольшим спросом  и имеет самое широкое распространение.

Цены индивидуальных продаж часто отличаются от рыночной нормы  цен из-за мотивации участников сделки, условий их осведомленности и  условий сделки. Однако в подавляющем  большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Когда  имеется информация по достаточному количеству сопоставимых продаж и предложений  на продажу для данного рынка, то легко определить ценовые тенденции, служащие лучшим индикатором рыночной стоимости объектов недвижимости.

Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и  базируется на прямом использовании  имеющийся ценовой информации о  ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях. Главным преимуществом этого метода при полном соблюдении правил сравнения, являются его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда говорят о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.

Однако главное преимущество метода сравнения одновременно порождает  и главную проблему этого метода: наличие достаточной информации – представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке  недвижимости, подобным намечаемой для  объекта оценки и в подобных условиях.

Идея метода сравнения  состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта – это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке  в идентичных условиях сделки и в  ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности  обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

Основная сложность применения метода сравнений состоит в недостаточности  точной информации: база прецедентов, число проведенных сделок с объектами  недвижимости невелики, к тому же реально  отсутствуют полностью идентичные объекты.

При использовании сравнительного подхода сначала подбирают объект недвижимости, аналогичный оцениваемому, с известной рыночной ценой; после сравнения их техническо-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам, возникает необходимость корректировки цен продажи объектов сопоставления (рис. 2).

 

 

 

 

 

 

Рис. 2 Общий алгоритм применения сравнительного метода при оценке объектов недвижимости

 

Рассмотрим последовательно  основные операции расчета:

• Сбор сравнительных данных. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. Обязательно должны присутствовать информация о стоимости 1 м² площади объекта, даты сделки, местонахождения объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.
• Изучение сделок. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли никакие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Оценщик должен проверить достоверность информации о сделке и условиях продажи.
• Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы внести поправки при анализе данных.
• Корректировка различай по сопоставимым объектам недвижимости. Исходя из объективных условий и собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в той ил иной форме.

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости, определенная этим методом равна среднеквадратичной цене аналогичного объекта с поправками, учитывающими его отличие от оцениваемого объекта:

(1)

где    Ц_п – продажная цена аналогичного объекта;

         – сумма поправочных корректировок.

• Вынесение решения о стоимости объекта недвижимости. На основании результатов, полученных на предыдущем этапе, вычисляется стоимость объекта недвижимости путем нахождения среднего арифметического итого, полученных по каждому из сопоставимых объектов, с помощью корректировок.

Сравнительный подход для  определения стоимости объекта  недвижимости основан на реалиях  купли-продажи аналогичных заданий  или сооружений. Этот подход дает весьма точные результаты при определении  стоимости, однако его применимость ограничена в регионах со слабо развитым рынком недвижимости.

 

3. Доходный подход

Доходный подход в отличие от сравнительного и затратного направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. При применении доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект недвижимости в будущем при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта недвижимости при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости. К недостаткам данного подхода относится построение всех расчетов на основе прогнозных данных и предварительных заключений эксперта.

Доходный подход заключается  в перерасчете потоков будущих  доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании  доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций:

• Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам организации за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. При этом определяется потенциальный и действительный валовой доход.
• Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта и обеспечивающие получение валового дохода, которые отражены в балансе организации.
• Определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя. В чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационных отчислений.
• Оценка и мультипликатор гудвилл.  Гудвилл определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса». Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл– это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов. Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.
• Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы капитализации доходов (прямой капитализации), дисконтированных денежных потоков и техники остатка.