Определение рыночной стоимости недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Нижегородский  государственный  архитектурно-строительный университет»  
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине

«Оценка недвижимости»

(13 вариант) 
 
 
 
 
 
 

Выполнил 

студент группы

МО 439/2                                                                                                               /Борисевич Е.А./                                                                                                                
 
 

Проверил                                                                                                       /Овчинников П.А./ 
 

Н. Новгород

2011 год 

Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

      В связи с тем, что недвижимость, так же как и движимые объекты, можно продавать и покупать, необходимо оценивать ее стоимость в эквивалентных единицах, то есть произвести оценочную деятельность.

      Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

      Оценка  недвижимости требует высокой квалификации оценщика, понимания им принципов  и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка, знания соответствующего законодательства.

      Степень правильности оценки недвижимого имущества  во многом определяется выбором метода или методов его оценки. В настоящее время разработано три основных метода определения стоимости недвижимости:

1. Затратный метод – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.
2. Сравнительный метод – оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты.
3. Доходный метод - способ оценки приносящей доход недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

      Обычно  для более точной оценки стоимости объекта используют сочетание всех трех методов определения, а определенные альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнения результатов оценки.

      В настоящей работе предполагается рассмотреть  все три подхода к оценке стоимости  имущества путем расчета в соответствии с заданным вариантом.  
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Определение рыночной стоимости  коттеджа путем анализа  парного набора данных (13 вариант)

      Определить  рыночную стоимость коттеджа площадью 145 м², расположенного на земельном участке площадью 11 600 м².

      Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

      Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены табл. 1.

      Таблица 1

      Исходные  данные

 

      Как видно из исходных данных, объекты  сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

      Величина  корректировки  по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи  объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи  по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2 900 руб. для 1-го объекта и 8 700 руб. для 2-го объекта.

      Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.

      Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В данном случае 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

      (75 400 – 66 700) / 66 700 = 0,13, или на 13 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 13 %.

      Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

      В ряду объектов сравнения различия в  размерах представлены разным количеством  комнат и разной площадью дома и  участка. Причем участку площадью 14 500 м² соответствует дом площадью 180 м² с 9 комнатами, а участку площадью 11 600 м² соответствует дом площадью 145 м² с 7 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

      84 100 – 75 400 = 8 700 руб.

      Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

      75 371 – 71 190 = 4 181 руб.

      Для определения величины корректировки  на наличие законченного подвала  необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:

      91 756 – 84 100 = 7656 руб.

      Результаты  выполненных корректировок приведены  в табл. 2. Для каждого объекта  сравнения получена скорректированная  цена.

      Таблица 2

      Определение скорректированной  цены

 

      Окончание табл. 2

 

      В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

      Результаты  анализа сведены в табл. 3.

      Таблица 3

      Анализ  полученных данных

      Окончание табл. 3

 

      В рассматриваемом примере имеем  очень узкий диапазон цен продажи  – от 78 846 руб. до 78 875 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта – 78 846 руб.