Оценка стоимости недвижимости

2. Рекомендации  по увеличению рыночной стоимости

     Стоимость недвижимости компании определяется ее дисконтированными будущими денежными  потоками, и новая стоимость создается  лишь тогда, когда компании получают такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала. Управление стоимостью еще углубляет эти концепции, так как в такой системе  управления именно на них строится весь механизм принятия крупных стратегических и оперативных решений. Правильно  налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента  направлены к одной общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс  принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

     Для оцениваемого объекта управление стоимостью сводится к более эффективному использованию  имеющихся площадей.

     Оцениваемое здание имеет чердак общей площадью 328,2 м², который в настоящее время частично используется как склад канцелярских принадлежностей. С одной стороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать это помещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширением сотрудничества Пермских предприятий с иногородними и иностранными компаниями значительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс».

     Стоимость мероприятий по реконструкции мансарды представлена в Таблице 13. 

     Таблица 13 - Смета расходов на реконструкцию мансарды

     Для финансирования этих работ предполагается использовать кредит на следующих условиях:

• Сумма кредита – 5.250.000 руб.
• Процентная ставка – 14% в год;
• Срок кредитования – 1 год;
• Обеспечение – оцениваемый объект недвижимости;
• Условия погашения кредита – ежеквартальная выплата процентов и основной суммы долга равными долями, т.е. по 1.866.506 руб. в конце каждого квартала.

     Как уже отмечалось, гостиница будет  состоять из 14 двухместных номеров  класса «люкс». Стоимость проживания в таком номере в калужских  гостиницах колеблется от 1400 руб. до 2500 руб. в сутки. Для расчетов принимается  значение 1600 руб., поскольку оцениваемый  объект находится вблизи от центра города, но изначально данное здание не предназначено для гостиничного бизнеса, что создает определенные неудобства для клиентов.

     Инвестиционный  горизонт установлен на 1 год, так как  нет объективных оснований полагать, что оцениваемый объект недвижимости не будет продан по истечении этого  срока.

     Движение  денежных средств представлено в  Таблице 14.

     Таблица 14 - Движение денежных средств в руб.

     Основную  статью доходов составляет гостиничный  бизнес. При этом важно подчеркнуть, что при избыточном спросе на этот вид услуг объективных причин низкой наполняемости номеров не выявлено.

     Чтобы определить, насколько увеличится текущая  рыночная стоимость оцениваемого объекта  в результате проведения рекомендуемых  мероприятий, целесообразно воспользоваться  коэффициентом капитализации, применявшемся  в рамках доходного подхода. Это  обусловлено тем, что данный проект является инвестиционным, т.е. ориентированным, прежде всего, на получение дохода.

     Следовательно, прирост текущей рыночной стоимости  объекта оценки составит:

     1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (руб.) (Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) без учета НДС. 
 

     Список  используемой литературы:

1. Горемыкин В.А. "Экономика недвижимости", Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002г.

2. Журнал (№6) " Жилищное строительство" - Москва, 2008г.

3.Гришаев СП. "Ваше право собственности на жилой дом или квартиру", М.,2000

4."Законодательные основы риэлтерской деятельности", М.,2009

5. Калачева С.А. "Арендные сделки", М., 2005
6. Коган Э.Э. "Правовые основы лизинга ", "ЭКО", 2009; №3

7.Лаврухин О. "Рынок недвижимости ", "Бизнес ", 2006; №11

8.Павлов П. "Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество ", "Российская юстиция ", 2007; №5

9."Сделки с недвижимостью", Библиотечка "Российской газеты", 2004; №20

10.Суханов Е. "Сделки с недвижимостью", "Экономика и жизнь", 2007 №21

11.Филатов А.А. "Лизинг: правовые аспекты", "Деньги и кредит",2010; №8