Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере гостиницы

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере гостиницы

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1 Рынок недвижимости и принципы его оценки

1.1 Особенности рынка недвижимости

1.2 Принципы и цели оценки недвижимости

2 Методика оценки коммерческой недвижимости

2.1 Гостиницы как объект оценки

2.2 Подходы к оценке гостиниц

2.2.1 Доходный подход в оценке гостиниц

2.2.2 Сравнительный подход в оценке гостиниц

2.2.3 Затратный подход в оценке гостиниц

3 Проблемы использования подходов в оценке стоимости гостиниц

Заключение

Список использованных источников

Введение

Ускоренное экономическое развитие и формирование  строительного рынка, постоянное совершенствование законодательства в сторону регулирования прав собственности – все это является причиной, по которой недвижимость является сегодня самым ликвидным активом. Одним из важных условий успешного развития рынка в целом является независимая оценка недвижимости – поскольку она не только выступает «обязательной» сопровождающей при страховых и других сделках, но и позволяет верно оценить инвестиционный потенциал того или иного предложения.

Оценка недвижимости это определение стоимости (зачастую – только рыночной) имущественного права собственности, права владения и аренды на недвижимость.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Гостиничная недвижимость периодически становится объектом различного рода операций – сделок купли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Для этого требуется установить предполагаемую рыночную стоимость объекта, основываясь на существующих профессиональных методах и подходах. Гостиницы – это определенный тип недвижимости, при котором эксплуатация объекта напрямую связана с самой собственностью, поэтому при оценке их бывает сложно разграничить.

Актуальность выбранной темы курсовой работы определена тем, что оценка гостиниц представляет собой трудоемкий процесс, при котором необходимо прибегать к помощи специалистов со знанием всевозможных ценообразующих факторов.

В связи с актуальностью темы работы, целью работы является выявление особенностей оценки коммерческой недвижимости на примере гостиниц.

Задачами курсовой работы являются:

- рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости;

- изучение методики сравнительного, затратного и доходного подходов в оценке гостиниц;

- выявление особенностей в применении подходов к оценке гостиниц.

Объектом исследования является гостиничная недвижимость, предметом – методика оценки гостиниц.

Теоретическую основу работы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, А.Г. Грязновой, Н.Н. Кузьминова, Н.Е. Симионовой, Е.И. Тарасевича и др.

1 Рынок недвижимости и принципы его оценки

1.1 Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость – это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода.

Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

- товар;

- формирование цены;

- способы финансирования сделки;

- степень ликвидности;

- баланс спроса и предложения;

- число потенциальных покупателей;

- информированность участников сделки;

- методы регулирования;

- надежность прогнозирования рыночной ситуации.3

Основными параметрами сравнения могут выступать следующие категории:

1) Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.;

2) Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность;

3) Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости;

4) Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка;

5) Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро;

5) Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.;

6) Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке;

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

- покупатели;

- продавцы;

- арендаторы;

- арендодатели;

- кредитные учреждения;

- заемщики;

- девелоперы;

- строители;

- менеджеры;

- владельцы;

- инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Само существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.

1.2 Принципы и цели оценки недвижимости

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Целью оценки является определение стоимости недвижимости, вид которой определяется в задании на оценку. Согласно ФСО № 2 используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-  объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

-  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-  платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.