Сравнительный анализ подходов и методов оценки стоимости недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Сравнительный анализ подходов и  методов оценки стоимости  недвижимости.

Для оценки недвижимости используют несколько  подходов:

• затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,
• рыночный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,
• доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

     Затратный подход к оценке недвижимости

  

   

 
 

Методы  оценки недвижимости

     Практических методов оценки существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому.

     Профессиональный  оценщик особенно нужен тогда, когда  вы собираетесь иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости, передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря юридическим  языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика является официальным  документом. Есть также собственники, прибегающие к услугам оценщиков, для уточнения стоимости принадлежащей  им недвижимости.

     Одна  беда – официальная  оценка недвижимости вряд ли окажет воздействие на Вашего потенциального покупателя – физическое лицо. Более того, если вы получили такой документ и ни на шаг не отступите от объявленной там цены, вас ждет разочарование и потеря времени. Ведь рынок недвижимости хоть и не восточный базар, а все же торг любит.

     Риэлтор. Здесь возможны несколько вариантов:

• вызов риэлтора на объект;
• оценка по телефону;
• оценка квартиры он-лайн с помощью специальных программ на специализированных сайтах.

     Оценка  недвижимости по первому варианту может показаться аналогичным варианту с профессиональным оценщиком. Однако здесь есть два нюанса: во-первых, риэлтор не дает официальных бумаг. Во-вторых, очень многое зависит от квалификации риэлтора, с чем в России наблюдается настоящая беда. Риэлторские агентства, как правило, не особо заботятся о качестве своего персонала. Туда идут и студенты и домохозяйки, не имеющие ни юридической, ни практической подготовки. Как правило, они работают практически только за проценты от сделки, что-то вроде пресловутых «прямых продаж» и агентству не очень выгодно вкладываться в тщательный отбор и подготовку персонала. Вам повезет, если попадется опытный человек, в противном случае неправильная оценка недвижимости приведет к простою объекта на рынке, потери времени и денег.

     Телефонный и он-лайн варианты схожи между собой. Оценка недвижимости заключается в том, что вы берете телефон и обзваниваете агентства, или кликаете на сайте по окошечкам, -  кажется, чего проще? Однако здесь есть свои минусы, и главный из которых – весьма приблизительная усредненная цена на выходе. Кроме того, расхождение между оценками разных контор может доходить до половины и более стоимости объекта недвижимости! Ведь ваш визави на другом конце провода оценивает по усредненной стоимости квадратного метра в том или ином районе. Программы на сайтах делают тоже самое, внося некоторые поправки в соответствии с тем функционалом, который в него заложили создатели, – суть те же риэлторы.

     Ну  и третий вариант. Оценка недвижимости здесь - в умении читать и считать рыночные показатели. Не надо никому платить, за исключением магазина на углу за покупку изданий по недвижимости. Или вовсе, используя Интернет и базы данных объявлений. В соответствии с наукой статистикой, которую многие несправедливо считают продажной дамой, главное здесь – обеспечить наибольшую выборку. Чем больше выборка – тем точнее результат. Теперь о том, из чего складывается цена на вашу недвижимость – о параметрах оценки.

Параметры оценки недвижимости

     Первое, о чем следует сказать –  это документы. Юридический параметр «чистоты» недвижимости стоит на первом месте. Любая оценка недвижимости должна начинаться с изучения соответствующих  документов. Без них вы не сможете ни продать, ни купить ни один объект. Свидетельство о праве собственности, выдаваемое соответствующим органом Федеральной регистрационной службы – своеобразный «венец» правоустанавливающих (договор купли-продажи, дарения, решения суда и пр.) и иных документов на недвижимость.

     Недвижимость, чистая юридически (в ней никто  не зарегистрирован) и физически (в  ней никто не живет) оценивается  дороже, чем так называемый альтернативный вариант.  Т.е. это тогда, когда владельцы ждут покупателя, чтобы после сделки освободить (выписаться и съехать) квартиру или иное жилье. В кризис это особенно актуально, так как при падении доходов населения и сжатия денежной массы, на рынке выстраиваются огромные «альтернативные цепочки», своим концом никак не могущие нащупать конечного покупателя с полной денежной суммой для покупки недвижимости.

     Кроме того, недвижимость не раз перешедшая из рук в руки за последнее время  оценивается дешевле, чем недвижимость с первичными правоустанавливающими  документами (приватизация, покупка  новостройки и т.д.), т.к. меньше риск «нарваться» на иск третьих лиц, могущих оспорить те или иные сделки или юридические акты (наследство, дарение и т.п.)

     Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет нескольких владельцев), и объектов, обремененных правами третьих лиц, предусматривается индивидуальная оценка недвижимости.

     Если  оценка недвижимости привела вас  к выводам о каких-либо юридическим "подводным камням", в данном объекте, или вам просто подозрительны документы на объект предстоящей покупки, то лучше всего нанять для юридического сопровождения сделки независимого юриста. В любом случае, следует хотя бы показать документы профессионалам. Но, внимание! Речь идет о профессиональных юристах, а не риэлторах!

     Теперь  о роли технических параметров в оценке недвижимости.

     Местоположение  объекта недвижимости – главный  критерий. Причем основной фактор, влияющий на стоимость – даже не экологические  и инфраструктурные показатели, а  сложившаяся престижность района.

     На  втором месте – инфраструктура: метро, железная дорога, садики, школы, магазины. Для загородной недвижимости ко всему прочему доступ к коммуникациям: электросети, водопроводы, канализация  и газ.

     Вообще  оценка загородной недвижимости - дело довольно трудное. И если в «загородке» наиболее существенен субъективный фактор, то городские квартиры гораздо лучше поддаются формализации благодаря тому, что большинство многоквартирных домов построены по типовым проектам и с использованием определенного основного строительного материала.

     Кирпичные дома строили всегда - дореволюционное жилье, как правило, индивидуально и престижно, однако оценка недвижимости в кирпичных домах индивидуальна в зависимости от состояния коммуникаций, наличия ремонта и общего состояния. «Сталинки»  (тридцатые – первая половина 50-х) одни из самых популярных в классе «кирпича».

     «Хрущевки» - пятиэтажки. Что и говорить, вместе с «архитектурными излишествами» это жилье, как правило, лишено и удобства для проживания, и, соответсвенно, престижности. «Хрущевки» - дявятиэтажки не далеко ушли от своих пятиэтажных собратьев, - низкие потолки, микроскопические кухни и прихожие: все это – жирный минус даже в престижном центре.

     Улучшать  быт советских людей начали в  середине семидесятых, и тогда же появился термин «улучшенная планировка». Панельные дома до сих пор остаются наиболее популярным вариантом, особенно построенные в пост-советский период, в высотных домах и достаточно большой площади.

     90-е  принесли не только наиболее  широкий метраж, но и самый  дорогой и престижный тип многоквартирного  дома – монолит. Свободная планировка дает большой простор фантазии в планировании и отделке жилища. Плюсами являются: парковочные места, охрана подъезда или всей территории дома и двора. «Распашонки», то есть квартиры, которые выходят окнами на разные стороны дома, ценятся выше. Торцевые, с линейным расположением комнат – ниже. Оценка недвижимости в монолитных домах наиболее проста ввиду наименьшего количества факторов, влияющих на стоимость квартиры.

     Параметры, которые в равной степени влияют на все типы домов: несмотря на бурное развития цифровой связи, по-прежнему наличие телефона повышает стоимость квартиры. Вид из окон, тип горячего водоснабжения, изолированность комнат, наличие балкона или лоджии  - это коэффициенты напрямую влияющие на стоимость.

     В заключение скажу о том как оценка недвижимости может быть подвержена влиянию снитарно - технического состояния квартиры. Если полностью «убитая», требующая капитального ремонта квартира, существенно падает в цене по сравнению с аналогичными, то дорогой евроремонт никогда не окупает вложенных в него денег. Так что не стоит перед продажей вкладывать деньги в супер - ремонт – ваших трудов не оценят. А вот «подшаманить» до свеженькой чистоты следовало бы. Покупателю психологически проще решиться на покупку чистой и свежей квартиры.  

Задача  1. Определить текущую стоимость  потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 350 тыс. руб., затем он увеличится на 100 тыс. руб. и сохранится в течение 3 лет. Ставка дисконтирования - 12%.

Решение:

Рассчитаем  текущую стоимость арендной платы  за первые 4 года :

350(PVA)4 12% = 350*3.037= 1062.95 тыс.руб

Определим текущую стоимость арендной платы  за следующие 3 года. Фактор текущей стоимости аннуитета в этом случае будет равен разности факторов. соответствующих рыночному и начальному периоду возникновения изменений суммы арендной платы по отношению к текущему, т.е. нулевому периоду повышенная арендная плата поступала с конца 4 ого по конец 7-ого года, следовательно в расчетах должны быть использованы факторы-3.037 и 4.564 :

350(PVA)7-4 12% = 350*(4.564-3.037) = 534.45тыс.руб