Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Структурная перестройка  российской экономики, начавшаяся в  начале 1990-годов, создала предпосылки  для формирования рыночных отношений  во всех сферах хозяйственной деятельности.

Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных  владельцев прав собственности сначала  на объекты жилищного, а затем  общественного и промышленного  назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца ХХ века товара - недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.

Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка.

Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в  том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.

Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость.

С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов. Оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов, особенно в период, когда экономика государства еще не вполне способна обеспечить достаточный уровень бюджета.

Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.

В то же время, формирование рынка недвижимости в России происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к оценке недвижимости, которое объясняется отсутствием самого предмета оценки стоимости в хозяйственной практике социалистической экономики. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, способствует нарушению интересов государства при распоряжении государственным имуществом, оставляет открытым вопрос формирования бюджетов всех уровней на адекватной экономической базе, препятствует успешной интеграции в международное экономическое сообщество и формированию благоприятного инвестиционного климата.

Эффективное формирование организационно-методологической структуры  российского рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений может быть реализовано только на базе качественного информационного обеспечения всех профессиональных участников рынка. Основными составляющими информационного обеспечения являются методология сбора и аналитической обработки данных об объектах недвижимости, и унифицированные информационные технологии для автоматизации деятельности всех участников рынка недвижимости, включая государство.

Тема дипломной работа крайне актуальна в связи с началом мирового финансового кризиса, развитие которого привело к непростой ситуации на жилищно-строительном рынке России. На сегодняшний день решение многих задач строительного комплекса напрямую зависит от состояния российского жилищно-финансового сектора, который в настоящее время переживает весьма сложные времена. Правительством РФ выработан комплекс мер, направленных на стабилизацию финансовой системы государства, в том числе и строительного рынка, прежде всего, жилищного.

Поддержка государства  строительной отрасли заключается в приобретении готового жилья — под выполнение социальных программ. Впервые государство протягивает руку строительному сообществу, что является первым шагом к частно-государственному партнерству.

Такая консолидация усилий необходима в условиях кризиса. Государство должно выработать пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

Это возможно только на принципах  государственно-частного партнерства  с использованием федеральных и  муниципальных финансов. От этого зависит решение главной стратегической задачи государства — повышение доступности жилья.

Важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России в условиях финансового кризиса, а также необходимость ее практической реализации на основе современного комплекса информационного обеспечения обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание данного дипломного исследования.

Предметом исследования является методология оценки недвижимости для целей управления и обоснования инвестиций в условиях финансового кризиса в России.

Объектами исследования выбраны структурообразующие составляющие экономической системы рынка недвижимости, в частности современные и ретроспективные методические подходы к оценке стоимости недвижимости, а также методические подходы к анализу рынка недвижимости.

Исследованию вопросов совершенствования методических подходов оценки недвижимости посвящены многие работы отечественных и зарубежных ученых. Большой вклад в исследование данной проблемы внесли В.М.Баутин, А.П. Белых, В.Т. Водянников, А.Г. Воронин, А.М. Гатаулин, В.А. Горемыкин, Р.С. Гайсин, С.И. Грядов, А.Г. Грязнова, К.П. Личко, В.А. Лапина, А.П. Зинченко, В.Н. Зарубин, Н.Я. Коваленко, Н.В. Комов, Т.Г. Морозова, А.В.Петриков, В.И. Ресин, И.С. Санду, Л.А. Сивкова, И.Г. Ушачев, В.З. Черняк и др.

Стоимостной оценке объектов недвижимости посвящены исследования таких зарубежных ученых как Д.Р. Хикс, Д.С. Синг, Д. Гарнер, Р. Оуэн, Р.Конвей, М. Гленн, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дж. Ф. Синки и ряд других.

Цель дипломной работы заключается в исследовании проблем оценки в условиях финансового кризиса.

Поставленная цель определила следующие  основные задачи, которые  
подлежали решению в рамках дипломного исследования:

- рассмотреть затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости;

- описать оценку стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом;

- определить особенности доходного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости;

- дать обзор состояния жилой и коммерческой недвижимости в РФ;

- охарактеризовать организационно  – экономическую деятельность  ООО «Комфорт»;

- обосновать проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса;

- провести расчет рыночной стоимости недвижимого имущества.

В процессе работы использовались системный, исторический и комплексный подходы к изучению проблемы управления трудовыми ресурсами. Применялись логический, факторный, сравнительный и статистический методы анализа.

При написании дипломной  работы использованы нормативно –  правовые акты, материалы СМИ и Интернет, специальная и учебная литература, а также статистическая и бухгалтерская отчетность ООО «Комфорт».

Дипломная работа состоит  из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

 

1. подходы в оценкЕ недвижимости

1.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта  недвижимости, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз) [14, с.52]:

 

(1.1)

 

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит  из следующих этапов:

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

- расчет выявленных видов износа;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости  земли применяют следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод распределения;

- метод выделения;

- метод разбивки на участки;

- техника остатка для земли;

- капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

- права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- доступные коммунальные услуги;

- условия зонирования;

- наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно  использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и  получая в конце несколько  значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения  основан на положении о том, что  для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое  соотношение наиболее достоверно для  новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости  недвижимости вычитанием стоимости  улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при  отсутствии информации о продажах свободных  участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется  в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховка, заработная плата ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- прибыль предпринимателя.

Техника остатка для земли применяется  при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной  ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после  распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.