Оценка стоимости недвижимости

     Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:

        

     По  данным  строительных организаций города Перми, себестоимость строительства 1 кв. м отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза. Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Пермь в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне 36000 руб. – 105000 руб. кв. м. Примем для расчетов величину – 36000 руб.

     Следовательно, прибыль предпринимателя будет равна:

      = 0,937, или 97,3%. 
 
 

     Таблица 3 - Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

     Таким образом, рыночная стоимость объекта  недвижимости, полученная с помощью  затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят  две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.

2. Определение рыночной стоимости  недвижимости в рамках рыночного подхода

     Таблица 4 - Характеристика объектов сравнения

     Определение (обоснование) корректировок:

     1. Корректировка на  рыночные условия  (дату продажи)

     В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени  продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле: 

      ,

     где М_i – средне месячный темп инфляции, К_инфл. = 1,0072

     Расчетная формула: К_инфл = К_{ср.м.инфл} = const К_{ср.м.инфл} = 1,0072

     100 × К^t_{срминфл} – 100

     Таблица 5 - Корректировки

     2. Местоположение.

     Местоположение  сравниваемых объектов оценивалась  на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже  среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала  состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

     Таблица 6 – Объекты оценки

     3. Корректировка на  физическое отличие.

     Единственным  существенным отличием объектов сравнения  и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте  сравнения №3 – ж/б панели, в  то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения  для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6% 

     4. Корректировка на  состояние объекта

     Состояние, в котором находится объект купли-продажи  оказывает непосредственное влияние  на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных  работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать  состоянию объекта оценки.

       В данном случае состояние  объекта оценивалось экспертным  путем в диапазоне следующих  градаций: «отличное», «хорошее», «выше  среднего», «среднее», «ниже среднего»,  «удовлетворительное», «плохое», очень  плохое» с ценой одной градации  – 6%.

     Таблица 7 – Корректировка на состояние объектов

 

     5. Корректировка на  качество отделки

     При оценке качества отделки рассматривались  шесть уровней качества:

• высшее качество – класс «люкс»;
• повышенное качество – класс «У»;
• среднее качество – класс «С»;
• удовлетворительное качество – класс «Э» (экономичный)
• качество низкого уровня – «Н»;
• очень плохое – «О».

     Цена  градации – 5 % 
 

     Таблица 8 – Корректировка на качество отделки

     6. Корректировка на  площадь объекта.

     В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м² до 3806,0 м². По данным наших исследований увеличение на 1 м² площади дает снижение цены 1 м² на величину:

     (S_об.ср. – S_об.оц) х К,   

     где:  S_об.ср. – площадь объекта сравнения;

     S_об.оц – площадь объекта оценки;

     К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533

     Расчетная формула:

     

     Таблица 9 – Корректировка на площадь объекта

 
 
 

     7. Корректировка на  наличие земельного  участка.

     Наличие земельного участка расценивается  как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве  случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных  зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка  для парковки транспорта).

     8. Корректировка на  этажность.

     В нашем случае рассматриваются объекты  с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка  офисных помещений такова, что  инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2-3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2-3 этажных зданий. До 5-6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3-5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12-15%.

     9. Корректировка на  наличие и качество  парковки.

     Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось  наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:

• наружная парковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);
• организованная парковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);
• внутренняя парковка – стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) – 0%, (плохое).

 

     Таблица 10 - Итоговые корректировки