Особенности оценки рыночной стоимости объектов офисной недвижимости в Москве

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКАЯ  ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ (МФПА)

Факультет Финансов  
 

КУРСОВАЯ  работа

     На  тему: Особенности  оценки рыночной стоимости  объектов офисной недвижимости в Москве 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 

МОСКВА 2011г. 
 
 

     Содержание

     Введение                                           3

     Глава 1. Анализ теоретических основ оценки рыночной стоимости офисной недвижимости                                     4                                                                    

1. Особенности определения рыночной стоимости недвижимости                              4
2. Особенности офисной недвижимости как объекта оценки              10

 

     Глава 2. Анализ особенностей оценки рыночной стоимости офисной недвижимости на практическом примере                                      15

1. Задание на оценку
2. Общие сведения о проводимой оценке
3. Описание объекта оценки
4. Анализ рынка
5. Анализ НЭИ объекта оценки
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки

1. Сравнительный подход
2. Доходный подход
3. Затратный подход
4. Согласование результатов оценки

 

     Заключение                                                                                    37

     Список  литературы (20)

     Приложения 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     В условиях развития рыночной экономики  оценка недвижимости приобретает все большее значение. Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. 

     Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

     Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. 

     Число объектов недвижимости в стране и  даже в отдельном регионе очень  велико.

     Следовательно, для оперативного получения и  обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.

          Оценка недвижимости это основная  часть оценочной деятельности, которая  в современных условиях является  важным аспектом имущественных  отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

     Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

     В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

     Следует учитывать региональные особенности  рынка недвижимости.

     Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

 
 

 

      Глава 1. Анализ теоретических  основ оценки рыночной стоимости офисной недвижимости

     1.1 Особенности определения  рыночной стоимости  недвижимости

     Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а, следовательно, стоимость.

     Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом.

      Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

      К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (статья 130 ГК РФ).

      В большинстве случаев одной из главных позиций бизнес-плана является имеющаяся недвижимость. Правильное определение рыночной стоимости недвижимости позволит гарантированно получить кредит на расширение собственного бизнеса.

     Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

• операции купли-продажи или сдаче в аренду; 
• акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей; 
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; 
• кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; 
• страхование объектов недвижимости; 
• кредитование под залог объектов недвижимости; 
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; 
• разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов; 
• ликвидация объектов недвижимости; 
• исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров; 
• другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. 

 

   Оценка офисной недвижимости проводится для различных целей. Чаще всего, этот вид услуг необходим:

• при заключении сделок купли/продажи (определяется рыночная стоимость офиса),
• при оформлении кредита,
• при заключении договора об аренде (на основе отчета об оценке формируется размер арендной платы),
• при внесении недвижимости в уставный капитал.

       Оценка офиса может быть актуальна и при составлении инвестиционных проектов, при продаже или ликвидации предприятия, владеющего офисным помещением. 

      Прежде чем вложить деньги в самое прибыльное на первый взгляд дело любой инвестор захочет увидеть, во что же оценивается рыночная стоимость недвижимости предприятия, которое предполагает инвестировать. ГК РФ трактует недвижимое имущество, как всевозможные объекты, произведенные людьми и природные, изменение местонахождение которых без нанесения значительного урона их прямому назначению невозможно. К этому же списку ГК РФ причисляет суда (используемые как на море, так и на реках), а также технику для воздухоплавания.  

      Чтобы правильно определить стоимость недвижимости, необходимо учесть четыре главных параметра, влияющих на ее величину. В расчет необходимо включать рыночный спрос недвижимости такого вида, ее пригодность для использования, количество аналогичных предложений, а также возможность ее выделения из имущественного комплекса. Для любого владельца собственности самым важным показателем правильности вложения средств была и остается величина дохода от объекта недвижимости, продолжительность периода получения дохода от этого объекта без дополнительных вложений и его стабильность. Когда производится оценка стоимости объектов недвижимости, должны быть учтены и степень надежности, и продолжительность периода, и величина дохода от использования объекта недвижимости.

      При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства¹, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

      Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

      Разумность  действий сторон сделки означает, что  цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

      Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.