Особенности правового регулирования договора ренты при отчуждении недвижимого имущества в Российской Федерации

Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика ренты; в-третьих, обременения рентой; в-четвертых, залога в пользу получателя ренты.

Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права – отсутствие самого права; для договора – его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ не считается заключенным, а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства. А согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданное имущество, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что если стороны нарушают требования о нотариальном удостоверении договора ренты,  такой договор будет считаться на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ недействительной сделкой. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой.

Приведем, к примеру, некоторые материалы судебной практики, свидетельствующие о неоднозначной позиции судей в решении споров, возникших из-за несоблюдения требований о государственной регистрации договоров ренты, по которым передается недвижимое имущество под выплату ренты:

После заключения договора ренты были сданы документы для государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако Рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки[48].

Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москвы по делу № 2547/99. Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 1998 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г.Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 1998 г. В. скончалась. Департамент муниципального жилья г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей – нотариальной форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а в последствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению. Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в Департаменте муниципального жилья, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.

Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав Департамент муниципального жилья г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру[49].

Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос, можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если Рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения»[50]. Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он не редко становится предметом обсуждения и споров.

Существует также мнение, что если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появиться риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же  объект недвижимости.

На основании сказанного можно сделать вывод о том, что договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон с момента его государственной регистрации. При этом такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен.

Вывод по III главе: Особые требования к форме договора, по которому отчуждается недвижимое имущество под выплату ренты, а также обременение рентой недвижимого имущества, переданного по договору ренты, и залог этого недвижимого имущества установлены законодателем с целью максимальной защиты интересов слабейшей стороны в данном договоре ренты – получателя ренты и обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Заключение.

Проанализировав поставленные во введение задачи, были сделаны следующие выводы:

Анализ российского законодательства в части, касающейся договора ренты, по которому под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, позволяет выделить следующие особенности правового регулирования данных правоотношений и отметить его положительные и отрицательные аспекты:

1. Гражданский Кодекс регулирует рентные договорные отношения исчерпывающе и, как правило, не предусматривает отсылочных норм к другим актам законодательства.

2. Договор ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно несвойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из данного договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества.

3. Договору ренты, по которому под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, присущи специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества.

К этим признакам относятся: во-первых, возмездность данного договора ренты, которая заключается во встречном удовлетворении в виде рентных платежей, независимо от того за плату или бесплатно было отчуждено недвижимое имущество под выплату ренты. Во-вторых, реальный характер данного договора ренты, так как для его заключения необходима обязательная передача недвижимого имущества, которая связывается с государственной регистрацией данного договора ренты. В-третьих, вследствие того, что данный договор имеет реальный характер, он является односторонне-обязывающим договором, когда после передачи недвижимого имущества получателем ренты у него возникают только права, а у плательщика ренты с момента передачи ему недвижимого имущества возникают только обязанности по выплате ренты. В-четвертых, особым признаком, характеризующим договор ренты, по которому под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, является его алеаторность (рискованность). Риск получить удовлетворение не в том объеме на который рассчитывал возникает у обоих сторон данного договора. Алеаторность договора, по которому под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, связывается с еще одной особенностью данного договора ренты – длящимся характером данного договора ренты, который заключается в том, что невозможно точно определить срок действия данного договора ренты. Этот срок является неопределенным в момент заключения данного договора ренты, так как в зависимости от вида договора ренты, он может длиться либо бессрочно при постоянной ренте, либо в течение периода жизни получателя ренты при пожизненной ренте или пожизненном содержании с иждивением, который невозможно предугадать или точно определить заранее.

4. Такие особенности правового регулирования договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, как признак следования ренты за недвижимым имуществом и залоговое право получателя ренты на недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, максимально обеспечивают исполнение обязательства по выплате ренты, гарантируя тем самым защиту интересов слабой стороны в договоре -  получателя ренты.

5. К особенностям правового регулирования договора ренты, по которому под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, относится особая форма данного договора ренты. В отличие от других договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества, помимо обязательной государственной регистрации, ему также требуется обязательное нотариальное удостоверение. В отличие от договора ренты, по которому под выплату ренты передается движимое имущество и которому требуется только нотариальное удостоверение для его заключения, договору ренты, направленному на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, требуется для его заключения не только нотариальное удостоверение, но и обязательная государственная регистрация договора.

На основе анализа законодательства о договоре ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, выявлены следующие отрицательные моменты в правовом регулировании данных рентных правоотношений:

1. Двойное обременение недвижимого имущества, переданного по договору ренты под выплату ренты, одновременно рентой и залогом затрудняет дальнейший гражданский оборот этого недвижимого имущества.

2. Из-за алеаторного характера договора, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, он не получил должного распространения на практике.

3. В главе 33 Гражданского Кодекса Российской Федерации не урегулирован порядок передачи недвижимого имущества под выплату ренты получателем ренты плательщику. В связи с этим и в соответствии с ст. 585 главы 33 ГК РФ  применяются соответствующие нормы о купле-продаже (главы 30 ГК РФ) или дарении (глава 32 ГК РФ) недвижимого имущества. Неопределенность в главе 33 ГК РФ о том, какие нормы о купле-продаже и дарении недвижимого имущества могут быть применены к отношениям по передаче недвижимого имущества под выплату ренты, порождает множество споров среди ученых по данному вопросу. Одни считают, что применение норм о купле-продаже и дарении к рентным отношениям по передаче недвижимого имущества противоречит сущности договора ренты и меняет реальный характер договора на консенсуальный. Другие считают, что, чтобы урегулировать данную проблему нужно внести изменения в Гражданский Кодекс РФ в главу 33.

Думается, чтобы избежать неясностей в вопросе о моменте передачи недвижимого имущества под выплату ренты, законодателю следует исключить из главы 33 ГК РФ нормы п. 2 ст. 585 ГК  о применении при возмездной передаче недвижимого имущества правил о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда имущество передается бесплатно, правил о договоре дарения (глава 32 ГК РФ). Думаем, будет правильным урегулировать непосредственно в главе 33 ГК РФ правила о порядке передачи недвижимого имущества за плату и правила о безвозмездной передаче недвижимого имущества под выплату ренты по договору ренты.

Проанализировав судебную практику можно сделать следующие выводы:

1. Суды, рассматривая споры, связанные с передачей недвижимого имущества под выплату ренты, чаще всего выносят решения в пользу получателя ренты, независимо от того с чьей стороны подан иск. Думается, такая позиция судов связана с тем, что правовое регулирование отношений по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты направлено на защиту интересов слабейшей стороны в данном договоре – получателя ренты.

2. Нет единообразной позиции судов по делам, возникшим из исков плательщиков ренты о признании действительными договоров ренты, по которым было передано недвижимое имущество под выплату ренты, договор был нотариально удостоверен, но не зарегистрирован по причине того, что получатель ренты к моменту регистрации внезапно умер, не успев зарегистрировать договор. Одни суды считают данный договор ренты незаключенным, другие же вынося противоположное решение, считая, что данный договор подлежит государственной регистрации, мотивируя смерть получателя как уклонение от государственной регистрации договора ренты.

Список используемых источников:

Нормативные акты:

1.      "КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // "Российская газета", N 237, 25.12.1993.

2.      "ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 26.06.2007) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.