Особенности правового регулирования договора ренты при отчуждении недвижимого имущества в Российской Федерации

а) просрочка выплаты ренты более чем на один год. Стороны, однако, вправе и в этом случае предусмотреть в договоре иной, более короткий или более длительный срок;

б) признание плательщика неплатежеспособным (такое признание исходит от самой стороны, а в случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться плательщиком в размере и в сроки, которые установлены договором;

в) переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

г) в других случаях, предусмотренных договором.

Приведенный перечень (за исключением пункта «а») предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. В соответствии с п. 1 и ст. 594 ГК РФ сторонам предоставляется возможность заранее в самом договоре указать цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны не воспользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный п. 2 и п. 3 ст. 594 ГК РФ. С учетом того было ли передано недвижимое имущество плательщику за плату или безвозмездно, в Гражданском Кодексе приведены два разных варианта. При возмездной передаче недвижимого имущества под выплату ренты по договору постоянной ренты для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. При безвозмездной передаче недвижимого имущества под выплату ренты по договору постоянной ренты, с учетом того, что плательщик ренты остается собственником недвижимого имущества, переданного безвозмездно, условия выкупа ужесточаются. А именно, в выкупную сумму включают помимо годового размера рентных платежей также и цену переданного имущества, определенную с учетом правил, установленных п. 3 ст. 424 ГК РФ. Следовательно, в этой части оплата стоимости недвижимого имущества должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное недвижимое имущество.

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя пожизненной ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, п. 1 ст. 599 ГК РФ называет существенное нарушение договора плательщиком ренты. Перечня таких оснований, даже примерного,  данная статья Гражданского Кодекса  не содержит. По п. 2 ст. 450 ГК РФ «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора пожизненной ренты, должны считаться, безусловно, длительная, то есть сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

При существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 599 ГК РФ вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Выкуп пожизненной ренты осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, то есть, по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с ст. 594 ГК РФ. При этом в соответствии с п. 2 ст. 599 ГК РФ, если под выплату пожизненной ренты недвижимое имущество было отчуждено бесплатно,  получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

В соответствии с ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение недвижимого имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика пожизненной ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением предусмотрены в ст. 605 ГК РФ. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты. В соответствии с п. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При жизни иждивенца обязательство может быть прекращено по общим основаниям, как и при пожизненной ренте, соглашением сторон, новацией, прощением долга и по другим основаниям, предусмотренным в главе 26 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя».

Приведем один пример из судебной практики о расторжении договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца, где решение суда, на наш взгляд является спорным.

В июне 1996 г. Р. обратилась в Преображенский районный суд г. Москвы с иском к Д. о признании договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца недействительным, затем, изменив предмет иска, потребовала (в апреле 1997 г.) расторгнуть данный договор на том основании, что ответчик не выполняет взятые на себя по договору обязательства. 11 июля 1997 г. Р. умерла. Дело было приостановлено, но 28 декабря 1997 г. определением того же суда в дело в качестве правопреемника допущена наследница, в связи с чем производство по делу было возобновлено.

Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 27 января 1999 г. указанный договор расторгнут. Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда оставила без изменений решение суда первой инстанции. Президиум Мосгорсуда и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставили без удовлетворения протесты соответственно прокурора г. Москвы и заместителя Генерального прокурора РФ. Наконец, 10 января 2001 г. своим Постановлением Президиум Верховного Суда РФ оставил без удовлетворения протест заместителя Генерального прокурора.

В протесте заместителя Генерального прокурора утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. В протесте говорилось, что, поскольку обязательства покупателя квартиры Д. по обеспечению ухода и содержанию продавца Р. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, то есть неразрывно были связаны с личностью Р., они прекратились вследствие ее смерти. Поэтому к наследнице Р. не могли перейти ее право требования к Д. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г., и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий.

Президиум Верховного Суда РФ в своем Постановлении указал, что согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Далее Президиум делает ключевой вывод, говоря, что предметом спора по делу являлась не защита права требования по предоставлению содержания, а требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, то есть требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (п. 2 ст. 605 ГК РФ). Это требование было заявлено первоначально самой Р. и затем поддержано после ее смерти наследницей. В заключение Президиум отметил, что в правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы[43].

Вывод по II главе: Изучив особенности правового регулирования договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, связанные с содержанием данного договора ренты, мы пришли к выводу, что содержание договора ренты, по которому под выплату передается недвижимое имущество, меняется в зависимости от вида данного договора ренты. Каждому из видов договора ренты, направленного на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, присущи свои особенности содержания. Но, несмотря на различия в содержании, суть всех видов договоров ренты, по которым под выплату ренты передается недвижимое имущество, остается единой: предоставление содержания плательщиком ренты получателю ренты в обмен на полученное в собственность плательщиком ренты от получателя ренты недвижимое имущество.

Глава 3.  Особые требования, предъявляемые к договору ренты, по которому отчуждается недвижимое имущество под выплату ренты, гарантирующие выплату ренты.

§ 1. Следование ренты за недвижимым имуществом, отчужденным по договору ренты и залог недвижимого имущества, отчужденного по договору ренты, как обеспечение выполнения обязательств по договору ренты.

Пункт 1 статья 586 ГК РФ устанавливает, что, рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, не выбывает по общему правилу из имущественного оборота и может быть отчуждено плательщиком ренты третьему лицу сразу после получения этого имущества по договору ренты от первоначального владельца после государственной регистрации рентной сделки с недвижимостью. При этом согласия получателя ренты на отчуждение имущества плательщиком ренты в собственность третьего лица по общему правилу не требуется. Оно необходимо, в соответствии с ст. 604 ГК РФ, лишь в случае отчуждения недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. В статье 604 ГК РФ четко определено, что обременение или отчуждение недвижимого имущества допускается только с предварительного согласия получателя ренты. Однако при этом четко не определяется механизм такого согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная), что может впоследствии породить некоторые сложности. Исходя из аналогии права, думается, что согласие получателя ренты должно быть оформлено в письменной форме с заверением подписи.

При отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица, к последнему, вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства. По сути дела, третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты, а предыдущий плательщик так же автоматически прекращает выступать в этом качестве.

Лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено отчуждающей недвижимость стороной о наличии такого обременения. Государственная регистрация сделок с недвижимостью помогает избежать недоразумений в этом вопросе, в том числе случаев признания таких сделок совершенными под влиянием заблуждения  или обмана.

Предусмотренные в статье 586 ГК РФ правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду (гл. 34 ГК РФ) или безвозмездное пользование (гл. 36 ГК РФ), то комментируемая статья на взаимоотношения сторон распространяться не будет.

Пункт 2 статьи 586 устанавливает, что, лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Это значит, что, передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таким плательщиком, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК РФ он несет субсидиарную, то есть дополнительную, ответственность по таким требованиям вместе с основным должником - новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости.

В случае если обремененное рентой недвижимое имущество многократно переходило от одного собственника к другому, то, по смыслу и содержанию п. 2 статьи 586 ГК РФ, субсидиарную ответственность перед получателем ренты будет нести не первоначальный плательщик ренты, непосредственно заключивший рентный договор, а предпоследний собственник недвижимости (предпоследний плательщик ренты), передавший недвижимость в собственность ее последнему владельцу (последнему плательщику ренты), выступающему в качестве основного должника.