Особенности правового регулирования договора ренты при отчуждении недвижимого имущества в Российской Федерации

="text-align:justify">От договора дарения договор ренты отличается возмездностью передачи имущества. По договору дарения имущество передается в собственность другого лица безвозмездно (бесплатно), а лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого лица по договору ренты, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения – рентного дохода.

Хотя договор ренты возмезден подобно, например, займу, характер возмездности здесь иной. В договоре займа она проявляется в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в «проценты», уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность – пожизненное содержание с иждивением).

Для определения сущности договора ренты, как и любого другого, имеет значение его юридическая квалификация. Среди ученых сложился неоднозначный подход к юридической квалификации договора ренты.

Классификация договоров позволяет выделить их правовые особенности и лучше понять правовую специфику отдельных договоров, их значение и сферу применения.

Так, в соответствии с критерием наличия встречного удовлетворения интересов во взаимоотношениях контрагентов по договору производится деление договоров на возмездные и безвозмездные.

До официального признания договора ренты и пожизненного содержания были некоторые расхождения во мнениях при решении вопроса о возмездности пожизненного содержания. Так, например, А. Штейнберг полагал, что договор является договором дарения под условием, М.И. Бару также предлагал относить подобные договоры к договору дарения[22]. Сегодня все авторы признают, что договор ренты является, безусловно, возмездным, то есть встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага обязательна. Причем договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Однако возмездность договора не означает его эквивалентности, так как рентные платежи не рассматриваются в качестве эквивалента стоимости переданного имущества. Объем платежей невозможно определить заранее, он зависит от продолжительности договора.

Итак, на сегодняшний день признание договора ренты возмездным остается бесспорным. Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных договоров. В литературе обозначились три точки зрения на этот вопрос. Придерживающиеся одной из них считают договор ренты – реальным, в то время как, по мнению других это договор консенсуальный, а третьих – в зависимости от объекта либо реальный (при отчуждении движимого имущества), либо консенсуальный (при отчуждении недвижимого имущества).

В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопросу о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или двусторонних. При этом те, кто считают договор ренты реальным, как правило, признают его односторонним, в то время как сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его двусторонним.

Каким же является по юридической природе договор ренты – консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним? В основе разграничения договоров на консенсуальные и реальные критерием служит признание правообразующим фактом либо соглашение сторон, либо сопровождающей его реальной передачи вещи. При реальном договоре передача – необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи – нет и договора. В отличие от этого консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора. По этим признакам легальное определение реального договора должно содержать формулу «передает в собственность», а  консенсуального  - «обязуется передать в собственность».

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. А согласно п. 1  ст. 601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Как видим, действующий ГК РФ в определении не только договора ренты, но также и договора пожизненного содержания с иждивением предусмотрел, что получатель ренты «передает… в собственность имущество». Тем самым законодатель формулирует договор ренты как реальный, как впрочем, и ГК РСФСР 1964 г., где также в ст. 253 было сказано, что отчуждатель « передает жилой дом или часть его» приобретателю. Поэтому многие авторы, такие, к примеру, как: М.И. Бару, В.И. Кофман, А.Ю. Кабалкин, которые исследовали договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, считали его договором реальным. Существовала и другая точка зрения, имевшая не мало сторонников. Так О.С. Иоффе считал, что договор является консенсуальным, так как моментом заключения договора пожизненного содержания является государственная регистрация договора в исполкоме местного Совета, а не реальная передача. Таким образом, если регистрация состоялась, а дом еще не передан, тем не менее, приобретатель уже стал собственником дома и потому обязан содержать отчуждателя[23]. Эту позицию отстаивали также В.А. Тархов, В.Ф. Яковлева, В.М. Десятков, Н.П. Волошин.

Совершенно противоположную позицию относительно мнения, высказанного О.С. Иоффе, занял М.И. Брагинский, анализируя полемику прошлых лет. Он указывает, что примеры О.С. Иоффе как раз свидетельствуют о реальности договора. Ведь момент государственной регистрации означает переход права собственности, и хотя реальной передачи дома может и не быть (чаще и не бывает), тем не менее, приобретатель уже является собственником имущества по договору. То есть юридически передача уже состоялась[24].

Еще одна точка зрения принадлежит Н.П. Волошину, который относил договор пожизненного содержания к консенсуальным договорам на том основании, что он является разновидностью договора купли-продажи и должен соответствовать его общей характеристике[25]. По мнению В.С. Недорезова, «с такой аргументацией нельзя согласиться,  тем более что практически все авторы (в том числе и сам Н.П. Волошин) писали о том, что пожизненное содержание представляет собой самостоятельный вид договора, совершенно отличный от купли-продажи»[26].

В современной юридической литературе большинство цивилистов (А.П. Сергеев, М.И. Брагинский, З.И. Цыбуленко и др.) считают, что договор ренты является реальным договором. Интересную точку зрения по этому вопросу, отличную от других, высказывает В.С. Ем. Он ставит характеристику договора в зависимость от предмета, который передается под уплату рентных платежей – движимое или недвижимое имущество, и от того, на каких началах передается имущество – за плату или бесплатно, при этом, указывая на необходимость иметь в виду предписания п. 2 ст. 585 ГК РФ. Так, считает он, договор будет реальным, если по договору передается движимая вещь бесплатно, и будут применяться правила о дарении. Если же движимая вещь передается за плату, то договор будет являться консенсуальным. В этом случае к договору будут применяться правила договора купли-продажи, а именно: правила ст. 456 и п. 1 ст. 556 ГК РФ, на основании которых плательщик «в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное имущество вправе требовать от получателя исполнения обязанности по передаче этого имущества». Если же под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в этом случае, пишет В.С. Ем, « о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом – актом государственной регистрации»[27].

А вот, к примеру, А. Мамаев высказывает мнение о противоречивости конструкции договора ренты. Позволим себе более подробно остановится на его точке зрения. Для А. Мамаева очевиден тот факт, что в гл. 33 ГК РФ договор ренты сконструирован как реальный. В соответствии с ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Однако, отмечает А. Мамаев, как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Даже если стороны составили письменный документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключенным, вследствие чего права и обязанности по данному договору не могут возникнуть[28].

Анализ гл. 33 ГК РФ приводит А. Мамаева также к выводу, что договор ренты является односторонним, то есть порождающим у одной стороны только права, а у другой – только обязанности, так как после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в ГК РФ как реальный договор. Поскольку получатель ренты не несет никаких обязанностей по договору, ответственность на него по данному договору Гражданским Кодексом РФ также не возлагается[29].

Однако подробный анализ гл. 33 ГК РФ приводит А. Мамаева и к совершенно другим выводам относительно указанных выше юридических свойств договора ренты. Так, согласно п. 2 ст. 585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле продажи (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты. Возникает ситуация когда с одной стороны, отношения сторон по передаче имущества напрямую не урегулированы в гл. 33 ГК РФ, и ст. 585 ГК РФ отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим отношения купли-продажи и дарения. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться в частности, по мнению А. Мамаева, ст. 456 ГК РФ «Обязанности продавца по передаче товара», ст. 460 ГК РФ «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», ст. 463 «Последствия неисполнения обязанности передать товар» и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле-продаже и дарении. Возложение этих обязанностей и ответственности на получателя ренты делает договор ренты, во-первых, двусторонне-обязывающим, или взаимным, а во-вторых,  консенсуальным, так как здесь речь идет уже не о передаче имущества как моменте заключения договора, а об обязанности передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет заключенным с момента нотариального удостоверения либо государственной регистрации данного договора. На получателя ренты будет возложена обязанность передать имущество контрагенту, сама передача имущества произойдет уже во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества получатель ренты будет нести ответственность. По-другому, утверждает А. Мамаев, произойти и не могло, так как ст. 585 ГК РФ отсылает регулирование отношений сторон по передаче имущества к правилам о купле-продаже и дарении, а указанные договоры являются консенсуальными и взаимными[30].

Однако с другой стороны, констатирует А. Мамаев, в гл. 33 ГК РФ договор ренты сконструирован именно как реальный и односторонний. Он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей, в том числе обязанности по передаче имущества, поскольку считается заключенным лишь с момента этой передачи. Исходя из этого, ответственность по данному договору получатель ренты тоже не несет. На основании выявленных противоречий А. Мамаев задается вопросом, каким же является по юридической природе договор ренты – консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?[31] А.Мамаев убежден, что данная проблема имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. Таким образом, считает А. Мамаев, получается своеобразный замкнутый круг. С одной стороны, к отношениям между получателем и плательщиком ренты по передаче имущества следует применять в силу п. 2 ст. 585 ГК РФ правила о договорах купли-продажи и дарения. С другой стороны, в силу этой же 585 статьи ГК РФ данные правила нельзя применять, поскольку они противоречат юридической природе и, следовательно, существу договора ренты[32].

Во избежание противоречия А. Мамаев предложил два варианта – либо «внести изменения в ГК РФ, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты», либо изменить конструкцию договора ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. «В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей природе договора ренты»[33].

По нашему мнению и в действующей редакции главы 33 ГК РФ отсылка к договорам купли-продажи и дарения является правомерной и не противоречащей природе договора ренты. Объясняется это следующим. В соответствии с п. 2 ст. 585 ГК РФ, правила о купле-продаже и дарении применяются постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты. Поэтому на наш взгляд  применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарении необходимо осуществлять с большой осторожностью. Во-первых, они могут применяться не целиком к рентным отношениям, а лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества (имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются). И, во-вторых, далеко не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты.

Поскольку договор ренты является по своей конструкции реальным, то он считается заключенным с момента передачи имущества. Но поскольку  глава 33 ГК РФ не устанавливает специальные правила передача имущества по договору ренты, то договор ренты, не связанный с передачей недвижимости, в соответствии с п. 1 ст. 425, п. 1 ст.434, ст. 584 ГК РФ, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения, а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, в соответствии с п. 3 ст. 433 и ст. 584 ГК РФ, - с момента его государственной регистрации. То есть фактическая передача имущества или его символическая передача (передача ключей, документов), полагаем, должна совпадать с нотариальным удостоверением договора при передаче по договору ренты движимого имущества и с моментом государственной регистрации при передаче по договору ренты недвижимого имущества. Недвижимое имущество передается по передаточному акту или иному передаточному документу, подтверждающему факт передачи этого имущества. Передача движимых вещей, по нашему мнению, должна подтверждаться любым документом, свидетельствующим их передачу.