Особенности правового регулирования договора ренты при отчуждении недвижимого имущества в Российской Федерации

1)  постоянная рента (§ 2 глава 33 ГК РФ),

2)  пожизненная рента (§ 3 глава 33 ГК РФ),

3) пожизненное содержание с иждивением (§ 4 глава 33 ГК РФ).

Соответственно отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты возможно тремя способами: по договору постоянной ренты, по договору пожизненной ренты или по договору пожизненного содержания с иждивением. Указанные виды договора ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Сторонами договора ренты направленного на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты являются:

а) получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое недвижимое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность недвижимое имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Применительно к отдельным видам договора ренты установлены ограничения участия в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне – получателю ренты. Так в соответствии с ст. 596 и ст. 601 ГК РФ получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности – договоре пожизненного содержания с иждивением – в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. А согласно п. 1 ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. К примеру, такие некоммерческие организации, как учреждения, созданные и финансируемые собственником, не вправе быть получателями ренты. Это объясняется тем, что согласно ст. 298 ГК РФ учреждение не имеет вообще права отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, которое приобретено за счет средств, выделенных ему по смете.

Не имеют права быть получателями ренты и коммерческие организации. Согласно ст. 50 ГК РФ они являются юридическими лицами, созданными для извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности. Прибыль же должны получать от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг, то есть от осуществления предпринимательской деятельности, а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату постоянной ренты.

Граждане могут быть получателями ренты независимо от их возраста, трудоспособности и состояния здоровья. В отличие от ГК РСФСР 1964 г., где получателем пожизненного содержания с иждивением (ренты) по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, мог быть только нетрудоспособный гражданин.

Что же касается плательщиков ренты, то в этом случае, как отмечал С.А. Хохлов, «таковыми могут фактически стать любые граждане, коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты»[18]. А, по мнению З.И. Цыбуленко, «плательщиком ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации – юридические лица, у которых имеется заинтересованность в необходимости приобретения имущества у получателя ренты и имеются экономические возможности обязываться по такого рода договорам»[19]. Эти мнения сходны и с ними трудно не согласиться, так как они отражают суть самого договора ренты.

Да, закон не ограничивает круг лиц, которые могут являться плательщиками ренты, то есть это может быть любое юридическое или физическое лицо, обладающее теми признаками, с которыми закон связывает право на заключение сделки. Признаки эти таковы:

1) физическое лицо, заключающее договор, должно быть дееспособным, то есть должно достичь возраста 18 лет, и не быть признанным недееспособным или ограниченно дееспособным в судебном порядке. Это не значит, что договор ренты не может быть заключен с лицом, не достигшим возраста дееспособности или признанным недееспособным, - договоры от имени таких граждан заключаются в том случае, если за указанных лиц действуют их опекуны или попечители. Для совершения таких сделок требуется, кроме того, разрешение органа опеки и попечительства местной администрации. Следует также иметь в виду, что, в соответствии с ст. 21 и ст. 27 ГК РФ несовершеннолетние, достигшие 16 лет, могут быть признаны полностью дееспособными в следующих случаях: во-первых, когда они работают по контракту (с согласия родителей, усыновителей или попечителей, а при отсутствии такого согласия – по решению суда); во-вторых, при вступлении в брак до достижения возраста 18 лет. Такие лица могут заключать договоры самостоятельно. 

2) юридическое лицо также должно быть правоспособным. Правоспособность юридических лиц наступает с момента их государственной регистрации (ст. 49, ст. 51 ГК РФ). Юридическое лицо должно иметь обособленное имущество, отвечать по своим обязательствам этим имуществом, иметь самостоятельный баланс (ст. 48 ГК РФ).

Предмет договора ренты образует с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой, сама рента, которая выплачивается ее получателю. Для плательщика ренты элементом предмета договора является недвижимое имущество. Для получателя ренты аналогичным элементом предмета договора выступают рентные платежи: их форма, объем, периодичность выплаты и т.п. Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, последние, выступая в качестве предмета договора, являются, по мнению Е.А. Яргиной, основной частью предмета договора[20]. Абсолютно верное на наш взгляд мнение.

В отношении рентных платежей законодателем установлено две возможных формы их представления: денежная и натуральная. Причем одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Так пунктом 1 статьи 590 ГК РФ предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Статьей 603 ГК РФ предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной. Пунктом 2 статьи 602 ГК РФ предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Совершенно очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания. Подробнее форма и размер рентных платежей будет рассмотрена чуть позже в данной работе в отдельном параграфе.

Что касается имущества, то предметом договора ренты, независимо от его вида, может быть любое недвижимое имущество, признанное таковым в соответствии с ст. 130 ГК РФ, в отношении которого закон допускает совершение различных не противоречащих ему сделок, с учетом правил ст. 129 ГК РФ об оборотоспособности объектов гражданских прав. Н а практике чаще всего по договору ренты передаются жилые помещения. К числу жилых помещений, в соответствии с ст. 16 ЖК РФ, относятся: жилой дом, часть дома, квартира в многоквартирном доме, часть квартиры, комната.

Недвижимое имущество может быть передано в собственность по договору ренты только в том случае, если оно принадлежит физическому лицу (гражданину) либо юридическому лицу на праве собственности.

К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится, прежде всего, предмет договора. В этой роли выступает как рента – в денежной и натуральной форме, - так и недвижимое имущество, которое должно быть передано под выплату ренты. Следует отметить, что в п. 1 статьи 432 ГК РФ законодатель дает понятие категории «существенные условия договора» как условие о предмете и иные условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, к существенным условиям договора ренты можно отнести также условия о форме договора, размере и форме рентных платежей и порядке их выплаты, а также условия об обеспечении выплаты рентных платежей. Также к существенным условиям можно отнести цену недвижимого имущества при передаче его под выплату ренты за плату и цену натуральной ренты.

Срок действия договора ренты. Срок договора ренты имеет особенности: он может быть бессрочным (в договоре постоянной ренты), а может измеряться длинной жизни получателя ренты (пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением). То есть срок рентного договора является неопределимым в момент заключения, поскольку определяется наступлением события, не зависящего от воли сторон (смерть получателя ренты), либо бессрочным. Поскольку общий объем подлежащих уплате рентных платежей напрямую зависит от срока действия договора, то таким образом, неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена, поэтому и общая сумма рентных платежей является неопределимой в момент заключения договора. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла. Именно эта особенность рентного договора стала главным аргументом ученых-правоведов для его отнесения к группе алеаторных договоров.

«Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить… Если к алеаторным договорам подходить с чисто коммерческой точки зрения, то на первый план в них выступает определенный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное…»[21].

Закон строго подходит к форме договора ренты.  Для договора ренты, по которому под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество,  ст. 584 ГК РФ устанавливает особую форму данного договора, присущую только ему. Согласно данной статье договор, по которому под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также обязательной государственной регистрации, так как дело касается недвижимого имущества. К вопросу о форме данного договора ренты мы еще вернемся в данной работе, так как этот  вопрос имеет немаловажное значение в правовом регулировании отношений по отчуждению под выплату ренты недвижимого имущества и требует отдельного подробного рассмотрения.

В содержание договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, входит обязанность плательщика платить ренту, то есть выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты. Помимо этого договор ренты обязательно должен в своем содержании содержать способы обеспечения прав получателя ренты. В данном договоре ренты как способы обеспечения прав получателя ренты применяются, установленные законодателем в ГК РФ, обременение рентой возникшего у плательщика ренты права собственности на полученное им под выплату ренты недвижимое имущество и залог этого недвижимого имущества, а также ответственность за просрочку выплаты ренты. Подробнее особенности содержания договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, и способы обеспечения прав получателя ренты по данному договору ренты, будут рассмотрены в одной из глав данной работы.

Из данного параграфа делаем вывод, что договор ренты, по которому под выплату ренты отчуждается недвижимое имуществ, относится к числу договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущество. Сущность договора ренты по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты заключается в передаче одной стороной недвижимого имущества в собственность другой стороны и получение в обмен на него периодически определенных денежных сумм от плательщика либо пожизненного содержания с иждивением.

§ 3. Юридическая природа договора ренты и противоречивость конструкции договора ренты применительно к договорам ренты, по которым отчуждается недвижимое имущество под выплату ренты.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда имущество передается без оплаты, - правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ). Однако, в соответствии с п. 2 ст. 585 ГК РФ, соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК РФ и не противоречат существу договора ренты.

Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Он является самостоятельным видом договора, имеющим отличия от сходных договоров.

Так, при купле-продаже покупатель обязан уплатить за переданное ему имущество точно заранее определенную денежную сумму, даже при оплате его в рассрочку. А по договору мены считается, что обмен производится равноценными товарами, стоимость которых сторонами заранее определена, а если товары признаются неравноценными, то производится оплата разницы в ценах на них.

В отличие от договоров купли-продажи и мены, в договоре ренты общий размер рентных платежей, причитающихся получателю ренты, является неопределенным, поскольку его невозможно заранее вычислить по причине  того, что при постоянной ренте обязанность по ее выплате действует бессрочно, а при пожизненной ренте – на срок жизни получателя ренты.