Особенности правового регулирования договора ренты при отчуждении недвижимого имущества в Российской Федерации

Договор ренты известен со средних веков. В литературе указываются две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известный французский цивилист Л.Ж. Морандьер называл недостаток наличных денег. Он писал, что «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было»[9]. Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, также как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические»[10]. По его мнению «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту»[11].

В России договорной институт ренты отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Исследователи русского (досоветского) гражданского права указывали на то, что законодательство не предусматривает договора о ренте, но и не запрещает его. Так, известный российский цивилист К.П. Победоносцев утверждал, что « наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора…»[12]. Другой известный российский  цивилист того времени К.Н. Анненков обращал внимание на то, что « не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным»[13].

Хотя в Своде Законов Российской Империи договору ренты не нашлось места, на практике в то время рента все же существовала в различных формах. Обязательные рентные платежи, к примеру, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу. Существовала также бессрочная рента с капитала, вытесненная впоследствии договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид «вечной ренты» та, при которой плательщиком было само государство. А в результате существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты возник и получил определенное развитие такой вид ренты как пожизненное содержание.

В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникла в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал соответственно большую долю при разделе имущества.

Непосредственным поводом к использованию вышеперечисленных рентных отношений послужило главным образом недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт ренты возник как одно из средств обеспечения получения дохода. Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника. Различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества.

Рента с недвижимого имущества создавалась главным образом продажей имения и представляла собой обременение, лежащее на имении и переходила такая рента к любому вместе с самим имением. Вот что писал о ренте с недвижимости К.П. Победоносцев: «рента второго вида совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак, право на ренту этого рода было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении»[14].

Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института договора ренты. Восполнить существовавший пробел, связанный с отсутствием в законодательстве института ренты, должна была книга пятая «Обязательства» проекта Гражданского Уложения, внесенного 14 октября 1913 г. в Государственную Думу. Глава XIX книги пятой «Обязательства» проекта Гражданского Уложении именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание»[15]. Соответственно глава была разделена на две части. Первая часть – «Пожизненный доход» в своей основе строилась на идее меновой и речь в ней шла о выплате лицу пожизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества. Доход (рента) должен был принимать форму определенной денежной суммы или определенного количества жизненных припасов (иных заменимых вещей).

Договор, которому была посвящена вторая часть в той же главе проекта Гражданского Уложения, носил явно выраженный социальный характер. Он содержал предоставление контрагенту на протяжении всей его жизни помещения, пропитания, одежды, а в случае болезни – осуществление попечения, уход за ним и вообще доставление содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица. При этом допускался вариант, при котором, вследствие того, что договор стал невыносимым для той или другой стороны, любая из сторон могла требовать замены содержания определенными ежегодными денежными выдачами либо прекращения договора.

Но, в связи с событиями Октябрьской революции в России институт ренты остался непризнанным и неузаконенным послереволюционным гражданским законодательством, так как не соответствовал идеологическим соображениям советской действительности. Так в Гражданском Кодексе РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, не допускавших вообще никакого ростовщичества. Однако уже в годы нэпа стали многочисленными случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Судебная практика, сталкиваясь с подобными случаями, по-разному оценивала правовую силу соответствующего договора, и объяснялось это неодинаковым отношением к непоименованным договорам. Отказывая в удовлетворении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. Однако в ряде случаев суды занимали иную позицию. Они исходили из признания действительным договора, построенного по любой не противоречащей закону модели. Так И.Л. Брауде и В.С. Ем отмечают в своих работах, что 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130 и 180 ГК РСФСР 1922 г., признал договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом[16].

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров по отчуждению жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. В тех условиях предоставление содержания в виде ренты в самых различных формах могло стать дополнительным или даже основным источником существования, прежде всего для инвалидов, пенсионеров, лиц, утративших кормильца. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа, социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Так, уже в последние годы войны были опубликованы работы и статьи известных ученых (А.А. Рясенцева, М.И. Бару, А.А. Ерошенко, В.Ф. Маслова),  которые выступали за включение соответствующего договора в новый Гражданский Кодекс, который предстояло принять. Были у них и противники (в их числе И.Л. Брауде), ссылавшиеся на то, что такого рода сделки противоречат правилам социалистического общежития.

Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений. В главу данного Кодекса «Купля-продажа»  были помещены две статьи (ст. 253, ст.254) посвященные «купле продаже жилого дома  с условием пожизненного содержания продавца» и соответственно законодатель рассматривал договор о пожизненном содержании как разновидность договора «купли-продажи», но ни как самостоятельный вид договора.  Закрепляя нормы о договоре купли- продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и ограничился разрешением таких отношений только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов, отчуждать которые могли только нетрудоспособные граждане другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного.

Коренные преобразования в Российской Федерации, связанные с развалом СССР и переходом России к рыночным отношениям предопределили появление в новейшем гражданском законодательстве России самостоятельного института договора ренты. В новой сложившейся социально-экономической ситуации развития рынка, в том числе рынка недвижимости, граждане все чаще заключали договоры, имеющие характерные черты рентных, однако законодательство не содержало практически никаких правил на этот счет. И законодатель пошел вслед за практикой, закрепив в новом Гражданском Кодексе Российской Федерации сложившиеся к тому времени на практике рентные отношения. Теперь в ГК РФ имеется целая глава, посвященная договорам ренты – это глава 33 ГК РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Таким образом, с введением в действие части II ГК РФ, то есть с 1 марта 1996 года, в России стало возможным легальное заключение договоров ренты, в частности договоров ренты, направленных на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, о которых пойдет речь далее в следующих главах и параграфах.

Из истории становления и законодательного закрепления рентных отношений по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты в России можно сделать следующие выводы:

1. Рента в различных формах, в том числе в форме ренты с недвижимости, существовала в России давно, еще с дореволюционных времен и имела место на практике в советское и в постсоветское время, хотя и не была законодательно закреплена во все эти времена.

2. Исторически сложившиеся в России рентные отношения, как мы видим, это в основном сделки по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты.

3.  Необходимости законодательного закрепления в российском гражданском законодательстве рентных отношений, в том числе отношений по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты способствовали исторический опыт сложившихся на практике рентных отношений и социально-экономические преобразования в современной России, способствовавшие развитию рынка недвижимости.              

§ 2. Понятие и сущность договора ренты, направленного на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Рента (нем. Rente, фр. – rente – от лат. Reddita – отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности[17].

«Рента» имеет в русском языке, по крайней мере, три значения. Во-первых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества, в данном случае недвижимого имущества. Во-вторых, рента носит в принципе непрерывный характер и в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

Итак, нормы о ренте закреплены в главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данную главу включены общие нормы о ренте и пожизненном содержании с иждивением (§ 1 главы 33 ГК РФ) и специальные нормы, регулирующие разновидности ренты: постоянную (§ 2 главы 33 ГК РФ), пожизненную (§ 3 главы 33 ГК РФ) и ее обособившуюся разновидность – пожизненное содержание с иждивением (§ 4 главы 33 ГК РФ). Общие нормы применяются, когда отношения не урегулированы специальными нормами.

Глава 33 § 1 «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» в п. 1 ст. 583 ГК РФ устанавливает, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Соответственно, по договору, по которому под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. В зависимости от этого законодатель выделяет в ГК РФ три вида ренты: