Особенности правового регулирования договора ренты при отчуждении недвижимого имущества в Российской Федерации

§ 2. Форма, размер и порядок выплаты рентных платежей, ответственность за просрочку их выплаты.

Договор ренты является возмездным, что проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей взамен имущества, полученного в собственность. Форма, размер рентных платежей, сроки и порядок их выплаты различны в зависимости от вида договора ренты.

В соответствии с п. 1 ст. 590 ГК РФ постоянная рента  выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Денежная форма рентных платежей в договоре постоянной ренты является приоритетной. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Однако при этом на основании п. 1 ст. 590 ГК РФ действует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре денежной  сумме ренты. При отсутствии в договоре размера рентных платежей договор считается незаключенным.

Размер постоянной ренты определяется сторонами в договоре. Закон не содержит указания на ее минимальный размер. Денежный эквивалент размера постоянной ренты не является постоянным. В соответствии с п. 2 ст. 590 ГК РФ в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту установленного законом минимального размера оплаты труда. Данная норма Гражданского Кодекса является диспозитивной, так как подлежит применению только в том случае если иное не предусмотрено договором постоянной ренты. Таким образом, п. 2 ст. 590 ГК РФ предоставляет сторонам договора ренты возможность расширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее.

Важным является условие о периодичности выплаты постоянной ренты. Стороны, согласно ст. 591 ГК РФ, вправе установить срок выплаты постоянной ренты в соответствии с достигнутым соглашением, то есть периодичность выплаты постоянной ренты может быть любой. Если стороны не включили условие о периодичности выплаты постоянной ренты в договор, периодичность выплаты ренты устанавливается законом. Поскольку постоянная рента не предназначена для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, статьей 591 ГК РФ установлен достаточно длительный срок ее выплаты – ежеквартально.

В отличие от постоянной ренты, выплата которой может быть предусмотрена в договоре как в денежном выражении, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента в соответствии с п. 1 ст. 597 ГК РФ определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю пожизненной ренты в течение всей его жизни. Согласно п. 2 ст. 597 ГК РФ размер пожизненной ренты устанавливается сторонами в договоре и в расчете на месяц не может быть менее минимального размера оплаты труда, а также подлежит увеличению в порядке и в случаях, которые предусмотрены ст. 318 ГК РФ. Из статьи 318 ГК РФ следует, что увеличение в установленном порядке минимального размера оплаты труда влечет за собой пропорциональный рост указанного в договоре размера ренты. Если условие о размере пожизненной ренты отсутствует в договоре, он считается незаключенным.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует внимательно относиться к формулированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных 6случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон. Так, п. 1 ст. 602  ГК РФ основная обязанность плательщика ренты сформулирована достаточно широко: предоставление содержания с иждивением. Эта обязанность может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина, также уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением данный перечень обязанностей по предоставлению  содержания может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Таким образом, законодатель передал на согласование сторон конкретизацию в договоре обязанностей плательщика ренты в зависимости от обстоятельств. При этом, несмотря на исполнение обязательства в натуре, в п. 2 ст. 602 ГК РФ содержится требование об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением, то есть в течение всего срока действия договора. Эта величина носит весьма условный характер, так как на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимального размера оплаты труда, а оценке подлежат определенные услуги и товары – продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход и т.д.

В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК РФ, стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Данное требование нельзя отменить, также как и правило, установленное ст. 318 ГК РФ, о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту МРОТ.

О сложностях определения как всего, так и ежемесячного объема содержания с иждивением свидетельствует и п. 3 ст. 602 ГК РФ, по которому при разрешении спора между сторонами  об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

К коллизионным вопросам, касающимся размера пожизненной ренты, можно отнести порядок исчисления минимального размера оплаты труда. Приведем такой пример из судебной практики:

З. обратилась в суд с иском к У. о признании недействительным договора пожизненного содержания, заключенного ею с У. 11 июня 2002 г. Согласно п. 6 договора стоимость материального обеспечения определена сторонами в размере 10 МРОТ.

В судебном заседании установлено, что ответчица не выполняла возложенные на нее договором пожизненного содержания с иждивением обязательства, поскольку ежемесячно выплачиваемая сумма составляла 1700 рублей.

Суд установил, что на момент регистрации договора минимальный размер оплаты труда согласно закону составлял 450 руб. в месяц. Таким образом, стоимость ежемесячного содержания должна была составлять 4500 руб., а с 1 октября 2003 г. – 6000 руб. На этих основаниях требования З. были удовлетворены; договор заключенный между нею и У., расторгнут.[39]

В соответствии с ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, с 1 января 2001 г. осуществляется исходя из базовой суммы, равной 100 рублей[40]. В данном примере суд применил минимальный размер оплаты труда, установленный тем же законом исключительно для регулирования оплаты труда и для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности[41].

В договоре, заключаемом на неопределенный срок, достаточно сложно предусмотреть конкретный вид содержания, поскольку в один период необходимо удовлетворение потребностей получателя ренты в питании и одежде, а в другой, например, в связи с ухудшением состояния здоровья,  в лекарствах и уходе. Стороны в соответствии с ст. 603 ГК РФ вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре периодическими выплатами в течение жизни гражданина определенных денежных сумм.

При согласовании в договоре пожизненного содержания с иждивением  условия об объеме содержания одним из наиболее важных для сторон является решение вопроса о том, лежит ли на плательщике обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище. Из содержания п. 1 ст. 602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Эта обязанность плательщика ренты может содержаться в договоре пожизненного содержания с иждивением независимо от того, какое недвижимое имущество (жилое или нежилое) передается в обеспечение пожизненного содержания.

Если по соглашению между сторонами получатель ренты имеет право на удовлетворение потребности в жилище то в договоре необходимо указать, в каком помещении он будет проживать, в передаваемом по договору или ином. Необходимость такой конкретизации вытекает из того, что ГК РФ не содержит ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для удовлетворения его потребности в жилище. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании: на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе социального, либо на праве аренды[42].

Получателю ренты по договору пожизненного содержания с иждивением следует предусмотреть в договоре условия пользования жилищем. В частности продолжает ли он пользоваться всеми жилыми помещениями дома, квартиры, дачи либо его пользование ограничено определенным, конкретным жилым помещением. После вступления в силу с 01.03.2005 Жилищного кодекса РФ отношения пользования жилым помещением получателем ренты урегулированы ст. 34 этого Кодекса с применением правил ст. 33 ЖК РФ, регулирующих пользование жилым помещением, предоставленным гражданину по завещательному отказу. Эти правила действуют если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением, то есть условия рентного договора имеют приоритет перед нормами закона. Получатель ренты пользуется жилым помещением все обусловленное договором время наравне с собственником данного жилого помещения. Срок пользования жилым помещением заканчивается смертью получателя ренты.

Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать  и этот аспект своих взаимоотношений.

В соответствии с ст. 588 ГК РФ при просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком, независимо от того в какой форме исполнялось обязательство (денежной, натуральной или в форме содержания), с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии с ст. 588 ГК РФ подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК РФ. Имеется в виду учетная ставка банковского процента на день исполнения обязательства,  действующая в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике – единая ставка рефинансирования, устанавливаемая Центральным Банком РФ).   

§ 3. Право выкупа ренты, ее выкупная цена и другие основания прекращения исполнения обязательств по договору ренты по которому под выплату ренты передано недвижимое имущество.

Прекращение договора постоянной ренты, по которому под выплату ренты передано недвижимое имущество, возможно как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 26 ГК РФ, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты.

Прежде всего, обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сам определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей,  выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т.п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК РФ). Наконец допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные главой 26 ГК РФ. Однако прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст. 418 ГК РФ) и ликвидация юридического лица (ст. 419 ГК РФ), невозможно потому, что рента в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту.

Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Однако согласно п. 2 ст. 595 ГК РФ это может произойти лишь тогда, когда, во-первых, недвижимое имущество было передано под выплату ренты за плату, и, во-вторых, когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Что же касается риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Специальным основанием прекращения обязательств из договора постоянной ренты является ее выкуп. Право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты по ст. 592 ГК РФ и ст. 593 ГК РФ предоставлено каждой из сторон договора.

Предоставляя право выкупа постоянной ренты плательщику, Гражданский Кодекс обеспечивает тем самым защиту интересов плательщика постоянной ренты, что в целом не свойственно договору ренты. Прежде всего, это выразилось в том, что плательщик постоянной ренты наделен правом выкупа ренты во всех случаях. Защита интересов плательщика постоянной ренты проявляется и в том, что на основании п. 3 ст. 592 ГК РФ условие договора, которым плательщик отказывается от права выкупа ренты, признается ничтожным. Статья 592 ГК РФ ограничивается лишь установлением определенного порядка осуществления плательщиком ренты соответствующего права на выкуп постоянной ренты. Пожелавший ее выкупить должен письменно уведомить получателя постоянной ренты за три месяца до фактического прекращения выплаты, если только договором не предусмотрен для этого более длительный срок. В виде общего правила обязательство по поводу выплаты ренты прекращается лишь с момента полной выплаты плательщиком выкупной суммы. Однако, стороны получают возможность предусмотреть в договоре и иное: например, обусловить прекращение рентного обязательства выплатой  определенной части выкупной суммы, имея в виду последующую доплату  в определенный срок. Защищая на этот раз интересы получателя ренты, законодатель устанавливает, что плательщик не может осуществлять принадлежащее ему право выкупа ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не превышает 30 лет с момента заключения договора. Однако заслуживает внимания то, что подобная гарантия получателя ренты предусмотрена нормой, которая является лишь факультативной. Таким образом, привести эту норму в действие можно, лишь включив соответствующее условие в договор.

Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя. В отличие от плательщика получатель ренты вправе осуществить ее выкуп  только при наличии обстоятельств, указанных в ст. 593 ГК РФ. К их числу относятся: